理顺宅基地制度改革的思路时间： 2020-03-16信息来源：刘亭随笔 2020年1月18日 作者：刘亭 责编：qgy
农村宅基地制度的改革，总的就是比照城市用于住宅建设用地的思路，按大葫芦画一个小瓢：“两权分离”、“城乡平权”、“权随人走”、“依法监管”。全深改特别是《土地管理法》修订以后，农村建设用地和城市土地同等入市、同权同价以后，前进了一大步，但还远远不够。浙江城乡的发展相对均衡，各方面条件比较好，应当为改革试点多探点路，多积累和创造一些经验。
对农村宅基地制度的改革，大的思路可以有四条：
第一，就是土地的所有权和使用权相分离。城市里的土地都是国家所有，那怎么住的房子却是张三、李四、王二麻子的？其中核心的一条，就是把“铁板一块”的国有土地所有权，再分出使用权的“一张皮”来。所有权属于国家不变，但使用权可以在“有偿有期限”的前提下，由国家让渡给个人。这个“所有权和使用权适当分离”的动作，不是地方或城市的“自选动作”，而是国家法律经过修订和完善以后的“规定动作”，是有明文的法条和法规加以支撑和保障的。
这件事，是在朱总理应对上个世纪末的亚洲金融危机中办成的。这样做的成效有四条：一是“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，买了房的城市居民都拥有了一大笔资产；二是启动和发展了一个房地产支柱产业，其直接形成的投资，大体占到了全部固定资产投资的四分之一；三是城市政府用卖地的钱，大搞城市的规划、建设和管理，大搞城市的美化、绿化和亮化，一个个“旧貌换新颜”，也提升了自身在人口城市化进程中的综合承载力；四是有力地刺激了经济增长，有效地应对了亚洲金融危机。
买商品房的人都要去办理“三证”，其中一个证就是《国有土地使用权证》。这表明您在交够了国家相关税费的同时，也获得了国家法律保证您权益的70年住房及相应“宅基地”的使用权。不让动地，就没法建设住房；不让卖房，就没法回笼资金。解开这个死扣，就靠法律认可的“两权分离”，这是一条最重要也是最根本的思路。
第二，就是城乡土地平权，或谓城乡建设用地平权。为什么城市里公有化水平“更高”的国家所有土地，它的使用权可以最终落到个人头上，而农村里公有化水平“更低（如果有此区分的话）”的集体所有土地，反而就不能落到个人头上？这个道理讲不通嘛！都是在中国政府的管辖和治理范围内，无非就是城乡这么两块建设用地，怎么就这个可以而那个不行，这个合法而那个违法？农民和市民不都是中国的公民吗？为什么就会是不一样的权利？为什么房地产业只能是城市的事，和农村半毛钱的关系也没有？这就是因为城乡二元分割和对立的结构体制还没有改到位，仍然是城乡要素流转和变现中“事实上存在的”不平等。
解决的办法，就是按照城乡土地平权的原则，把城市里大行其道的国有土地使用权依法转让的法律规定，同样覆盖到乡村的建设用地上来。耕地的保护是土地用途管制要解决的问题，不要和农村建设用地管理直接划上等号。现在中央已经明确了农民对于宅基地的“资格权”。啥叫“资格权”？不就是有资格的“使用权”嘛！农村耕地的承包权和宅基地的资格权，其实都是类似城市土地的“使用权”,是一种切切实实的权利。耕地和宅基地的“三权分置”以及相应的确权到位，是一项巨大的基础性工程。这个工程的最终目的，是为以后耕地经营权和宅基地使用权的“合法转让”创造条件。不想清楚这一点，就是没有搞懂“三权分置”的要义。
第三，就是我们浙江省委省政府提出的“三权到人（户）、权随人（户）走”。记得李强省长最初提出时，我就写过一篇短文，叫作“快快把八字方针落实”的。我把这句非常接地气的话，认为是农村“三块地”改革的“八字方针”。讲的其实已经是很明了、很对路了，关键是要落实到位。在我来看，使用权这个东西，如果不比照城市里的“有偿有期限转让”的路子办，农地的商品化、价值化、货币化和资本化,都是无法完成的。这些个“化”到不了位，农村土地产权的“活化”也就无从谈起。如果农村土地总是“僵化”和“固化”在那里，乡村振兴的“人往哪里去、钱从哪里来”，恐怕也只能是无解了。最后要做到体现“人口自由迁徙”原则的“让愿意进城的农民进城，让愿意下乡的市民下乡”，也终究是水月镜花、无从谈起的。
第四，就是“有偿转让”要进入规范管理的要素市场，要有“有为政府”的“有效监管”。决心把农地搞活，但不能把农地搞乱。土地是农民的命根子，战略上我们要有足够的改革勇气，但战术上必须如临深渊、如履薄冰；认真对待、小心从事。由于顶层设计不明、执行监管不力给老百姓可能造成的损失，最后执政党都是要付出“塔西佗陷阱”代价的。就像毛主席当年说过的：“政策和策略是党的生命，万万不可粗心大意”！
浙江可以考虑要争取成为全国宅基地制度改革的试点省，目的是为改革突破要一把“尚方宝剑”。但是，改革进程中有战略层面，也有战役和战术层面的问题，不可混为一谈。上述四条基本思路，主要是从战略层面着眼的。这些问题如果不能经过实践和探讨达成共识，试点省的牌子即便要来，也难以取得实效。
农村宅基地制度的改革，总的就是比照城市用于住宅建设用地的思路，按大葫芦画一个小瓢：“两权分离”、“城乡平权”、“权随人走”、“依法监管”。全深改特别是《土地管理法》修订以后，农村建设用地和城市土地同等入市、同权同价以后，前进了一大步，但还远远不够。浙江城乡的发展相对均衡，各方面条件比较好，应当为改革试点多探点路，多积累和创造一些经验。
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