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治理土地市场是明年房地产调控重点时间: 2014-04-22信息来源:《中国经济时报》2009 12 2 作者:王小霞 责编:admin 万山

     “地王”轮番登场,地价暴涨使得土地市场泡沫严重,对房地产市场的后续发展极为不利

   国土部部长徐绍史11月30日在一次电视电话会议上透露,全国土地二调中发现一些地方批而未用的土地“量比较大”,希望相关省份要核查落实。据了解,这已经是今年国土部第三次通知催促地方自查闲置土地。

   “今年地价暴涨使得土地市场泡沫严重,因此,明年房地产调控的重点是对土地市场进行治理。”中国人民大学经济学院副院长、经济研究所常务副所长刘元春在接受中国经济时报记者采访时表示,一方面是土地被大量囤积,一方面是供应量较少地价大涨,因此,明年土地市场的治理将是重点。

  压轴“地王”年底入市

   2009年,房地产市场最火暴的名词无可争议的是“地王”。

   北京、上海、重庆、杭州、成都……“50.5亿元”、“72.45亿元”、“40.6亿元”……“地王”可谓无处不在。

   然而,就在全国“地王”轮番登场,业界已经开始年终盘点“地王”历史的时候,一个被业界称为“压轴大戏”的“新地王”再次登场。近日,北京市土地整理储备中心公布了24宗即将入市地块,其中13宗将于今年12月入市,今年最热门的“中服地块”赫然在列。业内人士分析,该地块的最终成交价很可能突破100亿元,成为全国“地王”。

   可以说,被誉为北京CBD核心区“最后一块蛋糕”的中服商业地块在经历了诸多天价“地王”的洗礼后,价格预期也一度从过去的80亿元上涨到了百亿元,而预期中的成交楼面价也突破了30000元/平方米的高价。据了解,目前房地产界不少大公司都参与角逐,但也有业界人士预测,这块“新地王”有可能像其他“地王”一样,落入大型国企手中。

   “地王”的频频出现不仅使得房价大幅上涨,更是引起了国土部的关注。据了解,今年国土部曾派调查组赴地方调查土地的开发情况,发现前一两年拍出的一些“地王”仍在沉睡。为了让这些闲置土地发挥效用,国土部已经在今年7月和9月连发两次通知,要求地方清理批而未用土地,依法处置闲置用地。近期,第三次下达通知催促地方自查闲置土地。

   “目前,房地产市场特别是土地市场存在大量的地下交易,导致土地储备大规模上涨。”刘元春告诉记者,据测算,2000—2009年未开发土地有12亿平方米,严重超过了正常的土地储备量。

   一位不愿意透露姓名的地产商告诉记者,因为大量土地被囤积、炒作,使得地价翻番上涨,“地王”频出不断,长期来看,对房地产市场的后续发展极为不利。

  土地治理是关键

   “地王”不断,地价上涨房价相应也会上涨,这是一个循环效应。不少专家在预测明年房价时都表示还会继续上涨。中国管理科学研究院研究员李开发在接受本报记者采访时表示,2010年全国商品住房的房价要降下来很难。

   李开发告诉记者,目前国家的一些政策在一定程度上推动了房价的进一步上升。其中,楼市预售政策首当其冲,楼市预售政策使房地产开发商能够占有购买房的资金,不承担风险,对提价有极大的帮助。另外,贷款政策宽松,也非常有利于炒作和投机。再加上物业税政策迟迟不开征以及低税率政策,这些都给房价上涨提供了空间。

   “事实上,目前房地产市场出现的复苏是一种畸形复苏。”刘元春认为,今年房地产市场火暴的是销售和土地市场两头,而最为重要、对经济拉动作用最大的中间环节,即投资并没有复苏。

   据资料显示,今年1—10月商品房销售额同比增长79.2%,销售面积同比增长近50%(住宅超过了50%)。“在这样火暴的市场后面,却隐藏着更为突出的问题。”刘元春介绍,首先,房地产投资增速不超过18%,处于历史较低水平;其次,新建工程和在建项目量同比下滑;最后,土地开发同比下降,土地成交面积同比也在下滑。

   “现在最大的问题是地价大涨后导致房价上涨,这是一个循环,对于房地产市场未来的投资会产生两边挤压的效应,后果就是使投资很难恢复到以前的规模,未来的供求关系会进一步恶化。”刘元春表示,明年必须要对土地市场进行治理。

   对于如何治理,刘元春认为有四点:第一,对于土地市场的权力寻租行为要进行遏制,进行清理。第二,要提高土地供应量;第三,要对土地市场的资金进行管制。第四,要对土地拍卖方式进行一些改革。

   刘元春说,在目前资金量很充裕和投资热点较少的情况下,房地产最关键的问题是要警惕泡沫过大,投资过度以及资金过度进入,最后出现崩盘。所以,对房地产市场的调控,要从供给、需求以及交易程序三方面进行管理。而供给管理的重点就是加大土地供应量。同时,要加大经济适用房和廉租房等保障性住房的大规模上马,平抑房价。而需求管理主要是对投机性需求进行收紧,包括二套房贷的首付比例以及利率的调整等。