土地承包经营权抵押难时间： 2017-02-22信息来源：于华金　作者：hjr_admin　责编：

　　土地承包经营权抵押贷款试点是2016年农村金融领域改革的一项重要工作。目前，试点地区纷纷成立了土地承包经营权抵押贷款试点工作领导小组，大力推动试点工作。拥有土地承包经营权的农民，特别是农村家庭农场主、农民专业合作社、种粮大户等，对银行机构开办土地承包经营权抵押贷款寄予厚望。但在试点实践中，也面临一些新问题。

　　实践中面临的问题

　　土地经营权价值评估难。抵押物价值是由市场价值和抵押物自身内在价值所决定的。就土地经营权价值而言，一是要看土地的租金价，二是要看土地自身可利用的价值（这块土地的经营价值）。但目前农村家庭农场主或种粮大户获得一块农村承包土地的经营权，并非是一次性出资买断一定年限（距第二轮承包期大致还有12年）的经营权，而是凭合同按年支付租金，且租金又多是一年一定，一旦经营权人不按时支付租金，土地承包权所有人就可将转租的土地经营权无偿收回。如果这块土地的经营权抵押给了银行，借款人不能按期偿还贷款，银行又不能及时转让出这块土地，银行还要按年向土地承包所有人支付租金。抵押给银行的“土地经营权”就无法体现出其内在价值。在这种情况下，银行的抵押贷款额度及贷款期限就无法科学核定。

　　抵押给银行的土地经营权处置难。从试点区域看，土地经营权流转市场，尚未到“一地难求”的地步。即使有需求，经营权转租的农户还要看这块地能经营什么。搞种植的农户，希望流转取得连片的土地便于耕种；搞养殖的农户，要看这块土地是否具备养殖的环境条件。目前看，抵押给银行的土地经营权不可能都顺利地流转出去，特别是从承包土地所有权人流转出来的土地经营大户，流转初期，往往流转的是十几户或几十户承包土地。假设借款人不能按期偿还贷款，银行在处置这部分土地经营权时，涉及十几户或几十户承包地所有权人，倘若有一户土地承包人不同意再流转，银行就很难将经营权流转出去，流转不出去怎么办？只能由银行承担风险。有涉农的种粮大户就直言，与其接手抵押在银行的土地经营权，还不如自己根据需要去流转一块。在这种大的背景下，土地经营权内在价值就得不到真正的实现，银行在操作上就难以处置。

　　对策建议

　　坚持稳妥推进原则。就目前我国农村土地流转的现实看，土地经营权作为抵押物确实存在“先天不足”的问题，特别是在经营权承租人没有一次性出资买断一定年限土地经营权的前提下，纯粹意义上的土地经营权价值无法实现，就难以吸引长期资本的投入；若不改变经营权按年支付租金的模式，土地经营权价值评估难、抵押处置难的问题必然出现。因此，试点必须稳妥推进。

　　坚持择优选择的原则。从防范风险的角度，试点银行在客户的选择上，应坚持择优选择。优先选择抵押地块上的房屋、大棚、苗木等附着物价值较高的客户；选择那些实力雄厚的农业龙头企业、生态农业、观光农业作为先期试点。统筹推动试点，兼顾传统模式。目前看，要将土地经营权抵押贷款发展成为一个较为理想的抵押信贷产品，只能“耐心”等待区域土地出现“一地难求”，土地经营权价值得到真正实现。笔者建议，不妨将试点与传统做法兼顾起来，在传统模式下，发展土地经营权抵押贷款的内涵，即土地经营权抵押贷款参考每亩土地年产值或每亩年租金确定一个较低的贷款额度，地上附着物价值较高的相应增加贷款额度。这种方式既抵押了土地经营权，又将这块土地的年收益和租金一并抵押给了银行，在一定程度上大大地降低了信贷风险,但银行必须监控好地上附着物易于转移的问题。

　　与此同时，在试点推进中，应积极推动政府建立风险补偿基金，成立农业不良资产管理公司，从多方面降低土地经营权抵押贷款风险。■

作者单位：中国人民银行东港市支行