中国楼市真的开始退烧了？时间： 2014-04-22信息来源：佚名　作者：admin　责编：

 
编者按：似乎只有市场才能反映目前楼市真正的情况。昨日，本报记者从上海等一线市场及部分二三线城市了解到，虽然这些地区交易量均出现下降甚至零成交现象，但房价尤其是环线内房价并未出现真正的松动。
　　开发商
　　观点现分化
　　任“大嘴”再开炮，潘石屹拿土地问题说事
　　■ 本报综合报道
　　新一轮房产政策出台后，许多开发商变得更加谨慎了，或改变对房价后市的看法推出折价促销楼盘，或静默不语，拒绝接听记者的电话。然而，还是有一些开发商敢做敢言，像华远地产董事长任志强。
　　“大嘴”日前又向房产新政开炮了。“房地产的问题不是出在监管上，而是出在制度上。”任志强直言，一旦开盘有了第一个买家就有了所有买家的竣工时间，当市场供给紧张时，政府也许就给几个月的竣工时间，而这几个月内不管是否已经销售完都要保证入住，同时没有销售就只能靠开发商的自有资金支撑全部的建设费用(或非个贷的银行开发贷款)，这无疑会增加开发商的成本与资金压力，也同时解决了捂盘和公民监督的问题。任志强指出，房价已经不是市场规律中的价格信号了，波动是必然的，下跌也是可能的。“但此次政策的出台不会让房地产市场崩盘，因为中国宏观经济的基本面并未发生改变，也不会再出现2008年楼市低迷的现象。”
　　而招商地产董事总经理林少斌日前在接受媒体采访时对房价作出了“涨得多的多降，涨得少的少降，之后二三线城市跟着降”的判断。
　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹则认为，新出台的“国十条”是重点精确打击重点城市房价过高问题，“但对于调控房价，效果不大。”他预测称，在未来一段时间内，房屋成交量会降低，甚至会出现“退房潮”，但价格不会降低，因为现在开发商手里有钱，资金链有保障，反而是很多二线城市的中小房地产商，资金链紧张，这轮调控很可能调控到他们，因此二线城市的房价很可能现在涨不上去，未来也涨不上去。对于如何解决目前房地产行业的问题，潘石屹指出，最立竿见影的办法就是货币政策，调整利率和首付比例；第二个政策是税收政策，然而最根本的还是土地问题。
　　不过，一位不愿具名的某大型开发商副总裁却认为，此轮新政调控并未结束，后续应该还会有政策出台。“从此次政府决心和导向性来看，此轮新政调控周期可能会持续一年，而楼市也将不可避免坚持下行趋势。”
　　【延伸阅读】
　　地产股继续沉沦？
　　近阶段国家接二连三的“重拳”砸向了高烧不断的房地产市场，也砸伤了A股市场中房地产个股的元气。统计数据显示，自楼市调控新政出台一周以来，地产指数累计（4月26日交易日除外）下跌11.21%，领跌所有行业，同时，在房地产股票大规模跳水的带动下，大盘上周更是创下年内最大周跌幅。
　　对此，渤海证券分析师邵琳昨日表示，房地产股此前数月的连续调整，实际上已提前消化了利空，但在地产新政出台后，房地产股出现大幅下跌，已有过度的反应。他认为，虽然目前房地产板块从估值看已相对较低，但短期内恐难有修复性的行情。
　　海富通基金表示，相关政策对房地产市场的影响将是中长期的，与以往“头痛医头，脚痛医脚”的政策有较大区别，且现在多数投资者不清楚未来是否有更严厉的政策出台，使房地产板块的短期恐慌氛围进一步加剧。
　　上海证券研究报告指出，目前政策力度较大，后续地方政策也将密集发布，短期内影响因素较多。“对于强周期性行业的特点，短期股价具有暴涨暴跌的特征，风险较大。等待政策调控平息，中长期投资者可在低位介入。”
　　市 场
　　交易虽降 价格却稳
　　事实上，上海和北京等地环线内的房价几乎没有松动，打折及降价现象大多数还是出现在外环区域，这与市场成交量的低迷形成鲜明反差
　　■ 本报见习记者 陈偲 刘菁　发自上海
　　一套“组合拳”下来，高烧不断的楼市终于有了一丝“喘息”的迹象。4月26日，记者从多个城市了解到，上海、北京等一线楼市似有偃旗息鼓之势，此前疯涨的部分楼盘和部分地区或企稳、或降价、或打折促销，并出现了部分短期炒房客大手笔恐慌性抛售楼盘的现象，而业主“跳价”现象也开始减少，不过，楼价其实尚未松动。与此同时，新政对二三线城市房地产市场的影响相对滞后，虽然商品房成交量出现明显下降，但房价依然维持稳定。更重要的是，目前开发商和买家普遍认为，二三线城市的房价仍会上涨。
　　一线城市交易低迷
　　
　　值得注意的是，上海部分开发商似乎改变了对后市楼价继续上涨的看法，急切地推出了自己手中的新盘。相关统计显示，在4月12日至4月18日上海这一周内，29个商品房项目共领取36张预售证，总批售面积45.92万平方米，环比前一周上升32.8%。其中，4月16日之后上海开盘预售的商品房公寓项目就多达13个，批售面积达25.57万平米，预售面积两天之内就剧增了128.5%。
　　记者还从上海市场了解到，不少楼盘开始打折促销。如松江九亭楼盘富顿街区可免费办理 VIP 卡，并享受5000元购房优惠；位于浦东南汇地区周康板块的绿洲康城亲水湾由于前期房价已上涨至约25000元/平方米高位，目前更是打出9.3折的大幅度折扣。北京楼市出现了类似的情况。资料显示，北京目前有近七成楼盘开始打折，全款客户能享受更低折扣。而前阶段涨幅飞快的北京通州区，4月17日开盘的K2清水湾项目已然大幅降价，该项目在此前3个月由18000元/平米涨至25000元/平米。
　　与此同时，上海、北京等一线城市的二手房市场挂牌量剧增。4月26日，记者走访了长宁区多家中介门店发现，二手楼盘挂牌量明显增多。呈顶中介公司的一位工作人员告诉《国际金融报》记者，从4月23日到4月26日短短3天时间里，全上海市的二手楼盘挂牌量已从8.9万多套增加至9.1万多套。
　　但挂牌量的增多并未改变成交量逐渐陷入冰点的事实。房地产交易管理网数据显示，从4月20日到4月24日5天时间内，北京二手房成交量仅4409套，环比前五天的7156套暴跌了38%。而上海的二手房市场也同样“冰冷”。
　　但部分业内人士同时指出，事实上，上海和北京等地环线内的房价几乎没有松动，打折及降价现象大多数还是出现在外环区域，这与市场成交量的低迷形成鲜明反差。
　　二三线城市观望浓重
　　在安徽合肥，大多数楼盘已经开始执行房产新政。长期跟踪楼市动向的安徽省社科院研究员孔令刚说，最新市场走访和调查显示，合肥市房产成交量有所下降，但房价没有出现大的波动，全市只有四五家开发商调低了预售价格，降幅也仅在每平方米二三百元间。
　　合肥市二手房中介门店普遍表示没有出现炒家低价抛出多套房源的情况。合肥吉大房产公司资深经纪人朱红介绍，目前有些中介的房源量明显增加，挂牌价变化不大。但近期房产交易量较前期有所增加，随着政策细则的出台落实，未来交易量或会有所收缩。
　　降温的还有南京。截至4月25日下午5时，4月24日、25日两天南京全市认购量仅为124套，成交量为47套，日均认购量不足70套，浦口双休日仅认购7套。而3月20日、21日同样是双休日，南京楼市认购量曾达500多套。在买房人“追涨”心理消失，且不再进行恐慌性购房的情况下，开发商加紧了推房行动。　
　　杭州楼市成交量的减少也显而易见。杭州透明售房网数据显示，新政出台第二天，4月18日杭州市区商品房成交395套（包含经济适用房），相比4月成交量高点降幅超过50%，第二天再降到241套，至24日的109套，成交缩量达72.4%。不过，根据我爱我家、裕兴不动产、华邦地产等多家房产中介提供的信息显示，虽然杭州成交量在下滑，但成交价尚未有大调整。我爱我家企划部经理周包军说：“公司二手房的挂牌量并未明显增加，也没有很多人主动下调挂牌价，房东的观望心态还挺重。”
　　外 资
　　楼市背后的神秘身影
　　看好投资环境 曾控股中介公司
　　伦敦的房价之所以在全世界居首，导致伦敦当地市民买不起房，是因为先后三批国外资金进入炒高了房价。伦敦的教训，中国必须引以为鉴，监管部门应着手管制外资，禁止外资到上海、北京等重点城市的中心城区买房
　　■ 本报见习记者 陈偲 刘菁　发自上海
　　神秘的背影再次浮现。尽管国家出台了一系列遏制房地产市场的政策，部分一线城市也出现交易量大幅下降的现象，但世界知名物业顾问公司戴德梁行日前发布的报告却显示，目前境内境外的一些开发商和投资者对中国房地产市场的投资环境依然充满信心，投资意向甚为坚决。
　　报告认为，中国市场在投资市场中将继续扮演主要角色，投资者信心、回报及交易规模数量都会继续领先。境外基金公司越来越关注人民币基金。他们不仅被允许方便地注册合伙企业作为GM （普通合伙人），还被允许将基金总额的50%左右换汇后进入中国， 这样大大增强了他们募集资金的能力（将外汇带进中国，注入人民币基金中）。 这对他们来说有很大的吸引力。
　　据悉，目前花旗集团私人银行部门和中国综合企业华润集团已经推出两只房地产基金，将投资于中国的大型购物中心，并希望筹集约5亿美元的资金。基金管理公司富兰克林邓普顿表示，该公司旗下的房地产分支正计划为其第二只亚洲房地产基金募集3亿美元。而部分地方外汇局数据监视也显示，目前市场上确实存在大量外资已经进入房地产业。
　　事实上，外资一直是中国房地产市场中不可抹去的话题。值得注意的是，在2007年那波楼市涨价潮中，外资曾加速向我国房地产中介行业进行渗透。据当时的报道称，继2006年日本风险投资公司软银、全球最大的私人股权投资基金凯雷入股顺驰不动产网络集团后，“老熟人”高盛也注资21世纪中国不动产，而如今，高盛已经相继在原油期货和全球铁矿石交易中赚得盆满钵满。同时，当时的易居、智恒、搏邦等机构或主动或被动地同样引进了外资，而上海地区的美联物业、信义房屋、中原地产等多家中介公司亦为外资、台资或港资中介公司。尽管没有直接证据表明中国楼市这一轮疯涨有外资的“功劳”，但前阶段，戴相龙曾明确表示，大量的热钱进入中国才造成了资产泡沫。
　　同样，正如全国政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长、中国国际经济关系学会常务理事黄泽民此前在接受《国际金融报》专访时曾透露，他曾经借伦敦房价外资进入楼市现象做过分析：“伦敦的房价之所以在全世界居首，导致伦敦当地市民买不起房，是因为先后三批国外资金进入炒高了房价。”他还表示，“伦敦的教训，中国必须引以为鉴，监管部门应着手管制外资，禁止外资到上海、北京等重点城市的中心城区买房。”事实上，在国家的相关政策中，已经注意到了这一点。
　　中房信薛建雄则说，外资之所以看中中国尚不发达的二手房市场生意，是因为中国二手房的交易规模不断上升，未来服务空间将越来越大。“但外资进入中国房地产市场起着‘推波助澜’的作用。上涨的时候将加剧涨势，跌的时候也将促使跌得更惨。”
　　专 家
　　房价“向左”还是“向右”
　　■ 本报综合报道　　
　　“在未来18个月内，一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济调控措施。”新一轮遏制房价的措施刚出台不久，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵就已经开始对未来的政策进行新一轮的猜测。在李稻葵看来，今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好，但主要问题就在于房地产价格过快上涨。“在这样的大环境下，出现了两个‘从来没有出现过’。一是社会上，尤其是80后和90后的年轻人，对于现在房价如此之高，增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房地产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过。”
　　上海华燕房产代理机构常务副总裁林森日前在搜狐焦点新视角高峰论坛上表示，此次最新的调控政策，苛政意识过于厉害。“ 严厉到什么程度呢？用一个最原始的比喻，借助媒体的说法叫作连穷人都感到叫冤了。”林森认为，这次新政的出台肯定会对房地产有影响，而且影响已经显现出来了，比如重创投资客，已经有迹象表明有投资客在逃窜了。
　　上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功表示，从最近的表现来看，上海市场的销售情况对于政策的敏感性还是很强的，预计在新政影响下，上海房屋的销售量将会下降七成，而价格也将会有三成的下跌。“这个变化现在看来是比较的清楚，当然这个市场的波动还不稳定，可能要到5月中旬才会清楚。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，现在银行不能批更多贷款给开发商拿地，连信托也不能给钱让开发商拿地，“数来数去一条路就是私募基金，今年谁能把握住私募基金，他们肯定会成为赢家。”
　　中国社会科学院马光远博士乐观地说：“本次房产新政可能使房价最保守估计也要下跌30%，但即便下跌30%，只是回到去年的价位，只是从非常不正常到相对不正常。”
　　不过，并不是所有观点都认为房价可能会下跌。中国社会科学院宏观经济研究所研究员袁钢明就认为，中国现在已经出现了非常强的房价上涨预期，不是一两个政策出台就能起到效果。“当前中国的楼市和1985年前的日本非常像。日本政府尽管当时出台了一系列政策，但都没有收到好的效果，最终由于房产税（类似中国当前探讨的物业税）的出台，房价持续下跌了20年。中国政府很可能会参考日本的经验。”袁钢明说。

                                      责任编辑： 万千