完善市场制度才是楼市调控之本时间： 2014-04-22信息来源：左晓蕾　作者：admin　责编：

 
房地产市场的调控，更关键的是调整市场结构，理顺房市秩序，完善一些必要的制度和规则，推动房地产市场按照本身的规律发展。 而在目前的市场态势下，跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控，让房地产回归居住基本属性，是避免房地产泡沫危机，促使房地产正常发展的思路。而政府推动建设保障性住房，是引导这种改变的最有效战略。

  经历了三个多月的房地产严厉调控，各大中城市房地产市场相继出现量跌价涨的情况。这是合理的现象。美联储从2005年初开始连续17次提升利率以后，在2006年首季房地产价格才开始调整。2007年国内房地产的调控，也经历初期价格继续上涨，接着量跌价涨，量跌价平，最后价格下跌的过程。中国每次调控房地产市场，都有个房地产商与政策的博弈过程，其长短与房地产商资金状况直接相关。一般估计，由于去年非常态的信贷大规模流入房地产市场，房地产商资金可以支撑半年左右。今年上半年仍有相当规模的银行信贷用各种方式进入房地产市场，部分房地产商的资金或有更长时间的博弈。不过，这次针对房地产市场的调控，不仅针对房价涨跌，更关键的是调整房地产的市场结构，理顺房地产市场的秩序，完善房地产市场的一些必要的制度和规则，推动房地产市场按照本身的规律发展。 由此，笔者以为，在目前的市场态势下，跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控，让房地产回归居住性为主的基本属性，正是避免房地产泡沫危机，促使房地产正常发展的思路。而政府推动建设各层次的保障性住房，是引导这种改变的最有效战略。

  致力于居者有其屋的房地产市场建设，缓解“刚性需求”， 对推动房地产价格不断上涨的基础来说，等于釜底抽薪。同时，保障性住房建设，同样带动钢铁、水泥等建筑产业延续增长态势，拉动了相关产业链稳定经济增长，避免“房地产市场调整带来经济重新大幅下滑”的担心。

  我们一定要意识到，减少一般居民的支出，就是增加居民的收入。能够居住在力所能及的住所中，人们更正常合理地安排支出，保持消费的增长，保证生活的质量将更有幸福感。

  居住支出是居民收入中一个重要部分。提供合理价格的保障性住房，可以释放被高房价绑架的支出，等于增加了一般居民的可支配收入。去年房屋月供比上升到70%至80%，大城市超过100%。如果一般收入群体的收入80%要支付房屋消费，在收入增长远远跟不上房价上涨的态势下，为了加大居住支出来锁定当期房屋价格，人们必定要减少当期的其他消费。考虑到居住消费支出都是以数十年计算的，那也就意味着消费支付能力要被锁定数十年。高房价吞吃了大部分收入，打压了消费增长的空间。所以，政府加大保障性住房的建设投入，至少建立了一个相对稳定的预期，可以减少一般居住性需求支出，这将极大地提升一般居民的可支配收入，会释放出巨大的被居住需求套住的当期消费支出能力，对推动消费增长有非常积极的意义。

  保障性住房的建设资金规模庞大，仅靠政府财政预算是力不从心的，靠地方政府的卖地财政，保障性住房的“保障”性质将荡然无存。所以，笔者认为，政府财政与社会资本结合建设保障性住房非常重要。实际上，美国出现过两次较大的房地产危机，一次是发生在上世纪80年代，一次是2007年的次贷危机。前一次美国政府希望通过建立“两房”这样的政府机构，以政府为主解决低收入群体的住房问题，最后以失败告终。次级抵押贷款，是希望通过市场化的方式解决低收入群体的住房问题，非但失败还引发全球性金融危机。

  如此看来，政府政策与民间资本的结合，或许是加大保障性住房建设的投入的根本解决之道。

  首先，中央政府可用转移支付的方式，把保障性住房建设纳入支持收入分配机制改革的范畴；其次，地方政府可以通过土地入股，用保障性住房补偿被征用土地的方式参与保障型住房的建设；第三，鼓励银行制定适合保障型住房购买群体的信贷产品；第四，把保障型住房的价格定在可获得资本社会平均利润的水平上，鼓励开发商参与保障型住房建设，

  当然，政府还需制定和完善相关的法律法规以及相应制度。比如，保障性住房的二手房市场，应是业主与政府之间的交易。业主售房时要补齐政府持股部分的价格。放弃保障性住房后的住户，就应视同第一套房购房者。保障性住房资格认定，以及农民工在农村的宅基地没有流转以前，只能享受廉租房等等的管理规则，对保障性住房建设和发展是最重要的保证。对此，新加坡政府的住房政策和措施对我们很有借鉴意义。

  至于以投资为主的房地产市场，不必调控价格，但一定要严格控制银行信贷。比如，从严界定第二套房，加大第二套房的首付比例，购买第三套以上的房产，要以自有资金投资为主，对于持有两套以上房产的人收取“房产保有税”等等。如此，则投资性房地产市场的价格再高，也不会影响银行的安全，不会影响经济的安全和社会的稳定。

  有观点认为，政府加大房地产调控，特别是出台相关物业税，房地产交易税，房产保有税等等措施，让有钱人没有了安全感，而移民海外带走相当规模的资产。这种观点把完善税收体制与私人财产的安全性相提并论，是严重误导，缺乏真正的法制观念。在房地产各个环节征收相关税赋是国际上通行的法规，中国过去没有类似的法律法规的管理体系，而从制度完善的角度看，各类税收迟早要出台。

  上述论点也说明，逐步完善房地产市场法律法规，尤其是税收体系的任务有多么艰巨。在笔者看来，以满足居住需求为主，投资以自有资金为主，银行房贷一定要严格贷款人的信用检查等等之类的规定，都应成为长期规则而非短期政策。如此，当可避免楼市徘徊于短期价格调控——反弹——再调控的怪圈之中，

  促使房地产市场回归正常秩序，成为经济和社会发展的“稳定器”，而非经济危机的策源地。

                                   责任编辑： 万千