运用土地市场杠杆撬动区域协调发展——在中国区域经济50人论坛2018年会发言时间： 2018-07-05信息来源：中国网 2018-04-01 　作者：郑新立　责编：张杨 qgy

我发言的题目是“运用土地市场杠杆撬动区域协调发展”。主要讲三个观点。

第一，建设用地指标跨省调节机制，是土地制度改革的重大突破。今年的中央一号文件和《政府工作报告》都提出了改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。这是对党的十八届三中全会决定，对农村土地制度改革精神的贯彻落实，是建立农村土地现代产权制度改革的一个重大举措，是发挥市场对主题资源配制具体作用的一个必然要求。十八届三中全会提出，农民的耕地，就是承包地，宅基地和农村建设用地这三块地都可以抵押担保转让，这就赋予了农村土地资源商品的性质，通过市场化交易来提高它的利用效率。十八届三中全会之后，对农村的承包地提出了三权分离，所有权、承包权、经营权分裂。最近又提出了给宅基地的所有权、资格权、使用权三权分离。这里面讲的耕地承包权和宅基地的资格权，本质上都属于法律意义上的用益物权，也可以说是一种财产权。农户凭借这种用益物权，可以获得财产性收入，农村的土地要素就可以进入市场进行交易和流通。今年又提出城乡建设用地增减挂钩节余指标可以跨省域的流通，这就形成全国一个统一的建设用地的市场，有利于发现土地的市场价值，能够释放出土地的巨大潜力，所以这是一个重大的改革。

第二，就是城乡建设用地增减挂钩节余指标的跨省调节必将成为撬动资本流动，促进城乡之间、区域之间协调发展的强大杠杆。区域发展的差距本质上它是城乡发展差距，我们中西部的城市跟沿海的城市没有什么差距，几乎是差不多的，主要是差在中西部的农村跟沿海的农村差距很大，比如浙江省城乡差距1.7：1，江西省1.9：1，全国平均差距是2.7：1，也就是中国城乡差距可能在3：1，甚至更高一些。促进区域协调发展应该促进在中西部乡村振兴上，怎么能够解决这个问题呢，这一次城乡建设用地增减挂钩节余指标可以跨省域流动了，就有利于我们中西部结余的建设用地指标卖出一个好的价钱，获得更多财产收入，因为中西部它是劳动力输出大省，河南省输出劳动力2800万，这些省它的土地资源非常丰富，粮食一年都是两季，特别是中部几个省，河南、河北、湖南、四川都是粮食主产区，又是农民工输出大省。如果农民工到城里，把家属带到城里，农村承包地可以流转，实现农业的规模化、集约化、现代化经营，来推动农业生产率的提高。宅基地和房地产有偿转让，获得一定的价值补偿，有利于他们在城市买一个房子，或者租一个房子，很快能够落入城市，全家在城里边团聚。所以这是一件非常好的事情。第一个意义它有利于释放土地资源的巨大潜力，光农村宅基地有17万平方公里和2.5亿亩，根据江西余江县农村宅基地改革意见，宅基地改了以后，节约建设用地在60%到70%。第二有利于实现城乡的综合发展，有建设用地有价值了，可以交换，就可以吸引城市资本下乡，来推动农业现代化，乡村建设，农民工适龄化和特色小镇建设，加快乡村振兴。第三个有利于以土地市场为杠杆，来撬动城市资本下乡。根据现在的经验，宅基地资本的耕地在县域里卖一亩地能卖到7万块钱，在地级市一亩地可以卖到12万，在省里面一亩地可以卖到50万，如果跨省交换我估计它的价值在一百万元左右。通过土地价值的实现，有利于我们中西部这些地区增加财政收入，中西部地区的农民他们退出来宅基地以后可以获得更多的财产。

第三，建立和完善建设用地指标跨省调节机制，提出几点建议。为了保证它健康发展，而且能够迅速发挥扩大，发挥杠杆作用，我建议一是要建立全国统一的建设用地调节市场，这样来发现价格，不能河南对浙江，湖北对广东，分散这样形不成市场，形不成一个价格现的机制，要有一个全国统一的建设用地市场的调节市场，大家在这块喊价，这样有利于城市和需要建设用地指标的地区，以较低的价格能够获得建设用地指标，卖出建设用地指标的这些地区也能够卖到一个比较公平的更好的价格，所以要建立一个全国统一的建设用地市场；二是要建立一个标准的粮食亩产为当量的交易单位，为了保证粮食的安全，我建议以平均的，比如说中部一个平均一年一亩地的粮食的产量，作为一个标准当量，高于亩产的土地市场折合高一点，低于这个产量的，就需要当量高一些，折合地高一些，比如说一亩半折合一亩地，或者两亩折合一亩地，这样有一个标准的粮食当量指标，这样交易起来更能够避免生产能力的降低；三是要成立一个运输距离的系数，比如说四川运到上海，运输距离要把运费考虑进去，比如说安徽到上海近，运输系数少一点；四是要建立土地质量监督的中介组织，由第三方来监督。

第四，对退出农村房产和宅基地进入城市落户的农民给他们以价值补偿。谢谢。