楼价社会承受力底线已至 土地财政盛极而衰时间： 2014-04-22信息来源：佚名　作者：admin　责编：

 　浙江省长:楼市形势变化已影响到地方财政收支平衡

　　自此轮房地产调控至今,一个新的问题已经提了出来——土地财政盛极而衰,中国怎么办？

　　自4月17日“国十条”下发后,全国范围内楼价过快上涨势头被有力遏制,深圳、北京等地也出现了房价10%~20%的回调。房地产调控部分达到预期。

  　然而,一个新矛盾也凸显了出来——土地财政锐减。房产商观望情绪严重,土地交易清淡,不少城市土地成交和土地收入锐减。

　　2009年土地收入全国第二的杭州这种情况十分显著。该市官方统计表明:2010年上半年,土地出让收入共252亿元,仅为去年全年的四分之一。

　　北京土地市场也快速降温。4~5月,北京出让土地28宗,收入仅103亿元。4月北京几乎没有住宅土地交易,5月出让的住宅地块中,最终地价也大都比较理性。6月份,住宅用地仅成交了一块。上半年还有79块土地未能按期上市交易。

　　这与2009年的土地收入疯涨对比鲜明。2009年杭州土地收入1054亿元,同比大涨238%;北京土地收入928亿元,同比大增85%。全国土地收入增长也高达43.2%,其中下半年同比增长110.9%。

　　与2009年总量暴涨相对应,各地土地出让金收入2009年相当于财政收入的比重均创出历史天高。

　　与此同时,房地产增长对经济增长的影响也越来越大。目前房地产约占到固定资产投资的25%。而投资对GDP的贡献约在40%,在还未计入相关产业的情况下,仅房地产业对中国GDP的贡献就超过10%。这使得房地产已经与整个制造业贡献“并驾齐驱”。有学者指出:考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的影响,当前房地产开发对经济增长的总贡献率超过20%。

　　越来越多的有识之士已发出强烈警告:不能让房地产进一步绑架中国经济了。

　　地方政府高度依赖土地收入,中国经济高度依赖房地产业,这一现象是如何形成的呢？

　　其源头是土地招拍挂制度,即中国现行的国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌的制度。它起步于1988年4月的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,成熟于国土资源部于2002年5月发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,它相对于此前土地使用制度无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度是一个进步。

　　问题是,近年来,土地招拍挂制度的弊端——“涸泽而渔”效应日益显现,其最大隐患有三个方面:

　　——它极大地刺激了地方政府抬高地价的冲动,它们常常使用“地王”来刺激竞争;在房价高峰时大力卖地,而在房价回调时收紧地根,屡屡制造“面粉高于面包”现象,推高房价。

　　——一次性拍卖方式变相鼓励土地资源“有水快流”。一次性出让,而土地被卖断70年,这使得土地收入曲线在未来必然为一个明显的抛物线,即未来可卖土地越来越少。

　　——一次性拍卖而非物业税的方式,降低了房地产投机持有成本,客观鼓励了房地产投机,在房地产上涨周期中,诱使巨量热钱涌入,放大了楼价的上涨效应。

　　再加上宽松的信贷政策、人民币的超额发放,多种因素使得中国房价在过去10年中上涨惊人。

　　房价暴涨加剧了社会财富分配不公,出现了不少“房奴”现象。

　　国际上合理的房价和家庭年收入比,世界银行的标准为5:1,现实中,美国是3:1,日本是4:1;而中国目前则为20或30:1,北京、上海、杭州等地甚至达到40:1。

　　这本质上是一种变相的财富快速转移。财富从购买商品房的社会公众中流出,流入地是地方政府的土地收入、房地产税收收入,以及投机炒房者的盈利和央行增发货币的收益。

　　作为财富主要流入地的地方政府,如果它用这些钱来进行住房保障,那尚可被理解。可土地和房产收入占比在全球遥遥领先的情况下,我们的住房社会保障水平则远远落后于国际水准。国际上廉租房一般要覆盖15%~20%人口,发达国家覆盖30%~40%人口。新加坡84%的国民住在组屋（经济适用房）中,香港公屋（廉租房）解决了30%以上人口的住房问题。而中国的经济适用房仅占总住房面积的6%,廉租房的覆盖人口不及5%。2009年承诺60多万亩保障性住房用地,而实际上只有30万亩。

　　——美国住宅法规定,低收入者只需支付25%的租金,余下的部分由政府付。加拿大规定,低收入的居住者只需支付租金的25%~30%。

　　——在香港骗取公屋（廉租房）会被判刑,而中国有关法规对骗购、可能获利上百万元者的惩罚仅是取消5年内再次申购的资格。

　　现实中,投机者占有着大量闲置的住房资源——这构成了严重的资源浪费而不用交保有税（物业税）;地方政府获得了大部分土地出让金,而很少反哺给社会公众。

　　社会公众的财富积累被房地产“工具”快速转移,且很少能通过社会保障得到回补;各种土地楼市的食利者不断扩张既得利益,不断试探社会大众的承受力底线,如今实已接近极限状态。去年年底,电视剧《蜗居》的播放反响巨大,其实已经给高楼价、给地方政府的高土地收入敲响了警钟,它反映出的何尝不是一根社会稳定的红线呢？

　　简言之,房地产泡沫之于社会稳定的大顶已经形成,土地收入的盛极而衰已不可避免。接下来的挑战是,对土地收入十分依赖的地方财政收入、对房地产增长相当依赖的中国经济,怎么办？会有什么后遗症？会有哪些连锁反应？从这篇“庭宾透世”开始,笔者将和您一起探讨。

                                    责任编辑：  万千