正确认识当前房地产业的发展形势时间： 2014-04-22信息来源：廖英敏 任兴洲　作者：admin　责编：

 

     □较高的房价超过了普通居民购房的支付能力。一方面会因房价抑制自住型消费需求，而使住房市场的后续住房需求接续不上，另一方面还会出现更多的普通居民买不起房的现象，不利于社会安定。

□上半年国家扩内需、保增长，应对全球金融危机的宏观经济政策已见成效，整体经济已经企稳回升。国内外的经济形势将直接影响房地产市场下半年的走势。
   □根据当前的房地产运行情况，应该及时合理制定下半年调控政策，正确处理防泡沫和保增长的关系，短期与近中期政策需一并考虑，促进房地产市场平稳发展。

 

   进入２００９年?受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，量价齐升，总体上反映出房地产市场已经明显好转。但一些大城市房价上涨较快，泡沫开始显现。预计随着下半年在国内经济企稳回升、国际经济正在筑底的环境下，房地产投资将继续稳步回升，价格涨势趋缓，销售保持平稳。政策应正确处理防泡沫和保增长的关系，短期与近中期政策需一并考虑，促进房地产市场平稳发展。

   房地产市场运行中出现的一些情况值得关注

   虽然总体形势偏好，当前房地产市场在量价齐升的状态中有些亢奋，但是市场运行中出现的一些新情况应引起关注。

   一是土地价格上升过快，产生推动房价上涨的效应。近期，货币供应量宽松，通货膨胀预期再现，一些房地产企业拿地热情较高，一些一线城市出现了土地竞拍火暴、土地溢价过大、“地王”频现的情况。土地价格不断创新高，也影响了周边房价的快速上涨。早些时候，富力地产以１０．２２亿拿下北京广渠门外１０号地?楼面地价高达１５１４０元／平方米左右?周边房价相随上涨１０％以上。没过几天，广渠门外１５号地以楼面地价１６０００元／平方米的价格刷新了记录，据测算，建成后房价要超过３００００元／平方米。

   二是投资者重返楼市。二季度住房市场在房价上升中持续火暴，其中消费结构已经发生了变化，年初是以自住性消费需求为主，到二季度改善型消费和投资型消费也进入了市场。尤其值得注意的是，受通胀预期的影响，投资者看好楼市，借助宽松的信贷环境，一部分投资者重返楼市。其中，包括温州炒房团，甚至一些私营企业利用流动资金贷款进入楼市。据深圳、上海等地中介估算，年初购房者中投机者约占５％，目前已上升到３０％—４０％。大量投资者进入楼市，一方面推高了房价，另一方面投资需求跟刚性需求完全不同，它们是可买可不买的群体，主要追逐利益，影响房地产市场的稳定。

   三是出现了房价上涨过快的苗头。进入２００９年第二季度，价格回升过快，一些大城市的房价已经恢复到２００７年的水平。在一线城市，出现房价上涨租金下跌现象，房价租售比在扩大，目前，国内诸多城市普通住宅租金回报率小于４％，上海住宅出租回报率跌破３％，越过５％的国际警戒线。房价与租金背离，意味着房价又出现了水分。较高的房价超过了普通居民购房的支付能力，一方面会因房价抑制自住型消费需求，而使住房市场的后续需求接续不上，另一方面还会出现更多的普通居民买不起房的现象，不利于社会安定。

   四是住房市场存在潜在的供求矛盾。国家统计局统计的商品房空置面积分类指数６月份为８８．５９，比２月份回落６．９１个百分点，反映住房市场销售较好，住房库存消化较快。但完成开发土地面积、房地产投资增长速度滞后于需求的增长速度，意味着未来住房新增供应量不足，存在着房地产市场供不应求、房价继续较快上涨的潜在风险。

   五是房贷控制不严，潜伏较大风险。在当前的货币政策环境下，商业银行信贷规模比较宽松，为了争夺个人住房贷款这块优质资源，个别银行放松了对个人房贷的审核条件。尤其是对二套房贷款执行的标准不一，给一些炒房投资者，通过各种方式获得住房贷款提供了机会，借银行贷款推高房价。由于当前房贷利率和首付比例较低，一旦出现不可预见的问题，银行将承担更大的风险。

   房地产市场走势好转，不稳定因素依然存在

   上半年国家扩内需、保增长，应对全球金融危机的宏观经济政策已见成效，整体经济已经企稳回升。国内外的经济形势将直接影响房地产市场下半年的走势。

   第一，商品房交易量有出现盘整的可能。下半年房地产销售状况主要取决于政策调整情况，尤其是信贷政策调整方向和力度，如严格实行二套房贷的政策，将对贷款炒房投机行为产生一定的抑制作用。价格大幅上涨，超过普通居民的购买能力，将抑制自住型需求的实现。受开发商捂盘、供应不足等因素影响，也将对交易量产生影响。下半年交易量会因此出现盘整，环比或出现回落。

   第二，偏紧的房贷政策，将使房地产价格上升趋缓。

   第三，土地价格仍然较高。随着政府推地的增加和市场流动性的增长，土地市场下半年仍将保持活跃。由于２００８年土地投放量和交易量偏小，一、二线城市地价仍将较高。

   第四，房地产开发投资速度将继续恢复。继续向好的宏观经济，增强了开发商对未来的信心；宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；２００８年下半年房地产投资增速逐月下降，在统计上存在一定的翘尾因素，将使房地产开发投资速度继续恢复。

   而房地产市场回升也将对宏观经济产生积极的影响：一是住房销售量大幅增长，增加了对装饰装修材料、家电、家具的需求，直接或间接拉动了房地产下游行业增长，有利于扩内需、保增长目标的实现。二是相当一部分自住型需求得以实现，普通居民居住条件改善。三是房地产市场活跃提振了开发商的信心，购置土地、新开工面积、房地产开发投资等方面均出现了恢复性增长。四是随着开发商购地热情增加以及由此导致的土地竞拍价格大幅提高，土地出让金和房地产税收将增长，使地方财政收入显著改善。

   但是应该清醒地认识到，房地产市场过快回升过程中还存在不稳定的因素，将带来不利的影响。一是市场调整时间短，行业调整未到位，深层次的体制、机制问题并没有彻底解决，房地产业健康发展的基础不稳定。二是进入二季度以来，投机者大量进入，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快，市场非理性行为明显增加，透支未来的市场需求，泡沫成分增大。三是房价上涨过快，超过了普通居民的承受能力，增加社会不安定的成分。四是信贷潜在风险增加。

   短期、近中期政策一并考虑，促进房地产市场平稳发展

   根据当前的房地产运行情况，应该及时合理制定调控政策，正确处理防泡沫和保增长的关系，短期与近中期政策需一并考虑，以此促进房地产市场平稳发展。

   应该采取的短期政策有：

   第一，适度控制信贷规模。做到区别对待，有保有压，要保自住型、改善型需求，支持普通居民解决住房和改善住房条件；要严控投资型需求，防范信贷风险，引导信贷投向实体经济。

   第二，适度增加住房用地的供给。均衡供地，掌握供地节奏；完善土地拍卖规则，提高参与土地竞标的资质门槛；强化政策引导，督促土地尽快开发，有效利用存量土地。

   第三，加强对开发商的监督、管理，规范开发商的经营行为，制止开发商捂盘惜售行为。

   第四，各地政府要加强房地产市场信息化建设，及时公布相关政策以及土地、住房供应、销售等信息，提高市场信息透明度，促进住房价格的合理形成。

   第五，对目前鼓励住房消费的政策，要明确继续实施的时间，以安定人心。

   第六，继续贯彻落实保障性住房制度，加快廉租房的建设，加强管理，做到公平配租、销售。

   应该采取的近中期政策是：

   注重基础制度建设和解决体制、机制问题，建立促进房地产稳定健康发展的长效机制。

   其政策重点应包括：开征物业税，提高存量房的利用效率；加大政策支持力度，大力发展住房租赁市场；对土地招拍挂制度、土地储备制度的调整与完善；完善住房保障制度，扩大覆盖范围；多样化的住房金融体系；降低信贷风险；健全和完善房地产法律体系等。 
 

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