楼市调控投鼠忌器放大长期风险时间： 2014-04-22信息来源：刘晓忠　作者：admin　责编：

 　　中国指数研究院最新发布的数据显示，今年3月全国100个城市新建住宅均价9990元/平米，环比增长1.06%，为2012年6月以来连续第10个月环比上涨；同比增长3.90%，为连续第4个月上涨，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下降。同时，有数据显示，3月全国主要城市新房和二手房交易创历史纪录。国五条公布后楼市如此表现，让市场再度反思楼市调控的有效性。
　　有人认为部分地方延缓国五条细则，是导致目前房市量价齐涨的主因之一。中央和地方在楼市调控上不同心，已非秘密。上海易居房地产研究院最近发布的报告显示，去年房地产总体税收首次突破万亿大关，达10128亿元，比2011年上升23.2%，为2001年的20倍，占地方财政收入的比重提升至16.6%，土地出让金收入占地方财政总收入的31%。相关税收和土地出让金两项，几乎占地方财政收入的半壁江山。在经济增速放缓拖累地方财政收入，地方负债高企等问题下，地方对楼市调控的消极心态是显而易见的。
　　地方面临矛盾，一旦楼市调控改变了房市预期，将加剧地方财政困难，如房价持续快速上涨，将增加经济社会运行成本，企业和劳动者会难以承负高房价、房租等而选择退出，进一步压低投资的收益率。早在2012年时任上海市委书记的俞正声就表示，高房价等正挤出上海制造业，并导致部分企业总部开始考虑撤离上海。
　　目前，地方负债逐渐步入偿付高峰期，稳定地方财政的近忧，盖过了经济社会和谐的远忧，成为政府的当务之急。当然，解决短期问题是近年来各级政府的主要出发点，因为政府投资主导型经济体，财政实力一直是政府关注的首要问题。从2004年延续至今且不断加码的楼市调控所引发的博弈上，不难看出这一点。
　　长期以来，政府在楼市调控一事上投鼠忌器。到了泡沫化日益严重的今天，市场期许楼市调控能促成房价理性回归，以避免投资投机需求主导楼市运行，最终泡沫难以为继出现崩溃。监管层则把楼市调控定位为防止房价过快上涨，通过各种限购、房贷管制和供给结构管制等手段控制房价涨幅。在不动产大量作为抵押物的现代经济中，房价持续走高之后，要促使其理性回归，无疑会带来较为突出的不良资产，引起地方债务问题爆发。
　　鉴于此，近年来的楼市调控不论是在政策制定上，还是在实际执行上都有所保留，甚至最终闹得啼笑皆非。正如潘石屹等人最近所指出的，按照目前全国各城市的房屋存量和新建增量，中国并不存在真正的住房稀缺和供给紧张。我们认为导致房价量价齐涨的原因，一则是投机投资需求制造供给稀缺幻觉，一则是限购等需求管制政策抬高了存量的交易成本。比如持有低于五年的住宅交易将征收差别税，二手房交易等征收20%个税等。这种存量房相比新房的高交易成本和交易管制，使大量存量房事实上退出了市场交易状态，变成了名副其实的空置房，并使自居型需求者与投机投资需求者竞争新增住房供给市场，进而导致结构性失衡。
　　当前，房市成了吸收货币超发的工具，而住房本身又成了信用创造的主要工具，大量不动产在泡沫之中产生估值幻觉，以其作抵押物，极大地刺激了信贷。而房价泡沫越来越高，管理层越来越担心其破裂造成对经济的冲击，故而楼市调控不断地扬汤止沸，成为房价助长器。
　　由此可见，当前有效的调控措施，应该是尽可能地降低存量房交易成本，疏通存量房交易管制政策，促进市场交易自由，对三套房以上征收房产闲置税，逼迫空置型存量房入市，并逐步降低房市乃至整个经济金融市场的风险敞口。房价理性回归不可避免会引发银行坏账风险和债务风险，但是越早执行正本清源的楼市调控，经济金融所承受的代价越低。毕竟，继续维系房产投资功能，尽管短期会对境内外资本产生吸引力，最终这种日益扩大的价差敞口风险会耗损掉近年来中国经济增长的福祉，甚至使中国巨额外汇储备在来去如潮的跨境资金流动中遭遇重大风险。 

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