我国房地产市场供给侧管理的动因与对策时间： 2016-07-27信息来源：余呈先　作者：hjr_admin　责编：

    　内容提要  我国房地产市场近年来出现疲软的态势，国家在提出供给侧的结构性改革思想的同时，还提出了化解房地产库存的措施。本文从供给侧的内涵、需求侧的引致、供给学派的理论和供给学派的实践四个方面进行房地产市场供给侧管理的理论分析，然后解析房地产市场需要进行供给侧管理的动因，最后提出相应对策。
    　关键词  房地产市场  供给侧  动因对策
    　DOI:10.16304/j.cnki.11-3952/f.2016.05.009
    　本文得到安徽省2015年度高校人文社科重点项目（SK2015A392）、安徽省2015年度软科学项目（1502052044）和国家自然科学基金（71502002）的资助。
 
　　2015年11月，中央财经领导小组提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”的思想，并且部署了四项措施：第一，化解过剩产能；第二，开展降低实体经济企业成本行动；第三，化解房地产库存；第四，防范化解金融风险。那么结合房地产市场的实际，对供给侧管理的理论基础是什么？为什么要去房地产市场进行供给侧改革（改革是管理的重要内容）？怎样对房地产进行供给侧管理？研究房地产供给侧的结构性改革既有利于我国房地产市场的平稳、健康发展，又有利于呼应国家政策，与上述四项措施结合起来。
 
    　一、房地产市场供给侧管理的理论分析
 
    　简单地说，供给侧就是市场的供给方面，需求侧就是市场的需求方面，供给和需求本来是市场老生常谈的话题，是经济管理类专业学生的必修课。从国家战略的层面提出来，一则体现我国重视市场经济在资源配置中的基础性作用，二则凸现国家领导人治国的专家风范，三则说明我国的社会主义市场经济在供给侧存在问题，有进行结构性改革与管理的必要。从供给侧和需求侧的关系来看，供给侧和需求侧是相生相伴、相互联系、相互影响的（图1），需求侧主要是通过投资、消费和出口三驾马车来直接刺激经济增长，而供给侧是从劳动力、土地、资本和创新四个要素来进行改革，满足潜在的需求，创新需求，进而刺激潜在的经济增长，最后结果也是引致经济显性增长。从供给侧研究房地产市场不是否认需求侧的作用，而是为了更好地服务需求，是为了开发新的需求。
   
    　需求侧管理的主要倡导者是凯恩斯，凯恩斯主义理论核心是为了避免经济衰退，短期内可以采取刺激需求的对策，比如减少对企业的税收，增加政府的投资；当经济高涨时，增加企业的税收，减少政府的投资。总的思想就是通过政府的干预来“熨平”经济波动。从需求侧来看，一方面，随着我国经济自上世纪90年代起高速增长以来，人民生活水平不断提高，对住房的需求不断增长，加上期间需求刺激，住房价格不断上涨及基于预期的上涨，居民的需求被激发、放大，大量的企业涌入房地产行业获取丰厚的利润，又进一步刺激和加剧了这种需求。造成一、二、三、四、五线城市层级模仿，需求放大后，供给也随着房地产企业逐利之心而放大。另一方面，由银行、证券、融资担保公司等金融企业提供的服务也为居民房地产市场的需求放大起到了推波助澜的作用。
 
　　供给侧的理论鼻祖萨伊创造了著名的萨伊定律，他认为供给自动创造需求。供给虽然能够创造需求，但是短期内在国民经济的个别部门出现供给和需求失衡的现象，由于市场的自我调节功能，不可能产生遍及国民经济所有部门的普遍性生产过剩。只要市场机制有效，企业家是理性的，市场就还可以自动实现均衡。随后供给学派基本传承了萨伊的衣钵，比如芒代尔在批判凯恩斯主义的过程中，逐步形成了供给学派思想，其后拉弗、罗伯茨等也反对和批判政府的各种刺激政策，推崇萨伊定律。拉弗提出拉弗曲线，认为减少所得税、边际税率、资本收益税，激励工作、储蓄和投资，进而可以引致资本家投资，增加生产和供给。从供给侧来看，我国房地产行业目前的症状是供给和需求的错配，一方面房地产商有大量的房屋库存，另一方面消费者（包含企业、事业单位及个人等各种类型）有大量新的、高品质的需求没有得到满足。
 
    　供给学派的实践证明供给侧管理在特定的经济条件下是有效的。翻开世界经济史，上世纪70年代美国经济陷入滞胀，里根1981年出任美国总统，祭出“经济复兴计划”的大旗：降低税率，减少政府干预，缩减政府开支，紧缩货币供给。其中，个人所得税边际税率从70%降至28%，提高了可支配收入，增加了劳动供给意愿，推动消费上行。企业所得税率从46%降至33%，增加企业盈利和投资意愿。里根的经济主张获得瞩目的成功，给美国经济带到“大稳健”时代，为其经济长期增长打下了坚实基础。人们称之为里根主义，是供给学派的重要分支。同一时期，英国面临滞胀与产业结构性问题的双重叠加，“撒切尔主义”（Thatcherism）运用降低税率和改革国企带领经济走出衰退的泥淖。我国政府当前提出的供给侧的结构性改革，化解房地产库存的举措，就是希冀借助改革达到经济结构的调整和优化，同时避免经济潜在增速下行的幅度过大，这实质是全面深化改革在要素领域的连续和深入。我国房地产市场的供给侧改革与管理也可以借鉴上述经验，结合我国实际情况，从劳动力、土地、资本和创新四个方面制定对策。
 
    　二、我国房地产市场供给侧管理的动因分析
 
    　此次我国中央层面之所以从战略高度提出基于供给侧的结构性改革，结合房地产业来看原因是复杂多元的，学者们有各个角度的解读。不管从怎样的角度进行分析，一定要先搞清楚房地产市场的基础：（1）供给侧的要素。土地、建筑商、房屋、房地产销售商、中介机构、银行、金融机构、目前的库存等，供给侧以房屋为主体衍生出许多要素及相关者，研究供给侧，这些要素都要考虑。（2）需求侧的要素，居民、企业、事业单位、非盈利机构、资金等，研究供给侧，同样要考虑与之相伴相生的需求侧的要素。（3）中介要素。房屋置业担保公司、建筑设计机构、担保公司，融资公司、房屋中介、银行、金融机构。中介要素促进供给与需求双方的合作、交易。（4）监督管理要素。国土资源部（部、局）、建设局、建筑商主管部门、物价管理部门、住建委、质量监督与安全监督管理部门、住房公积金管理中心等，这些部门站在国家政府层面，对房地产市场进行适时适当的调控。总而言之，房地产市场是一个复杂的多主体、多要素市场，从目前我国对房地产市场开展供给侧改革的动因来看，笔者认为归纳起来主要有四个方面。
 
    　（一）维持经济持续稳定发展
 
　　我国的房地产市场肇始于上世纪80年代，期间经历了几起几落，从供给侧、需求侧、结构等方面都进行过调整，调整的原因之一是房地产市场在国民经济中的重要性。在本世纪初有的城市甚至把房地产业当作本市的支柱产业，因为房地产业在支撑经济高速发展时，带动了建筑业、钢铁产业、装修产业、水泥、地砖瓷砖等产业的发展，还带动了大量的就业，特别是农村劳动力大军在建筑业中获得了经济收入。房地产业在整个国民经济中的重要性可以通过许多经济指标来进行衡量，如占GDP总量的比例、带动就业的人数、带动其他产业的效应等。以房地产业固定资产投资占全社会固定资产投资的比例为例，从截取2005年到2013年的数据（表1）可以看出，房地产业固定资产投资的总额巨大，在全社会固定资产投资中占据的份额也相当高，近10年来一直维持在20%以上，近5年达到到1/4强，考虑与其相关度较高的建筑业固定资产投资，这种占比更高（图2）。所以要维持整个国民经济的平稳持续发展，必须关注我国房地产市场的健康发展，而近年来我国特别是中小城市的房地产市场，呈现出“价格下降，成交量下降”的“双降”态势，房地产商“跑路”的现象也时有发生。在这种局势下研究房地产市场的供给侧显然十分必要。
     
    　（二）化解我国房地产库存过高的窘境
 
    　　我国房地产业的发展轨迹大致是这样的：发轫于上世纪80年代，1983—1997年，初步缓慢发展，期间出现“海南房产危机”；1998—2003年，稳步发展达到阶段小高峰；之后2003—2007年处于头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整；随后借2008年奥运会东风，带来房地产新一轮的量价上扬；2011年起迎来拐点，存量逐年增大。据国家统计局数据，我国商品房待售面积自2011年来一直在不断增长（表2）。
   
    　根据表2绘制2011年到2015年10月我国房地产市场商品房待售面积的雷达图（图3），由图3可以看出，近5年房地产的供需乖离现象越来越严重，距离供给平衡点的中心位置越来越远。要想修正这种现象，必须想办法化解我国房地产市场的高库存，基于此，国家在四项措施中也提出了“化解房地产库存”。还必须从深层次来理解这种库存（供给）过高的原因，它不是简单的供给大于需求，而是随着生活水平提高，人们对住房的需求也快速升级，国内的房地产商还仅满足于提供可以安身之处的房屋的低端供给思维，导致供给结构与需求结构失衡，有供给能力的产品，没有需求；有强烈的需求，却没有供给能力，高端需求转为到国外购房。大量的粗制滥造低质量房屋不能及时消化，房地产市场的僵尸企业、跑路企业逐渐增多，资源错配现象突出。
   
 　   （三）推进我国城镇化建设进程的需要
 
    　城镇化建设的进程和房地产业市场的发展是相互影响、相互促进的。一方面，房地产市场在我国城镇化建设进程中发挥重要的支持作用；另一方面，城镇化又带动了房地产市场的发展。城镇化会带动房地产市场的发展，房地产市场的发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。城镇化体现在人口、产业和生活方式三个方面，城镇化从三个层面的需求影响了房地产市场的供给，一是积极带动房地产市场的消费性需求。城镇化率每增长1个百分点，商品房的销售面积将增长5.21个百分点。二是直接拉动房地产市场的生产性需求，房地产作为生产要素，是企事业单位和个体工商业者生产经营所必不可少的。三是间接影响房地产市场的投资性需求，房地产具有耐用消费品和投资品的属性，缘于土地的稀缺性和房地产的不动产特征，风险小，收益稳定，自然成为投资者的不二选择。所以国家从战略高度提出推进城镇化建设，就必须解决好房地产市场的供给侧问题，以更好地满足城镇化的需求。
 
    　（四）满足人们对房地产市场的新需求
 
    　研究房地产市场的供给侧动因，还可以从人们对房地产市场的新需求来分析。随着生活水平的提高，人们对文化、旅游，养老、娱乐、美食等都提出了更高的要求，这些要求最终都可能反映在房屋的需求上。比如，根据文化需求，会要求文化展示、表演、交流的场地，相应地衍生出对文化地产的需求。对旅游的需求，会要求旅游景点打造得更有特色，更加美观，有方便快捷便宜的餐饮住宿，自然会产生旅游地产的概念。随着我国进入老龄化时代，人们对养老也有了新需求，反映在房地产市场上就出现了养老地产，在郊区、农村建立养老机构，让老人颐养天年，可以种菜、种田、娱乐、学习。同样，娱乐和美食的需求也可以衍生出对房地产的新需求。
 
    　三、我国房地产市场供给侧管理的对策
 
    　（一）房屋去库存，消解和优化现存供给
 
    　库存就是已经存在的供给，供给侧结构性改革就是要优化库存，去库存。去库存化对策可以从三个方面入手：一是与棚户区改造相结合，对改造户实施货币化安置或者推进房票制度，不再重复建设拆迁房和安置房，通过货币或房票，让改造户去市场上购买商品房，这样既能给改造户提供更多的选择，还可以缩短安置时间，增加其满意度；二是加强对现有库存周围的公共设施综合配套，在新开楼盘附近建设菜市场、医院、银行、学校、商场超市、物流企业等基础设施，修筑便利道路，增加公共交通方便潜在居民的生产、生活、教育、出行、就医、购物等；三是对现存库存进行优化的品质提升，如把现有库存与人文、历史、资源、先进技术相融合，打造房地产业的4.0版本，提升功能，吸引潜在购买者。
 
    　（二）推进城镇化，提供新供给
 
    　随着城镇化建设进程的加快，对房地产市场的供给要求会提高。因为城镇化率的提高意味着更多的农民成为市民，市民就需要在城市居有其所，就会对供给侧产生正向冲击。根据城镇化建设动因的分析，为配合我国城镇化建设进程，供给侧一方面要想办法，比如与政府合作，或者提供价格优惠，为市民化的农民提供让他们可以“买得起，划得来，住得下”的住房。另一方面，供给侧在提供供给时一定要与政府的城镇化战略相配合，在政府规划的区域和功能区开发房地产，方便实现产城融合。政府采取适当的优惠政策为农民工市民化提供保障性住房，以使他们更好、更快地融入城市，为城镇化建设做贡献。
 
    　（三）打造新业态，调整房地产市场供给侧的结构
 
    　供给侧结构性改革的重点是调结构、转方式、促增长。供给侧结构性的改革，可以着眼于新的消费理念，形成房地产市场的新业态。根据上面的动因分析，可以发展养老地产，文化地产、旅游地产、娱乐地产、餐饮地产。譬如养老地产，可以满足高要求的老年人，随着高铁时代的到来，还可以吸引成功人士叶落归根，在创业地与老家两处置业，方便常回家看看。还可以依托城市深厚的文化底蕴，开拓文化地产市场。旅游地产是结合旅游景点，打造高品质的旅游景区，通过特色地产，做大做强旅游业，达到双赢的目的。在中西部地区还可以搞好承接产业转移，通过产业发展带动各类产业的地产需求，进而对房地产市场供给侧结构产生持续正影响。甚至可以借助国际货币基金组织正式宣布人民币2016年加入SDR（特别提款权）这一金融领域的标志性事件，放宽签证条件，为他国居民在中国安居、置业提供便利，打造国际地产，让外国人也在中国买房子。
 
    　（四）抓住主源头，打破对土地财政的路径依赖
 
    　房地产市场供给侧的结构性改革，在源头上要控制土地的供应。原则是：控制总量，调整供应方向，同时盘活存量，鼓励多元发展。短时间内可能会减少对土地的供应，进而土地的财政供给也会减少。所以，因应房地产市场的供给侧结构性改革，政府可以从三个方面入手：（1）从严土地的供应，充分利用资源。土地是稀有资源，是使用价值创造的源泉，特别是农村及城市周边的耕地不能轻易转化为房地产用地，即使是城市用地，也要发挥土地资源的最大效用。（2）顺应市场对资源配置的基础性作用，引导房地产企业或建筑企业优化、重组、转型或退出，激活休克企业或清理僵尸企业。（3）弱化对土地财政的依存，积极开拓地方政府新的财税、融资渠道。为应对土地财政的减少，通过“大众创业，万众创新”、大力支持新业态发展，同时服务业发展要及时跟上，其他产业要更新升级来增强城市发展后劲，同时为政府开拓新的财税来源，进而减少对房地产的路径依赖。另外，可以借助发债等办法来融资。（4）搭建房地产大数据平台。融合土地局、物价局、银行、金融机构、融资机构、担保机构、公积金中心、住建委、工商、税务、公安等各相关部门与房地产有关的数据，建立数据共享机制，提高对房地产市场供给侧的监控能力和水平，提高政策的针对性。
 
    　（五）公积金改革，为供给侧管理提供政策资金支持
 
    　房地产市场的供给侧改革，会带来刺激需求，对公积金的需求也会加大。住房公积金中心可以从以下几个方面制定相应对策：（1）住房公积金扩面，社会动员或者政府出台相关规定，鼓励民营企业为员工缴纳住房公积金，让农民工也有公积金，也能享受到公积金贷款的利率优惠政策。（2）提供更加完善与合理的公积金贷款办法，提供更贴心的公积金贷款服务，如各种手续一体化，担保费用减免，装修、租房等提取，跨区域使用住房公积金等政策。（3）公积金资金证券化，借鉴其他地区的经验，着手研究制定公积金证券化对策或者适时开展成立住房银行的研究。
 
    　四、总结
 
    　在房地产市场整体下滑的背景下，结合国家提出的供给侧改革的思想和化解房地产库存的措施，本文首先对房地产市场的供给侧管理的理论基础进行分析，然后，从维持经济稳定发展、化解库存、推进城镇化建设、满足人们对房地产业的新需求四个方面解析其动因，最后从“去库存、推进城镇化、打造新业态、控制源头、公积金改革”五个方面提出供给侧管理的对策。
 
    　参考文献：
    　①郝身永、那艺：《更加关注供给侧的宏观经济管理》，《当代经济管理》2015年第4期。
    　②何平：《调整房地产供给结构积极拉动内需》，《商业经济》2011年第2期。
    　③贾康、苏京春：《探析“供给侧”经济学派所经历的两轮“否定之否定”——对“供给侧”学派的评价、学理启示及立足于中国的研讨展望》，《财政研究》2014年第8期。
    　④贾康、苏京春：《“三驾马车”认知框架需对接供给侧的结构性动力机制构建》，《全球化》2015年第3期。
    　⑤刘霞辉：《供给侧的宏观经济管理——中国视角》，《经济学动态》2013年第10期。
    　⑥王文婷：《城镇化对我国房地产市场需求的影响分析》，《现代物业》2010年第4期。
　　⑦Helen X.H. Bao：《英国土地规划政策与房地产供给分析》，《中国土地科学》2013年第9期。
 
    　（作者单位：安庆师范大学经济与管理学院）
 
    　　责任编辑  徐敬东