不同政策工具组合对住房市场的影响及效应分析时间： 2014-04-22信息来源：邓郁松、邵挺 作者：admin 责编：
住房市场是受政策影响较大的市场。金融政策、税收政策和土地政策等主要住房政策工具的调整以及不同的政策工具组合，都会对住房市场产生重要影响。美国、日本、德国和香港等典型经济体住房市场发展历程表明，住房金融政策基本稳定是市场平稳运行的关键，住房金融政策的大幅波动会造成住房市场的大幅波动；土地政策对住房供给有较大影响，土地供给不足会推高房价；税收政策在实现住房市场平稳运行方面的作用不显著；住房市场发展的阶段性对住房市场运行特征有较大影响。
住房市场平稳发展阶段的住房政策特征
从日本、香港、德国和美国这四个经济体的住房市场发展历程看，都曾经经历过住房市场运行比较平稳的阶段。在市场运行平稳阶段，在金融等政策方面有一些共同特征（见表1）。
1．住房金融政策保持基本稳定是住房市场保持基本平稳的最重要条件。例如，德国在1981－2011年间的房价平均涨幅是1．5％左右，这三十年间实际利率水平基本维持在8．5％左右。美国1991－2000年的10年间，房价平均涨幅在3％左右（最高点只有5．6％），抵押贷款利率始终在7．0％－8．1％的区间里小幅波动。
2．房地产税收政策在稳定住房市场方面的作用不显著。美国无论在住房市场基本稳定还是房价过快上涨甚至出现泡沫的阶段，税收政策都没有出现变化（见表1）。德国住房税收体系是在上世纪60、70年代就已建立，而德国房价在1967－1972年、1978－1980年以及2012年都曾发生过房价较快上涨的现象，几个时期年均涨幅分别是9．96％、8．92％和9．1％，而1981－2011年间德国住房市场进入平稳阶段。无论是房价涨幅较高的阶段，还是房价较为平稳的时期，德国的整个税收体系基本没有发生明显变化。由于美国和德国的税收政策都比较稳定，但住房市场均经历过房价涨幅较高的阶段，这表明税收政策在实现住房市场平稳运行方面作用并不显著。
3．从发展阶段观察，在住房市场基本平稳、房价波动不大的阶段，各国住房都基本实现了供需平衡 （即户均住房套数都接近或超过1套／户），居民收入增速都不高。例如美国、德国在住房市场平稳发展阶段的居民收入平均年增幅均都低于5％。这表明，住房市场发展的阶段性以及住房供求关系对住房市场的运行具有较大影响。
住房政策工具的调整与房地产泡沫的产生和破灭
日本、香港和美国这三个经济体都曾出现过房地产泡沫并深受泡沫破灭的冲击。分析这三个经济体在泡沫产生和破灭阶段的政策特征，可以发现有许多共同之处。
——不恰当的住房金融政策是房地产泡沫产生和破灭的主要原因
从美国、日本和香港住房市场变化和政策变化情况观察，较长时间维持低利率是房价大幅上涨并产生房地产泡沫的主要原因。而在房价大幅上涨、泡沫较多积累后，又持续地、较快地提高利率则是房地产泡沫破灭的直接原因。以日本为例，从1986年初－1987年2月，贴现利率从5％降到2．5％，一直维持到1989年5月31日，这在很大程度上导致了这一阶段房价的快速上涨和泡沫快速积累。到1989年5月底，日本央行选择提高官方贴现率，并在之后一年多的时间内（1989年5月31日－1990年8月30）将贴现利率从2．5％迅速提高到6％，结果刺破泡沫，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。
从美国的情况看，2001年前后，美国经济因网络股泡沫破裂而陷入衰退，美国联邦储备委员会采取了持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率（即银行间隔夜拆借利率）降至1％，为40年来最低点，且一直保持到2004年6月30日。利率的大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前的上升，泡沫快速积累。而从2004年6月30日到2006年6月30日的两年内，美联储又连续17次加息，利率水平总计上升了4．25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量的骤然下降和房价的大幅下跌，并由此引发了全球金融危机。虽然各经济体金融政策的调整主要根据整个经济形势的变化确定，但金融政策的调整客观上对房地产市场的影响最为显著。
——不恰当的土地供应政策推高了住房价格，引发市场波动
香港、日本住房市场波动历程表明，土地供应不足是房价过快上涨的重要原因。以香港为例，从1985年开始，港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985－1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。2004－2011年间的住房价格大幅上涨，也与当时出台“2002年宣布取消拍卖土地，暂停‘勾地’一年，直至2004年5月再作土地拍卖”的政策规定密切相关。两年停止供地计划必然加剧了未来住房供给的短缺。2011年和2012年香港房价快速上涨，与前期土地供应量不足也有密切关系。 2008－2009年，新增住宅用地只有0．019公顷。2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一。从日本的情况看，在房价、地价上涨过快的阶段，也出现过土地供应不足的问题。
——税收政策短期会对市场产生一定影响，但在防范长期的房地产泡沫等方面作用不明显
美国早在1792年就开始征收房产税；日本、香港的房地产税收体系也相对健全，然而，这些经济体都经历过房地产泡沫，这就表明税收政策难以起到有效调控住房市场的作用。从香港的情况看，2004年以来香港房价出现快速上涨趋势。为抑制市场投机行为，从2010年11月开始，香港政府实施了针对投机投资性的额外印花税。若买家在6个月内转售，将征收15％的税率；6个月至1年内转售，征收税率是10％；1－3年内转售，税率是5％。但从效果上看，高额税率没有起到抑制房价过快上涨的作用。2012年1－10月，香港中小型住宅价格升幅高达21％，大型住宅价格上升11％。因此，从2012年10月26日起，香港政府又进一步推出二项房地产税收政策：第一，施行全新的买家印花税。即所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15％的买家印花税。第二，提高额外印花税的税阶，将试用期延长至3年。若买家在6个月内转售，额外印花税率增加到20％；6个月至1年内转售，税率增至15％；1－3年内转售的税率提高到10％。但仍然没有起到抑制房价继续上涨的势头，2012年全年香港房价涨幅还是高达20％。
虽然税收政策的出台体现了监管部门的政策取向，在短期内会对市场产生一定影响，但长期看仍难以起到有效抑制房价过快上涨或防范泡沫风险的作用。例如，2004年以来，韩国住房价格不断走高，出现泡沫积累迹象。为了抑制住房价格的过快上涨。 2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，包括征收综合不动产税，2005年韩国房地产市场出现了明显降温（涨幅为－4．2％），但到2006年，韩国房价涨幅又达到11．6％。这从一定程度上表明，税收政策对住房市场短期会产生影响，但影响难以持续。
——从发展阶段看，日本、美国和香港在房价大涨并出现房地产泡沫时居民收入增速均保持在较低水平
比如，日本在1986－1990年间的居民收入年均涨幅只有6．41％，在泡沫破灭时的1991年收入涨幅是6．20％，跟1960－1980年间的居民收入年均上涨9．6％相比，居民收入增幅已经回落到较低水平 （见表2）。即泡沫阶段的房价上涨主要是降低利率引致的支付能力提高，而不是主要因为收入增长带来的支付能力提高造成的。由于房价上涨缺乏收入增长的支撑，一旦利率提高必然造成支付能力下降和房地产泡沫的破灭。
房价涨幅相对较高但市场运行基本正常阶段的政策特征
从四个经济体住房市场发展历程观察，都曾出现过房价涨幅相对较高但市场运行相对正常的阶段。在这个阶段，房价涨幅虽然较高，但并未出现房地产泡沫问题，分析其原因，主要在三个方面。
——收入较快增长带来支付能力提高，而房价涨幅与收入涨幅基本相当
1960－1975年期间，日本土地价格年均增幅分别为12％，居民可支配净收入和名义人均 GDP年均增幅分别为 15．75％和15％。在这一期间，住房金融政策、税收政策都没有太大变化，土地供应量逐年在增加，表明这段时期的地价较快上涨主要与收入水平较快提高有关。德国被称为房价水平最稳定的国家，但二战后也出现过若干个房价较快上涨的阶段。 1967－1972年间，德国房价年均涨幅是 9．96％（1968年出现13．68％的历史最高点），同期的居民可支配收入年均涨幅为10．3％。1978－1980年间的房价年均涨幅是8．92％，同期的居民可支配收入年均涨幅是8．4％，两者增幅基本相当。
——市场需求总体仍处于较快增长期
从人口角度观察，成年人人口数量保持较快增长，住房需求持续增加。 1967－1972年间，德国15－64岁的总人口年均增长2．1％，在德国历史上看是增长比较快的阶段。 1960－1975年间，日本15－64年间的人口占比从64．12％上升到68．89％，加上期间的总人口数量也保持较快增长态势，成年人口数量也从1960年的6742万人增加到7587万。由于人口持续增加，收入较快增长，必然带动市场需求的较快增长，房价涨幅也会相对较高。
——金融政策总体较为稳定
1960－1975年间，日本的贷款利率始终保持在7．02％－8．21％之间。德国在1967－1972年间的实际利率水平只在 7．56％－8．17％间小幅波动。1978年德国实际利率水平达到历史最低的3．65％，1980年上升到3．76％，在1978－1980年间的波动也不大（见表3）。由于金融政策较为稳定，房价较快增长主要是由收入较快增长带动，这也是房价涨幅较高，但市场运行仍比较正常的根本原因。
几点启示
回顾典型经济体住房市场发展历程和不同发展阶段的主要政策工具的特点，有几点重要启示。
——利率政策的变化是影响住房市场短期波动的最重要因素
美国、日本等典型经济体的住房市场发展历程表明，在利率政策比较稳定的阶段，房地产市场运行总体较为正常，而住房金融政策一旦出现大幅调整，一定会对住房市场运行产生较大冲击。美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与利率政策的持续大幅调整有关。利率政策是政府宏观调控的重要政策工具，利率政策的调整一般都是基于宏观形势的变化作出的，但由于利率政策的变化对住房市场具有重要影响，因此，要实现住房市场平稳运行，在基于宏观经济运行的需要对利率政策进行调整时，应出台相应的住房金融政策，来对冲利率政策调整对住房市场的直接影响。
——土地政策对住房供给有较大影响，因而对住房市场的波动也具有较大影响
住房市场平稳运行的关键都是住房的供求基本平衡，而土地供给变化对住房供给能力具有重要影响。日本、香港在房价大幅上涨阶段都曾出现土地供应不足的问题。日本、香港在土地政策方面的教训表明，要重视土地政策对住房供给的影响，在市场供不应求、房价涨幅较高的阶段，应采取增加土地供应的政策。从典型经济体住房市场发展历程观察，土地政策的调整对市场的影响具有一定滞后性，要实现市场供求总体平衡，调整土地政策宜针对人口总量和结构变化等指标及时调整土地供应情况。
——税收政策对稳定住房市场运行的作用不显著，但应重视其在提供稳定税源等方面的作用
日本、美国等典型经济体房地产税收政策体系都比较完善，但均未解决市场的大幅波动问题。由于房地产市场的波动主要受人口、收入、土地、金融政策等因素变化影响，因此，要实现市场平稳运行，需要从引起市场波动的主要因素着手，不宜将税收政策作为稳定市场的主要政策工具。从国际经验看，跟美国、德国等欧美经济体相比，韩国、香港等亚洲经济体更多依靠房地产税收政策来调控住房市场。其中一个原因可能是欧美政府的房产税属于地方政府最重要的税种，如需改变要经过复杂的民主程序和政党讨论。
需要指出的是，虽然税收政策在稳定住房市场运行方面的作用不显著，但应关注税收政策在其他方面的作用，如大多数国家将房产税作为地方财政的重要来源，在税收体系中具有重要作用。同时，不同的房产税政策设计对住房市场也会带来不同的影响，例如德国住房交易环节税负较高，这也可能是德国住房自有率较低而租房市场比较活跃的重要原因之一。
——住房市场具有非常明显的阶段性特征
从典型经济体住房市场发展阶段看，既有房价涨幅较低、市场运行平稳的阶段，也有房价涨幅相对较高、但市场运行仍比较正常的阶段，还存在房价大幅上涨、出现房地产泡沫和房地产泡沫破裂的阶段。显然，观察住房市场的变化，要重视房价指标，但不能简单将房价涨幅较高视为房地产泡沫。典型经济体住房市场发展历程表明，如果在收入和住房需求都较快增长阶段，房价涨幅也会较高，但只要房价涨幅不高于收入涨幅，住房市场运行仍会相对比较正常。因此，分析我国的住房市场运行情况，不仅要观察各主要政策工具对住房市场的影响，还应重视我国住房市场所处发展阶段对住房市场的影响，防止误判住房市场形势。
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