我国城镇住房和住房保障的总体情况及发展趋势时间： 2014-04-22信息来源：邵挺 作者：admin 责编：
我国城镇住房总体情况及发展趋势预测
——２０１０年城镇家庭户均住房套数估算
全国第六次人口普查?穴简称“六普”?雪数据表明，２０１０年我国城镇家庭户住房总建筑面积是１７９．０亿平方米。１９９８—２０１０年间，城镇住宅总竣工面积是８３．１亿平方米。两者相减，得到１９９８年前的城镇住宅总建筑面积是９５．９亿平方米。
根据历年《中国统计年鉴》的数据，１９９９—２０１０年间房地产开发城镇住宅套均面积是１００．１６平方米。基于此，可认为１９９８—２０１０年间的城镇住宅套均面积为１００平方米。１９９８年前的城镇住宅套均面积没有完整数据，只有个别年份的数据，比如１９８５年城镇住宅套均面积是５７．６平方米；２００２年前的城镇户均住宅建设面积接近８０平方米。基于这两个数据，假定１９９８年前的城镇住宅套均面积为７５平方米，是比较适宜的。
如果按１９９８—２０１０年间的住宅套均面积１００平方米、１９９８年前的住房套均面积７５平方米来计算（当然这种估计对于计算户均住宅套数是偏于保守的），１９９８年前的城镇存量住宅约有１２７８７万套，１９９８—２０１０年间新增城镇住宅８３１０万套。因此，２０１０年全国城镇住宅总套数约２．１１亿套。根据“六普”数据，２０１０年全国城镇家庭户为２０７１８９１７３户。据此，可得到２０１０年全国城镇家庭户的户均住宅套数是１．０２套／户。
——２０１２年城镇家庭户的户均住房套数估计
在２０１０年全国城镇家庭户的住房套数估计基础上，估计２０１２年的住房存量，至少需要考虑三个因素：一是２０１１年和２０１２年的城镇住房竣工量。二是城镇范围扩大，城镇周边的农村住房转为城镇居民住房?穴农村人口带房进城的部分?雪。三是城镇房屋拆迁量，用折旧率来表示。另外，２０１２年城镇家庭户数预计为２３４４５万户?穴具体测算详见分报告?雪。
第一，２０１１年和２０１２年的房地产开发企业住宅竣工面积分别是７．４２亿平方米和７．９０亿平方米，２０１１年城镇住宅竣工面积为１０．２５亿平方米。２０１１年房地产开发企业住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的７２．３％。由于缺乏２０１２年城镇住宅竣工面积数据，假定２０１２年房地产开发企业住宅竣工面积占比仍为７２．３％，推出２０１２年城镇住宅竣工面积是１０．９１亿平方米。以套均面积１００平方米为标准，预计２０１１年和２０１２年全国城镇将新增１０２５万套和１０９１万套住宅，共新增２１１６万套。
第二，因城镇扩围而“带房进城”的住房面积。首先，计算每年新增的城镇建成区面积与城市征用土地面积的差额，被认为是“没有经过征地而被纳入城镇建成区的面积”。其次，根据农村人口密度计算出“带房进城”的农民数量，再按照农村人均建筑面积计算“带房进城”的住房面积。举例，２０１１年新增建成区面积与征地面积的差额是１７０３平方公里，由于新纳入城镇建成区的农村地区人口密度一般会远远高出全部农村人口密度，因此假定这些靠近城市的农村人口密度是城市的一半，２０１１年的城市人口密度是２２２８人／平方公里。可求出２０１１年“带房进城”的农民是３７９万人，２０１１年农村地区人均住房面积是３６．２平方米，总共给城市新增住房面积１．３７亿平方米，以套均面积１００平方米计算，２０１１年农民“带房进城”可新增１３７万套住房。假设２０１２年的农民“带房进城”数量不变，共增加２７４万套住房。
第三，城镇住房拆迁量?穴用折旧率表示?雪。假设１９９８年前的住宅折旧率为３．３％，１９９８—２００３年的折旧系数为０．１％，２００３年后的住宅折旧率很低（可忽略不计），得到２０１１年和２０１２年的折旧量分别是３．５８亿平方米和３．７５亿平方米。按照１９９８年前的套均面积７５平方米、１９９８—２００３年间的套均面积１００平方米计算，预计２０１２年将比２０１０年少４２５万套住房。
综合上述三个因素，２０１２年全国城镇家庭户的住房套数为２．３１亿套，户均套数是０．９８套／户。
——“十二五”末城镇家庭户的户均住房套数估计
“十二五”末城镇家庭户的住房套数估计，方法与前面完全相同，唯一的区别是涉及到城镇新增住宅套数需要作重新估测。一般认为，房地产开发企业住宅从新开工到竣工需要３年左右时间，因此用２００９—２０１２年的新开工面积作为２０１３—２０１５年的竣工面积预测值。另外，２００６—２０１１年间房地产开发企业住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例维持在７２％左右，假设２０１２—２０１５年间这一比例提高到７５％，就可计算出２０１２—２０１５年间城镇住宅竣工面积为４９．３２亿平方米，按套均面积为１００平方米计算。新增住宅竣工套数为４９３２万套。
按照上面的估测方式?穴具体计算过程略去?雪，“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是２７５６８３９９７套，户均套数为１．０８套／户。
——２０１０年城镇家庭户成套住房情况
２０１０年，全国城镇家庭户数共２０７１８９１７３户，同时拥有厕所和厨房的家庭户共有１５１２９２３８０户，相当于成套住房数量为１５１２９２３８０套，户均成套住房为０．７３套／户。北京、上海的户均成套住房分别为０．７０套／户和０．７２套／户。
对于没有同时拥有厕所和厨房的城市家庭户，租赁其它住房和自建住房是其主要住房来源，占比分别是５１．６４％和２５．６３％，加起来接近７８％。相反，同时拥有厕所和厨房的城市家庭户，其主要住房来源是购买商品房和购买原有公房，占比分别是３１．６８％和２０．０５％，租赁其它住房和自建住房不是主要组成部分（见图１）。
从住房来源看，购买商品房、经适房和原公有住房的城市家庭几乎都是同时拥有厕所和厨房的家庭，占比分别为９８．７７％、９８．２９％和９４．０３％（见图２）。
——主要结论
基于“六普”数据测算了２０１０年末、２０１２年末和“十二五”末的全国城镇住宅套数和户均套数，初步得出结论如下：
第一，２０１０年全国城镇住宅总套数约２１０９７万套，户均套数是１．０２套／户；２０１２年全国城镇家庭户的住房套数为２３０６１３９９７套，户均套数是０．９８套／户。“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是２７５６８３９９７套，户均套数为１．０８套／户。
第二，“十二五”末全国城镇户均套数比２０１２年要高，主要原因是２０１３—２０１５年间的新增城镇住宅竣工面积要远远高于２０１１年和２０１２年。
第三，尽管２０１２年末全国城镇户均套数已超过１套／户，但除去其中的非成套住房数量，户均成套住房为０．７３套／户。
我国城镇住房保障供需结构及发展趋势预测
——我国城镇家庭户规模预测
根据“六普”数据，２０１０年我国城镇家庭户为２０７百万户。２０１２年、２０１５年和２０２０年的城市化率、人口、户均规模和家庭户比重等参数，都是按照一定方法估测出来的。未来十年我国城镇家庭户数量上升较快的原因，主要是“城市化进程加快”和“家庭规模小型化趋势增强”。２０１２年我国城镇家庭户预计为２３４百万户，２０１５年和２０２０年这一数字估计会快速提高到２５５百万户和２９７百万户。
——全国及各地住房保障需求量和覆盖率预测
一、２０１０年全国城镇中低收入家庭的住房保障需求量。从家庭构成看，住房保障需求由城镇户籍家庭和常住非户籍家庭这两部分组成。包括：人均住房建筑面积１３平方米以下?穴包括无住房者?雪的低收入城镇户籍人口；低收入城镇常住非户籍人口，主要包括符合条件的新就业职工、进城务工人员。
按照上述定义，住房保障需求量的测算公式如下：
城镇住房保障需求量＝中低收入城镇家庭数×（住房自有化率×人均１３平方米及以下比例＋无房家庭比重?雪。
需要说明的是，考虑到城镇户籍家庭和常住非户籍家庭的住房保障需求特点，对这两类家庭的住房保障需求进行分别测算，是一种更科学合理的方式。只是由于“六普”数据中对城镇住房自有化率、人均住房建筑面积等重要参数都没有区分户籍和非户籍家庭，因此，从测算准确性来讲，不区分户籍和非户籍家庭，只笼统地测算全国及各地城镇家庭户的住房保障需求，可作为一种适宜的替代方法。
按照上述测算公式，可得到如下结果：
第一，按人均建筑面积１３平方米及以下来测算，２０１０年全国城镇住房保障需求量是２７１５万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１３．１０％。
第二，按人均建筑面积１６平方米及以下来计算，２０１０年全国城镇住房保障需求量是３２７９万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１５．５６％。
第三，按人均建筑面积１９平方米及以下来计算，２０１０年全国城镇住房保障需求量是３６５６万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１７．６４％。
二、２０１０年北京、上海等特大城市的住房保障需求量和覆盖率。北京、上海等特大城市的外来人口较多，常住非户籍家庭比重较高，２０１０年分别为３７．６２％和３８．１８％?穴全国平均水平是１０．６８％?雪。按照上述测算公式，跟全国一样，北京和上海的住房保障需求测算不涉及户籍家庭和常住非户籍家庭的区分。但从现实需求看，北京、上海等特大城市的常住非户籍家庭比重远远高于其它地区，这部分家庭将是城镇住房保障需求的重要组成部分。
第一，按人均住房建筑面积１３平方米及以下标准计算，２０１０年北京和上海的城镇住房保障需求量分别是１２０．４万套和１６０．３万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪分别是２０．７５％和２１．９６％。
第二，按人均建筑面积１６平方米及以下来计算，２０１０年北京和上海的城镇住房保障需求量分别是１３１．９万套和１７８．４万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪分别是２２．７５％和２４．４３％。
第三，按人均建筑面积１９平方米及以下来计算，２０１０年北京和上海的城镇住房保障需求量分别是１４０．５万套和１８９．８万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪分别是２４．２３％和２５．９９％。
三、２０１２年全国城镇中低收入家庭的住房保障需求量预测。２０１２年全国城镇化率是５２．６％，户均规模为２．８４人／户。假定城镇的家庭户和集体户的比重不变，城镇家庭户数为２３４４５万户。另外假设中低收入城镇家庭户的自有住房率和人均住房建筑面积１３平方米?穴１６平方米和１９平方米?雪以下的比重都维持不变，且测算过程同上，得出的结论如下：
第一，按人均建筑面积１３平方米及以下来计算，２０１２年全国城镇住房保障需求量预计是３０７２万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１３．１０％。
第二，按人均建筑面积１６平方米及以下来计算，２０１２年全国城镇住房保障需求量预计是３７１１万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１５．５６％。
第三，按人均建筑面积１９平方米及以下来计算，２０１２年全国城镇住房保障需求量预计是４１３７万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１７．６４％。
四、“十二五”末和“十三五”末住房保障需求量和覆盖率预测。“十二五”末的２０１５年和“十三五”末的２０２０年城镇家庭户数预计分别为２５５４３．１１万户和２９７４３．８２万户?穴具体测算见分报告?雪。假设自有住房率和人均住房建筑面积１３平方米?穴１６平方米和１９平方米?雪以下的比重都维持不变，且仍根据以上测算公式，可得到如下结果：
第一，按人均建筑面积１３平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末的全国城镇住房保障需求量分别是３３４７和３８９７万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１３．１０％。
第二，按人均建筑面积１６平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末全国城镇住房保障需求量分别是４０４３万套和４７０８万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１５．８３％。
第三，按人均建筑面积１９平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末全国城镇保障性住房需求量是４５０７万套和５２４８万套，占全部城镇家庭户数的比重?穴即覆盖率?雪是１７．６４％。
——我国各阶段的住房保障供给水平
“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房１６３０万套，基本建成１１００万套，能够入住的占８５％—９０％，约１０００万套。截至２０１０年末，我国已累计解决２６００多万户住户困难家庭的住房保障问题，用实物方式解决了近２２００万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到９．４％，还有近４００万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。
“十二五”期间，我国确立了建设３６００万套城镇保障性住房的目标。２０１１年和２０１２年已分别新开工１０００万套和７００万套，基本建成４３２万套和５０５万套。从供应量看，２０１１年和２０１２年共可新增９３７万套保障性住房。用２０１１年和２０１２年的竣工率来推算，“十二五”期间新开工的３６００万套保障性住房，预计２０１５年末可基本建成２８００万套，届时全国住房保障供应量将达到５４００万套。另外，预计“十三五”中期，３６００万套保障性住房可全部建成并投入使用。由于目前还没有公布“十三五”期间的保障性住房建设目标，这里暂时用“十三五”中期完成的供应量来作为“十三五”末的供应量。
需要注意的是，住房保障供应量中包括了一部分享受租金补贴的房源，因此并不是指全部实物形态的保障房。
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