浅议不动产统一登记中的实践之困——以四川泸县为例时间： 2016-07-20信息来源：周才金　作者：hjr_admin　责编：

    　DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2016.04.011

　　泸县作为全国不动产登记示范县，于2015年3月1日，成功颁发全国首批、四川首个农村不动产权证书。截至当年10月底，颁发不动产权证书5361本、不动产登记证明6895份，试点工作走在全国前列。
 
    　直面登记中的问题
 
    　不动产统一登记对于健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度意义重大。但是，这项工作涉及面广、实际情况复杂，在试点中，泸县遇到了一些须引起重视的新情况和新问题。主要表现在：
 
    　法规衔接不够紧密。例如：《物权法》第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，由此体现“房地一体”原则。而《土地管理法》第62条又规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。农户通过继承、赠与等方式，依法取得农村房产，导致不只一处宅基地，无法实现“房地合一”登记。类似的法律衔接问题，使不动产统一登记在实施过程中遇到了不少难题。
 
    　技术规程不统一。在不动产统一登记之前，各部门各自有一套登记办法，但统一登记后，由于技术规程和要求不一致，导致一些具体问题难以处理。例如：农户超出批准面积占用的宅基地，以往通过罚款方式，也给确权登记。而在现在的不动产统一登记中，依据《土地管理法》第77条规定：“超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”。而且要求限期拆除房屋，退还非法占用的土地。泸县多数农户的宅基地都有超占现象，全部拆除不够现实，确权又无依据。因此，在试点中，折衷为合法部分确权，非法部分注明，拟建立非法部分每年向集体经济组织缴纳使用费的机制来平衡。
 
　　数据整合的科学性尚待提高。试点建设的中心数据库，与规范、科学管理的要求相比，存在不小差距。目前，数据库整合房地数据无法自动关联，必须依靠手工关联，相关工作量大、管理难。同时，农村的不动产几乎没有数据库，加之权属交叉重叠等现象严重，登记难度大，数据整合难。例如：以前的林权证，往往由村集体现场勘验、镇政府审核、林业部门审查发证，不少四至界线非常模糊，有的甚至重复填写给了不同主体。由于数据基础不真实，这给确权颁证工作带来了很多问题。
 
　　部分登记措施不实用。在丘陵地区，农户以往大都靠地吃饭，分配承包地时，对地肥、地瘦等非常在意，致使每户承包地零星分散，一户承包的二三亩地，可能会分散在6处位置。但随着农业生产力的提升和农民生活水平的提高，大家不再计较地力状况如何，而是希望自家的承包地相对集中，最好分布在住宅周围，利于兴办家庭农场或便于流转。所以，一些村集体出现了农民私下调整承包地位置的情况。而在不动产统一登记试点中，虽然有两轮承包发证基础，但为了准确掌握承包地位置，仍须要重新航拍取得正射影像图、每户指界等，由此导致成本很高，工作量也大，而这也只是将原有承包地“数字化”了，并没有解决好地块零星分散的问题。
 
　　业务操作不够明了。不动产统一登记是个新生事物，各地尚处于探索完善阶段，常常会遇到以往没有碰到的新问题。同时，不动产登记又是一项面向群众的政府窗口性工作，政策性强，涉及面广，需要登记人员具备过硬的业务素质。目前，除不动产登记中心人员对登记业务相对熟悉外，各镇国土资源所（下一步拟设登记工作站于此）人员登记业务尚不熟练。此外，不动产登记中心在业务办理中，还发现许多须上级协调解决的事项。如农村宅基地审批和登记发证以公安部门登记的户为单位、而公安部门分户则以土地使用权证为依据，部门之间互为前置条件等不动产登记工作就会因此而延误。
 
    　探索解决路径
 
　　泸县在不动产统一登记试点中遇到的问题，可能是其他地方也会出现的普遍性问题，笔者建议从制度建设入手，在具体实践中多创新思路，解决系列实际问题。
 
　　以“六个统一”加快不动产登记步伐。在统一依据、机构、簿册和平台的基础上，还须增加“两个统一”。一是统一技术规程。研究各地在不动产登记试点前后的技术路线，制定出统一的技术标准。二是统一业务要求。研究不同的不动产登记要件和程序，加强业务整合，制定出精减、高效、便民的业务流程。
 
    　以“无缝对接”消除不动产登记障碍。汇总各地在试点中发现的法律法规层面的问题，同时组织力量研究与不动产各相关法规之间的规定条款，找出须要修改完善的地方，通过提请立法机构修订等方式，妥善消除法律之间、法规之间“打架”现象，确保不动产登记没有制度障碍。
 
　　以“实例比照”解决登记实际操作问题。自下而上收集、整理、归类各地在不动产登记试点中遇到的实际问题及其解决办法，认真研究其可行性、适用性和合法性，制定出一套案例模版，力争对每类问题给出一个合法、科学的解决方式，让地方知道如何排解那些疑难事项，力争不再遗留有新的问题。
 
　　以“自动关联”提高登记效率。自上而下开发建设统一的技术平台，确保纵向能与国土资源部和省、市不动产登记信息管理平台自动连接，横向能与公安、住建等部门共享登记信息。同时，操作系统必须实现数据自动关联，操作方式尽可能简单明了。
 
　　以“调整引导”增强不动产登记实用性。对人口密度大、承包地零星分散的地区，建议在不动产登记时，在尊重群众意愿的基础上，引导集体经济组织通过集中调整的方式，把每户承包地整合连片，并尽量集中到住户周围。同时，应当充分考虑不动产登记的后续应用，对那些不是急需的或是重复原有成果的登记工作，建议放到成熟阶段再进行。
 
    　（作者供职于四川省泸县人民政府研究室）