农村“两权”抵押贷款抵押物时间： 2017-02-22信息来源：陈琦 侍强 孙常林　作者：hjr_admin　责编：

　　日前，人民银行会同相关部门联合印发了农村“两权”抵押贷款试点办法。开展农村“两权”抵押贷款业务，能够有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验。然而，农村“两权”抵押贷款风险处置难成为当前金融机构涉水“两权”抵押领域的最大担忧。

　　存在的问题和困难

　　“两权”风险处置经验不足。客观来说，由于目前农村“两权”抵押贷款开办时间较短，除银行机构自身清收、担保人代偿外，目前银行机构在农村“两权”抵押贷款抵押物再流转处置方面的经验还比较匮乏。以宿迁市为例，目前银行机构既无开展农村承包土地经营权再流转的处置经验，也还没有成功开展农房财产权抵押贷款抵押物处置的经验。

　　风险处置存在不确定性。由于农地抵押贷款开展时间不长，目前宿迁市尚未发生农地抵押贷款实质性违约和农地经营权处置问题。然而，一旦农地抵押贷款出现逾期，承包土地的经营权能否顺利处置，土地能否得到及时流转或耕种，银行贷款损失如何衡量和确定，以及财政补偿资金能否及时到位等诸多环节存在一定不确定性。

　　农地经营权剩余价值有限。目前，借款人对承包土地的租金一般采取一年一付的方式，承包土地经营权的抵押期限也一般为一年。当承包土地经营权抵押贷款到期时，土地承包期限也已经到期，理论上讲此时农地经营权价值为零（因为此时租期到期，如果再流转需要支付农户租金）。如果借款人未如期归还贷款，银行往往难以通过处置农地经营权的方式实现债权。

　　农房产权信息难以核实。当前，宅基地上的农房并没有联网查询系统，银行无法核实农房信息真实性。如沭阳县在办理农房抵押贷款时要求村居委会、城管环卫处和乡政府进行盖章确认，但是这不能完全确保客户没有弄虚作假，信贷员的调查只能确认该房产当时确为客户本人在使用，如果客户之前已把房屋出售或在抵押后把房产出售，这都无法查询，无法确认客户对房产的所有权。

　　相关政策建议

　　积极探索“两权”抵押贷款处置方式。积极推动地方政府加强与农业专业化投融资机构的合作，探索农村土地承包经营权临时接管、不良资产处置和收储等方面合作，进一步提高“两权”抵押贷款处置能力。协调地方政府通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。

　　鼓励发放支付多年租金的农地抵押贷款。当前制约农地经营权流转的一个重要因素就是借款人土地租金一般为一年一付，借款到期后土地经营权难以处置。在实践操作中，应引导鼓励金融机构向一次性支付多年土地经营权租金的借款人发放贷款，这样在借款到期后，银行可通过土地经营权再流转处置抵押物，获取资金偿还贷款。

　　完善风险补偿基金运作机制。为降低农村产权抵押贷款风险，宿迁市县区政府均设立了涉农信贷风险补偿基金，但是该基金目前只是将农地抵押贷款纳入风险补偿范围。建议适当拓宽风险补偿基金覆盖范围，将农房抵押贷款一并纳入。同时对农村“两权”抵押贷款单列基金规模和账户，确保农村“两权”抵押贷款发生风险时，能够及时扣划基金偿还银行贷款。

　　完善抵押物处置配套服务机制。有效发挥农村产权交易所信息发布、抵押登记、政策咨询等职能，为农户开展土地流转、办理抵押登记以及银行处置抵押资产提供便利。在农房办理抵押登记过程中，明确村居委会、城管环卫处和乡政府对辖内农户房产信息的审核职责，确保借款人信息真实可靠，为银行后期处理不良贷款提供便利。■

作者单位：中国人民银行宿迁市中心支行