坚持改革，避免房地产泡沫破灭时间： 2014-04-22信息来源：周雪松　作者：admin　责编：

 

　　国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，9月65城市新房价格环比上涨，69城市同比上涨，其中，北京、上海、广州、深圳涨幅均超过20％；二手房方面，63城市环比上涨，68城市同比上涨。从这些数据不难看出，我国房价出现普涨格局，且部分城市出现暴涨。这种现象值得高度警惕！

　　当前房价之所以出现上涨，主要原因之一是成本推动，包括土地价格、人工成本等都出现了大幅上涨，加上通胀因素推动，土地供应不足，供需偏紧没有得到根本改善等，这些因素导致了房价出现普遍上涨。

　　而北京、上海、广州、深圳房价出现暴涨则不完全是成本推动，跟这些一线城市土地供应长期紧张不无关联。由于这些城市都是我国最具吸引力的城市，外来人口大量流入，土地供应不足导致的结果是房屋供应有限，最终供求紧张引发了房价暴涨。

　　除了以上直接因素之外，导致房价普遍上涨甚至暴涨还有一些间接的因素或者说深层次的因素，其中既包括投资渠道的缺乏和居民较高的储蓄率，也包括购房者的普遍预期和房地产制度的弊端。十年不间断调控房价依然上涨，土地供应的垄断和价格不断走高，特别是地王的频频出现，在购房者心理上已经形成了房价很难下降或者房价将会上涨的普遍预期。这些因素对房价上涨的影响不可忽视。

　　央行发布数据显示，最近5年来中国居民储蓄增速明显加快，目前较2008年的20万亿元规模翻了一倍还多，已突破43万亿元，位于历史最高位，成为全球储蓄金额最多的国家，同时也是人均储蓄最多的国家。从居民投资特点来看，更多倾向于投资房地产，如果考虑到各行各业甚至国外涌入到我国房地产行业的资金，无疑是一个非常庞大的天文数字。在天量资金推动、投资房地产大赚和买房大幅升值效应影响下，即使想让房地产市场不火暴和房价不涨都很难。

　　从以上分析不难看出，推动房价上涨的因素是非常复杂的，而笔者认为，导致房价暴涨最根本的原因是我国房地产制度存在的弊端。可以说，土地供应的地方政府垄断、土地财政和农村土地不能直接用于商业开发是主要的症结所在。土地供应的地方政府垄断直接导致土地供应不足，土地财政不断推高土地价格，而农村土地不能直接进入市场和直接用于商业开发则不仅剥夺了农民从农村土地转为商业开发中获取合理收益的权利，而且也阻碍了房地产市场的健康发展。

　　以北京为例，北京楼市库存住宅最近跌破6万套的 “心理警戒线”，如不考虑新增供应，以目前的供需来看，半年后或将无房可卖。而形成这种局面，用华远地产董事长任志强的话说就是 “土地供应下降惹的祸”。事实上，现行基于审批制度发展而来的房地产制度的弊端制约着房地产市场的良性发展。

　　要避免出现房地产市场泡沫越来越严重的情况，必须对现行房地产制度进行改革。其中需要重点研究如何摒弃土地财政，打破土地出让地方政府垄断和房地产市场城市垄断，并在一定的条件和时间下，放开农村商品房市场的开发。这需要进行土地和相关法律制度的改革，这可能是一个渐进的过程。只要制度改革、规划和引导得好，节约和集约利用好农村土地，就可以突破城乡区划壁垒，形成统一的新型房地产市场。

　　诚然，建立这种新型房地产市场还需要一系列配套改革，包括户籍制度、公共资源均等化改革等。同时加大对中西部地区和农村的投入，大大减轻大城市的压力。只要坚持改革，避免房地产泡沫破灭，实现房地产市场健康发展是完全可能的。

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