一线城市新一轮楼市调控的政策成因及其成效时间： 2016-07-13信息来源：卢新海 姜旭　作者：hjr_admin　责编：

　　DOI:10.13562/j.china.real.estate.2016.13.015
 
　　2016年以来，我国一线城市房屋价格急速上涨，部分二线城市也紧随其后。根据国家统计局的住宅销售价格数据显示，在70个统计样本中，25个城市都出现了房价上涨情况，上海、深圳等城市涨幅较大。以上海市为例，2016年2月份的新建住宅价格环比上涨2.4%，比去年同期上涨20.6%。二手房交易价格的变化则更加明显。根据上海市周统计数据显示，自2016年1月3日到2016年3月27日的十三周内，上海二手房价格从35918元/平方米上升到41027元/平方米，期间涨幅达14%。为了缓解房价猛增的状况，同时与国家“去库存”的宏观政策目标一致，地方政府纷纷出台调控方案，其中上海、深圳最为典型，以期改变目前一线城市房价激增的局面。
 
　　一、调控政策
 
　　这一轮的楼市调控以上海市的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条”）和深圳市的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）为代表。这两个地区楼市出现的房价上涨情况也最为突出。“沪九条”主要通过增加住房供地、实行严格的差别化信贷政策等措施对供给侧放宽，对需求侧进行必要的限制以实现平稳房价的目的。与之类似，《意见》通过加大住房供给、完善住房保障体系、实现差别化住房信贷政策、完善购房政策等方面达到限制楼市价格飙升的政策目标。
 
　　总体来说，2015年国家宏观政策相对宽松，一线城市的住房需求依然延续着前几年的热度。与之相反，三四线城市的房屋供需状况则没有这种热度，而且在中国当前的经济发展格局下，三四线城市的资金倾向于流向一线城市和部分二线城市，这在一定程度上加剧了一线城市住房供需两侧的矛盾，进而抬高房价。在这种住房供需格局下，如果一线城市住房市场放开，三四线城市的大量需求将涌向一线城市。2016年初，一线城市房价猛涨的背后与前一年的住房政策不无关系。
 
　　上海和深圳在2016年初房价猛涨后发布的这轮调控政策目的就在于限制这种需求的流动，尽量缓解城市内住房供给的压力。《意见》和“沪九条”中信贷的调整，实行差异化住房信贷政策，对购房者是否为本地户籍和是否为二套房进行区别对待，这些政策都属于限制性的调控。那么在国家宏观政策积极号召“去库存”的背景下，为什么还要限制人们的购房需求呢？这轮调控政策的效果会如何呢？
 
　　二、调控政策的政策成因
 
　　随着我国户籍制度改革的不断深入，政策对于人们居住地和工作地的限制越来越少，人口流动也越来越频繁。在突破户籍的限制以后，我国的人口流动呈现出中西部地区往东部地区流动、三四线城市往一二线城市流动的特点。那么，当这种人口流动作用于城市住宅市场时会产生怎样的影响呢？这里将“虹吸理论”纳入到这种人口空间转移的分析框架。
 
　　“虹吸理论”是基于20世纪60—70年代由区域经济学家克鲁默和海特创立的产业梯度转移理论，引进物理学现象发展出的一种空间效应理论。它是指对于在某些要素上存在差异的两个地区之间，会存在要素趋向平衡的倾向，就像物理学上的连通器效应。笔者将这种理论纳入到全国城市，特别是经济发展程度不同城市的住房需求分析中。因为在经济水平差异较大城市之间，这种跨区域的转移效应会更加明显。
 
　　由于我国区域经济发展程度的差异，东部沿海地区，包括“长三角”“珠三角”经济增长迅猛。这些地区本身的地理位置优越，加上国家改革开放政策的扶持，经济发展程度和城市的基础设施完善程度要远超过大部分中西部地区城市。近些年人口流动方向就反映了地理空间上的经济水平差异的状况。久而久之，在一线城市和部分二线城市长期经济增量的累计作用下，人们更加倾向于在这些城市居住和就业。在一些三四线城市，人口逐渐往外转移，资本也流向一二线城市。人口和资本向一线和部分二线城市流动意味着在这些城市形成更多的住房需求和更多来自于外部的购房资本，这对于当前全国楼市供需格局的形成有深远的影响。
 
　　前两周对楼市的调控出现较多的一个词是“因城施策”，这与当前我国楼市格局密切相关。一线城市和部分二线城市与三四线城市面临的需求压力相反，这种状况的产生很大程度上是由于一二线城市对人口和流动资本的虹吸效应。如果继续按照全国城市“去库存”的思路进行下去，一二线城市的房价将继续上涨。同时，人口和资本的外流对三四线城市的楼市将造成重创，“去库存”的目标将更难实现，甚至可能造成全国大部分城市的衰落。
 
　　因此，一二线城市这一轮新的调控政策实际上是通过具体的措施限制需求的跨区域流动，并增加城市内部的住房供给，尽量在城市内部实现住房的供需平衡，抑制这种经济发展不平衡造成的虹吸效应。
 
　　三、调控前后一线楼市价格对比
 
　　在调控政策出台前，一线城市的商品住房价格从2015 年下半年一直处于稳中有升的上升阶段，特别是在2016 年初价格陡然上升，一直持续到三月份。根据上海、广州、深圳、北京等一线城市房价走势图的分析发现，四个城市的楼市绝对价格可能存在差异，但是两地的房价增长趋势却非常相似。从2015年4月到2016年3月的统计期间内，上海新房均价由32509元/平方米上升到39035元/平方米，涨幅超过20%；二手房均价由30638元/平方米上升到36565元/平方米，涨幅超过19%。同期深圳新房均价由31495元/平方米上升到48963元/平方米，涨幅达到55%；二手房均价由29935元/平方米上升到47253元/平方米，涨幅接近58%。广州、北京的房价增长显得平稳一些，但在2016年3月份也都出现了较大的增幅。一线城市房价出现的这种陡增显然与国家房地产政策的变化有关。2016年3月的“两会”中提出，房地产要“去库存”，进而推动供给侧改革的顺利进行。一些地方政府按照中央政府的调控思路推出楼市新政，以期与中央政策保持一致。这些政策的出台，从供需方面都放松了对楼市的管控，这对前几个月一线城市的房价飙升有一定的推动作用。
 
　　在这一轮楼市新政发布以后，地方政府根据各地楼市的具体情况因城施策，防止一线城市房价的过快增长。在全国楼市格局下，对一线城市和部分二线城市加强调控力度，限制来自三四线城市的购房需求流向这些城市，这对2016年政府工作目标的“去库存”是有帮助的。试想，如果一线城市不采用限制的调控手段减弱人们在一线城市的购房需求，那么在“去库存”总目标的前提下，从三四线城市流入的资金一方面会加剧一线城市房价上涨，更重要的是三四线城市的需求被一二线城市吸走，这对于中央的“去库存”工作目标显然不利，甚至会增加三四线城市的房屋积压。
 
　　这次的调控政策从短期来看对一线楼市的房价还是起到了一些作用。从3月27日到4月3日这一周内，上海二手房平均房价已经出现明显的下跌。在3月25日上海调控政策出台后，3月27日上海二手房均价为41027元/平方米，随后在4月3日下跌到39896元/平方米，环比上周下跌2.8%。深圳也于3月30日紧急出台了调控政策。深圳市二手房价格在今年1月份以后也在迅速上涨，在统计时点3月13日、3月20日、3月27日和4月3日的均价分别为39341元/平方米、40489元/平方米、41019元/平方米、41572元/平方米。在截止到4月3日前的一周内房价环比上周上涨1.3%，相比去年同期上涨72.9%。从深圳市房价统计数据上看，深圳市的调控政策似乎还没有达到预期的调控效果，这可能是政策发布不久的原因。
 
　　从长期的政策效应来说，这一轮调控政策通过差异化信贷政策严格限制非本籍居民贷款资格和提高住宅用地的供地比例，从供需两端出发，一方面增加住房供给，另一方面限制过剩的住房需求，从而抑制一线城市房价过快上涨。通过上海市在政策发布后的两周内房价的变化情况来看，调控政策还是发挥了作用。深圳市的房价应该会在未来的一段时间内出现下跌的情况。上海、深圳是一线城市中房价上涨最快的，也是调控政策发布最早的。北京、广州两地的房价水平也出现了迅速上涨的情况，但在调控政策出台前，这种上涨势头还会保持下去。
 
　　四、本轮调控政策的启示
 
　　这一轮的楼市调控政策对于三四线城市库存减少有无帮助，仍有待检验。但是，“因城施策”的调控思路确实值得以后借鉴。回顾我国过去几轮调控，几乎都是由中央政府制定调控目标和政策。虽然采取的调控手段更加多样，范围更加广泛，但成效并不明显。调控政策没达到预期的效果原因可能有很多，但不可否认对全国楼市采用“一刀切”的办法对调控效果确实会有影响。新一轮对楼市的调控区别了一线城市和其他城市，在一线城市监控需求，抑制房价过快上涨；三四线城市尽量释放需求，降低楼市库存，这种思路在以后的政策制定中应该学习和借鉴。
 
　　李求军/责任编辑