房地产调控政策应逐步放大市场法则时间： 2014-04-22信息来源：周子勋　作者：admin　责编：

    “新国五条”出台至今已有三个月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。

    国家统计局6月18日公布的数据显示，70个大中城市中，5月份新建商品住宅 （不含保障房）价格环比下降的城市仅有3个，在65个环比价格上涨的城市中，涨幅最高为桂林，达2．9％。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个（仅温州下降），其中，广州以涨幅15．5％高居榜首，排在其后的是北京涨幅15．2％、深圳涨幅14．0％、上海涨幅12．2％。二手房方面，环比价格上涨的城市有64个，涨幅最高为1．7％。

    印证房价上涨的另一个指标是，5月份全国公共财政收入12749亿元，比去年同月增加744亿元，增长6．2％。其中，受上个月房地产市场成交额大幅增加带动房地产营业税相应增长，营业税1152亿元，同比增长13．8％。在地方其他税种方面，契税315亿元，同比增长40％；土地增值税276亿元，同比增长27．4％。

    从数据来看，一线城市房价继续维持上涨态势，说明调控效果不佳。从某种意义上说，调控陷入了“越调越涨”的怪圈。“新国五条”出台后，个别条款引发市场争议。其中，二手房个税新政已致多地二手房成交量出现腰斩。各地在落实政策的过程中，也祭出“限价令”等行政色彩浓厚的举措，造成市场供应短缺，房价上涨预期强烈。

    事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。目前，相当一部分城市房价已经出现普涨征兆。据了解，北京、上海、深圳等地当前已有20％的在售项目价格出现了不同程度的上涨。更值得关注的是，这些涨价项目在销售端并未受到明显影响，典型房企业绩持续走高。土地市场疯狂依旧。近期，随着北京、上海、广州等一线城市市中心地段的地块集中入市，各地王更是层出不穷，此迹象凸显房企对后市的看涨心态。

    目前来看，虽然近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。但是如果未来房价继续上涨，市场指标没有起色，不排除最快于今年下半年对政策的个别条款进行调整。国家统计局也表示，中国应该继续实施房地产市场调控政策。

    未来的房地产调控走势如何？在笔者看来，当前的房地产调控仍将继续，但在具体方式上，需要及早做出调整与改变，不能像过去那样，单纯地盯住房价，而是需要把房地产调控纳入到经济转型与结构调整的框架内考虑。

    在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。可以认为，“去行政化”将成为未来调控方向，而房产税则是上述长期调控手段之一。扩大开征房产税应该在城镇化发展的大背景下来考虑，将土地出让金与房产税问题结合起来。

    在政策操作上，应该放弃过去一次性收取土地出让金的做法，而采取新老划断，并且逐步收取土地出让金和房产税的办法，同时控制房地产成本，且兼顾地方财政基础。市场也传闻，房产税试点短期内或扩围，且可能主要针对增量房屋征收。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在，而差别化信贷和税收政策未来将成为常态。

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