房市去库存需多方发力——以宜春市为例时间： 2017-02-22信息来源：龙荣　作者：hjr_admin　责编：

　　2015年以来，宜春市连续出台了多项去库存措施，但房地产销售上升速度较为缓慢，库存压力依旧较大。

　　房地产市场供需结构失衡

　　供给端受政策影响有所反弹。土地作为房地产市场的重要组成要素，其市场供求与价格变动直接影响房地产市场的运行。同时，土地出让收入也是地方政府预算外收入的重要组成部分。随着房地产库存压力的不断增大，地方政府不得不减少土地供应，以平衡供需关系。但从长期来看，若不从根本上改变“土地财政”的运行模式，减少土地供应难以持续。宜春市房地产销售市场的回暖，增强了开发企业的信心，未来供给也有所反弹。

　　需求端拉动难度较大。一是宜春市缺乏城市聚集力，加之产业转型升级和服务业发展滞后引致的吸纳就业能力减弱，房地产市场刚性需求有限。二是公共服务等配套设施投入不足，尤其表现在教育与医疗卫生投入方面，导致购房意愿不足。三是人口净流出伴随的购房需求的转移，虽然返乡置业者能在短期内带动销售量的回升，但从长期来看，不少外出务工者依然选择在就业城市置业。

　　改善性需求不足。开发商推出楼盘多以中低端为主，改善性需求购房者因此放缓了决策进程。短期来看，二孩政策对于改善性需求的带动作用不大，改善性需求的释放要在未来的3～5年。

　　投机性需求基本挤出。2015年11月6日，宜春市不动产登记局成立，从2016年1月1日起开始办理不动产登记。随着不动产登记的稳步推进，不少拥有多套住房的居民出于对房产税征收的担忧，在销售市场回暖时机急于脱手，投机性囤房进一步挤出。同时，购房者对房地产市场信心不足，投机性住房需求随之下降。

　　金融机构从供需两侧推进房地产去库存

　　从供给侧减少资金供应。一是金融机构对土地储备机构贷款的投放趋于谨慎，宜春市政府土地储备机构贷款自2015年9月起开始持续下降。二是房产开发贷款准入要求严格。所有金融机构对房产开发贷款实行名单制管理，只有一级资质或部分在当地具有龙头地位的二级资质企业才能进入名单，能否进入名单由总行审批。此外，部分金融机构对房产开发贷款实现名单制和区域双重审批，对四线城市及四线以下城市不能发放房产开发贷款。

　　从需求侧推动产品创新。部分金融机构通过对住房按揭贷款流程进行一定的优化，简化流程，提高审批效率，以达到刺激刚性需求的目的。农业银行结合农民特点推出了“农家贷”，解决农民工、种养殖户的购房问题，推动农民工市民化，以城镇化建设带动房地产市场需求。农业银行改变传统的“政府发债、银行承销”的银证合作模式，推出了“政府购买服务贷款”，为已经签订了合法有效的政府购买服务协议的融资主体或符合规定的市场化的地方政府融资平台予以资金支持，以满足政府购买性需求。

　　促进房地产市场长效发展政策建议

　　以棚改房货币化安置为依托，加大信贷资金投入。鼓励棚户区改造实施主体以组织棚户区居民自主购买存量房源、集中统一购买存量房源、不涉及房源购买的纯货币补偿三种方式进行改造安置。以开展“以购代建”模式为依托，加大国开行贷款使用力度，弥补中央财政补贴和省级政府配套资金不足的短板，打通棚户区改造与房地产市场存量上的通道，以严格公开透明程序提供居民选购安置房屋，有效地消化存量住房。

　　以优化住房供应结构为重点，合理分配信贷资源。一方面，对致力于提高住房品质、优化用户体验的开发商，优先给予信贷支持，为改善性需求的购房者扩大可选择范围。另一方面，鼓励有条件的开发商依托宜春得天独厚的宜居环境，将住宅设计、设施、环境与老年人的需求相契合，加大对养老型楼盘和功能性楼盘的信贷支持力度。

　　以满足农民工住房需求为关键，提高资金使用效率。一是加大对公共服务建设的信贷投入。二是建立健全农村信用体系，实现信用信息互联互通、共建共享。三是进一步完善公积金政策。各级住房公积金管理部门要主动服务，为农民工开设缴存账户建立“绿色通道”。用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。金融机构要积极发展农村居民个人住房贷款业务，为农民工和有意愿的农民进城购房创造条件。

　　以整治金融违规为抓手，防范潜在金融风险。加强清理和整顿，对一些房地产中介机构、房地产开发企业及P2P平台违规行为进行打击。同时金融机构还要对购房首付款的资金来源及购房合同的真假进行审查，防止虚假按揭贷款等问题的发生。通过清理规范，确保房地产金融调控政策发挥应有的作用，促进房地产市场健康发展。■

作者单位：中国人民银行宜春市中心支行