用税收手段调控中国房地产市场时间： 2014-04-22信息来源：柴福洪 作者：admin 责编：
中国房地产业泡沫已经大得惊人，京、沪、深等大城市住房价格与居民收之比，超过了东京等许多发达国家城市房地产泡沫的程度，而且，房地产商抢地、囤地已向二、三线城市进发。
目前开发商、地方政府、银行、炒房者——四者之间已形成利益链，并借世界金融危机、中央力促经济复苏等环境，推高房价。笔者认为，当前唯有“疏、限、导”三法齐上，主要采取税收调节方法，才能平稳挤掉中国房地产泡沫。
“疏”——筹划中国人口城市化布局
中国经济社会整体进入工业化中后期，人口城市化现象不可避免，城市住房建设滞后于经济发展，仍是不争的事实。然而，若把房地产业完全交给市场，房价上涨则是必然趋势。为此，中国必须认真筹划人口空间与地理布局。
一是要大力发展中小城市。尤其是让全国近２０００个县的县城，全部按城市建制与规划设计，每个县重点建设一到两个城镇，在人口城市化过程中，农业人口离土不离县。当县城和城镇常住居民达到２０万以上，并有相应产业支撑，适时转制为城市。
二是在经济发达地区大力建立城市带、城市群或城市组团。如珠三角、长三角地区（“组团”是针对粤、港、澳地区特有的称谓），用现代高速交通设施连接，以容纳巨大的产业群、链与人口集聚。
三是在资源条件允许的地区，筹建特大型城市。如东南沿海、海南、长江中游（从南京到宜昌之间）等大城市空白地区，中央政府有计划地进行新型产业投资，建设特大型城市。
四是尊重“人口多、土地少”的国情。全国所有人口，每一个家庭只能拥有一定面积的一处住房，并对住房普遍征收普通房产税，对超面积、多处拥有住房者，累进加倍征收房产税和多占土地的土地占用税。
五是将所有社会福利事项与户籍脱钩，以住房和交纳个人所得税、房产税、住房公积金、社会保障缴款等为依据，与社会福利挂钩。
“限”——设计新的房产税和土地占用税
首先是设计新的房产税种。
一是要扩大征收范围，对城乡所有拥有房屋产权所有人征收，包括全额财政拨款的党政机关。二是税率降为１％。在国家规定的居民住房面积标准范围内，一律按房产原值（买价）１％征收。随着社会评估机制的建立与健全，城市可改按市值征收。农村贫困地区（由省级人大或政府批准）房产暂免征收，经济相对发达的农村地区，按１％税率减半征收。三是超标和多套加倍征收。对超标准面积（如三口之家９０平方米）、拥有多套住房的，累进加倍征收房产税（按购房时间顺序，第二套２％，第三套３％，第四套４％……），农村有两处住房者其中一套按１％征收。夫妻双方有一方老人一起居住者，按两户；夫妇双方老人在一起居住或三代同堂并一起居住者，按三户标准面积计算，鼓励家庭养老模式。四是改革后购买的低价不含土地出让金住房，需加上７０年的土地出让金，平均换算成税率，并入房产税统一征收。土地出让金，在开发商拿地时由政府作价（原是招标）不收款，开发商按规划房产建筑面积公示，销售房产时，公示每平方建筑面积一年含土地出让金金额，每套面积、价格与折算出的出让金占销价的百分比，总额必须与原政府作价相等，并入房产税或单独按年征收。
其次是土地占用税。一是要扩大征收范围。只要在中国境内占用土地的单位和个人，都必须交纳土地占用税，包括乡村、全额财政拨款的党政机关等。二是按占用土地面积设置多档税额。对城市别墅房屋和平房实际占用土地规定较高税额，对高层楼房规定较低税额。按年征收，分季缴纳。对单位拥有人数密度设计一定标准占用土地标准，对超标准占用土地的单位，加成或加倍征收土地占用税。三是对“小产权房屋”，单独设计较高的土地占用税。因为该土地应承担有农村土地征用费、补偿费、拆迁费、安置费、场地整治费等额外费用。其占用的土地挤出农村人口的社会负担，最终要由政府和全民承担。四是农村房屋占用土地，也要交纳土地占用税，根据当地经济发展情况，适当降低税率。但对占用多处土地的房屋户主，也要加成或加倍征收土地占用税。五是实行新的土地占用税后，取消城市土地出让金７０年一次收取的机制。城市土地实行规划与计划管理，首次开发，政府只收取预占用押金，事先公布土地占用单位税额，限期内完成开发计划，在销售完毕之前的占用期间，政府只在押金中扣除开发期土地占用税。没有销售完毕，即超期占用土地，政府加成或加倍从押金中扣除土地占用税。对囤地现象加大经济成本，超期不开发的依法收回，没收占用押金。
“导”——改变住房供给与户籍制度
对于第一套自住房，实行“富人”市场供给，银行不贷款；“穷人”政府建低价房，只租不卖；绝对贫困者，免费居住；“不穷不富的人”，银行低息、公积金贷款购买。政府对上述“富人”、“穷人”和“不穷不富的人”都要给出确定定义，并及时修改标准金额。
对新就业的“住房贫困者”，有条件的就业单位应提供必要周转用房，对工龄十年者，开始逐年提高房租，直至主动搬出为止。没有条件的单位，政府应优先供给出租房。
对于低价租住房，政府不应提供与商品房标准一致的房屋，可统一提供“集装箱堆积式铁皮房屋”。即采用现代手段，设计建造成外观和通风、采光、温差与钢骨水泥房屋没有多大区别的新式建筑。它是工厂化生产，整体厨房、整体卫生间，易装易拆的八层以下的楼房。全国各大城市按南、北方气候条件，统一设计，统一生产，统一价格，大批量供给。
改革户籍制度，由地方税务机关筹建“经济户籍”。利用网络条件，城市居民自行申报原户籍所在地、工作单位、月年收入状况、住房条件、个人和家庭资产等情况，与人口普查、身份证、家庭组成、子女教育、住房登记、个人所得税、社会保障缴款、医疗保险等多项社会事务联系在一起，设计个人即时申报、更改模块，即时更新个人和家庭信息。个人申报的可公开信息（由《个人信息保护法》规定），由其工作单位集中公示，以利排除虚假、收集真实信息。待全国人口、家庭、经济信息库基本数据完善后，成立社会个人和家庭信息、诚信管理机构与网络，形成一套与人口流动、家庭变化、经济数据及时更新相适应的信息更新机制与方法，供政府各部门管理需要提供及信息。
上述“疏、限、导三法”同时使用，必然使炒房者自动退出市场，拥有多处房屋、多占土地者让渡房屋产权，挤出富人多占社会稀有资源。同时，也不至于让购买含土地出让金的高价住房者吃亏（后购不含土地出让金的低价房，要７０年分年负担出让金），不会出现不愿偿还银行贷款的情况。
责任编辑： 万千