各地房价调控目标松紧不一折射的现实矛盾时间： 2014-04-22信息来源：周子勋　作者：admin　责编：

     当前，各地房价调控目标松紧不一折射出这样一个现实矛盾：中国房地产的畸形发展根植于中国经济既往的发展模式。这就意味着，新一轮房地产调控需要和经济转型与结构调整结合起来，着眼于中长期，重点是理顺房地产市场的各种利益关系，尤其是中国政府与房地产市场的关系。
    为落实北京“国五条”调控细则，北京住房公积金管理中心7日发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，明确从2013年4月8日起根据职工住房和收入情况对贷款实行差别化政策。通知指出，北京公积金二套房贷首付比提至70％，贷款利率为同期1．1倍。在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔房贷或1条公积金购房提取记录的房贷申请人，首付比不低于60％，贷款利率为1．1倍。

    从目前已公布的各地房价控制目标来看，多地的细则不细、可操作性不强等问题突出，行政手段进一步强化的迹象明显，这也难免引起舆论吐槽。但是由“国五条”及各地细则形成的本轮房地产调控政策释放了一个重要信号：“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，表明房地产调控政策将全面升级。以北京版细则为例，表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；同时，对单身人士禁购二套房和进一步提高二套房贷首付款比例。而上海的严厉主要体现在差别化信贷。

    有分析认为，“新国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20％所得税；部分城市提高二套房的首付比例和贷款利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势将得到抑制。房企开发和拿地的热情也将减弱，部分标杆房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场份额，但短期内不会有大幅的价格下调。

    过去十年，房地产行业九遭调控——从2003年6月13日 “121号文件”拉响房地产调控警报开始，一直到2013年3月1日国务院出台“国五条”细则，房地产调控可以说是贯穿了中央政府工作的始终。尤其是自2010年以来，中国开始了历史上最为严厉的房地产调控周期，政策核心目标是控制房价上涨，实现“房价回归合理价位”。尽管上一届政府频频出招，从土地、信贷、税收、限购等多角度抑制房价上涨，然而就在调控最为频繁、最为严厉的这十年，全国各城市房价仍出现普遍大幅上涨。

    展望未来，房地产调控有可能成为常态。由于房地产业在过去吸引了大量的资金、占用了大量的经济资源，尤其是地方政府食髓知味，都扑到房地产业之上。从全国的产业发展来看，中央希望通过长期的调控，来强制性地改变房地产业占用大量经济资源的格局。这也是结构调整的一个重要表现。

    当前，各地房价调控目标松紧不一折射出这样一个现实矛盾：中国房地产的畸形发展根植于中国经济既往的发展模式。这就意味着，新一轮房地产调控需要和经济转型与结构调整结合起来，着眼于中长期，重点是理顺房地产市场的各种利益关系，尤其是中国政府与房地产市场的关系。过去，中国政府对房地产业的依赖太强。据统计，在目前中国的18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税，另有5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。有学者测算，将房地产业的十个税种收入合计，2012年房地产业贡献的税收收入超过1．5万亿元，占全国税收收入的比重超过15％。若加上土地出让金，2012年全国300个城市约有2万亿元，中国政府合共从房地产市场中获得了超过3．5万亿元的财政收入，占11．7万亿元总收入的近30％，政府与市场的利益纠缠可见一斑。此种背景下，调控效果可想而知。

    从理顺政府与市场关系角度出发，不难得出调控的新思路，即：中国政府需要退出房地产市场，不能把政府收入的重担拼命压在房地产交易环节——在需求支撑下，交易环节的税收往往会转嫁给下游的购房者，反而助涨房价，这也是此次“国五条”发布后舆论哗然的主要原因。由此可见，调控房地产市场，不能再用提高交易环节税负的办法了，而是应降低房地产建设交易环节税费，转为在住房保有环节征收房地产税。

    事实上，中央已经在为房产税的全面开征铺路。 3月28日，国务院发布机构改革和职能转变的任务分工计划，对今后五年内的72项任务做出布置，其中明确提出将于2014年6月底前出台不动产登记条例。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物，因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记制度的出台，有助于降低房屋空置率，遏制投机需求，进而改善楼市供求关系。一旦全国性的不动产信息摸清楚了，这个基础信息库将极具商业价值和政经价值，基于这个全国性的数据库，中国政府可以建立很多的制度和政策，反腐败、开征房产税等，在这个平台上都是小菜一碟。

    政府在退出房地产市场的同时，其他领域内的改革也需要同步跟进。因为政府退出市场后，财政收入相应减少，这就要求政府自身进行转型，由经济型政府转向服务型政府，把众多经济建设任务还给市场。在投融资方面，为了弥补政府退出的缺口，需要加大金融市场开放的力度，引入多元的投资主体。这同时也能疏通狭窄的投资渠道，对房地产投机资金起到分流作用，进一步强化房地产调控的效果。

    总之，新一届中国政府仍将继续房地产调控，但在具体方式上，可能需要做出调整与改变。

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