农村房屋拆迁价格补偿问题及法律对策时间： 2017-03-16信息来源：卢珺　作者：hjr_admin　责编：

　　【摘要】一直以来，政府、社会和学术界就对农村房屋拆迁价格补偿问题给予了高度关注。在阐述农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响基础上，分析了农村房屋拆迁价格补偿中存在的主要问题，并进一步研究了产生问题的原因，最后提出了完善农村房屋拆迁价格补偿法律法规的对策建议。
　　【关键词】农村房屋    拆迁    价格补偿    法律对策
　　【中图分类号】F726    【文献标识码】A    【文章编号】1006—2025（2015）10—0027—04
　　【收稿日期】2015—08—27
　　【作者简介】卢珺（1982.2—），女，汉，广东湛江，硕士，海南政法职业学院讲师，主要研究方向为经济刑法、法理学。
　　doi：10.14076/j.issn.1006—2025.2015.10.06


　　农村房屋拆迁对城市建设与发展而言是一个必不可少的过程。近些年来。我国经济社会迅猛发展，城镇化建设如火如荼， 相伴而生的农村房屋拆迁价格补偿问题和土地征收问题日益凸显。一方面影响了城镇化建设步伐，另一方面影响了社会安定。本文在分析农村房屋拆迁价格补偿中存在的主要问题及其产生问题的原因基础上， 就完善农村房屋拆迁价格补偿法律制度提出了相关政策建议。


　　通常情况下的房屋拆迁主要包括农村集体土地上的房屋拆迁和城市国有土地上的房屋拆迁，其中农村房屋拆迁无疑是一个相当重要的方面。两类房屋拆迁的土地在使用性质上存在一定差异，处理这两类房屋拆迁应适用不同的法律法规。从土地归属性质来看，农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的性质不一样。前者是在集体所有土地上的一种拆迁，在拆迁之前，必须经被拆迁人同意，按照国家规定程序，依法履行集体土地征收手续，合理评估房屋拆迁补偿价格，并对被征收土地和被拆迁房屋进行合理价格补偿。也就是说，拆迁征收农村房屋要依法办事，防止被拆迁房屋农民利益受损，坚决杜绝出现侵犯农民合法财产权的行为。

　　在农村，农民通常会把绝大部分收入用于建新房，房屋成为农民一生积蓄的体现，是农民最大的财产。因此，对农村房屋进行拆迁必须严格依法办事，并给予被拆迁者合理价格补偿。此外，伴随城镇化建设步伐的加快，土地的稀缺性日益突显，土地出让价格快速上涨，对农村房屋土地价格必须基于“增值效应”基础进行合理评估。对农民而言，土地是他们赖以生存的根基，房屋被拆迁、土地被征用意味着他们失去了生活保障。因此，农村房屋拆迁、土地征收工作意义重大，不仅关系到农民的切身利益，更关系到社会的安定团结。


　　（一）违章建筑是农村房屋拆迁的最主要障碍

　　1. 违章建筑物数量众多，面积巨大。对近几年城市郊区房屋规划建设进行分析后发现，几乎每个村子甚至每户人家都存在违章建房现象，一些村领导干部甚至带头建造违章房屋， 导致农村房屋违章建筑数量众多、面积巨大。

　　2. 违章建筑性质复杂，形式多种多样。从违章建筑性质来看，主要有土地违章和规划违章。近郊的主要是规划违章，如在原有住房上加盖一层；远郊的主要是土地违章，即将农耕土地用于住房建设。对此类违章建筑的处理存在一定难度， 主要是因为大部分违章建筑建造时间较长，导致政策认定界限难以划分。按照违章建筑的形式区分，可以分为以下四类。第一类是审批条件不合规违章建筑。一些建造较早的房屋，大多数只征得了村委会或乡镇机构领导同意，并未获得相关部门审批；第二类是未获得批准、私自建造的违章建筑。第三类是农村居民为获得更多利益、在相关部门未知情况下私自建造的违章建筑；第四类是因相关部门工作疏忽而建造的违章建筑。

　　3. 违章建筑认定比较困难。部分农村居民在利益驱使下，在原有合法宅基地之上进行重建或违规增加房屋层数。如果将此类房屋认定为违章建筑，在某种程度上可能缺乏一定合理性，但如果将其认定为合法建筑，又与相关法律法规的规定存在一定出入。如何准确认定此类建筑的合法性，需要相关法律法规予以明晰。

　　（二）对拆迁房屋的基本情况认定比较困难

　　1. 住宅与非住宅认定较难。在农村，有一部分居民的房屋是由祖辈继承而来。随着农村居民生活水平的提高，这类房屋常常被用于经营如开办企业，问题在于这类房屋被用于经营后的非住宅证明是不齐全的或干脆没有。还有一些农村居民迫于生活所需，将自己居住的房屋改成了经营性房屋，但没有办理任何相关手续。在拆迁上述农村居民房屋过程中， 如何认定其住宅或非住宅性质非常困难。

　　2. 对于住宅用房及其相关附属设施的性质区分非常困难。通常情况下，不同性质（不同用途）的房屋和附属设施其拆迁补偿价格差异较大。一直来，我国对农村建房规划缺乏管理，大部分农村居民住房都属于自建型，其房屋建筑质量较低，反之一些相关附属设施建筑质量较高，部分农村居民甚至将附属设施建筑当作居住房屋，给农村房屋拆迁造成极大阻碍。

　　3. 大部分房屋资料缺失，导致对农村居民住房的基本情况确认非常困难。在农村房屋拆迁过程中，农村居民房屋产权不确定现象时有发生，主要表现为：房屋建筑缺少相关证明、房屋所有权不清晰，在相关房产证明方面，标注的情况与房屋实际情况存在一定出入，房产证等相关文件记录存在涂改现象、不符合相关规定等。

　　（三）拆迁过程中存在的问题

　　1. 在拆迁过程中因土地性质不同而造成的矛盾。表现最突出的就是集体土地上的房屋掺杂着少量国有土地性质。通常情况下，对于需要拆迁的集体土地上的房屋，只要按照相关拆迁规定进行拆迁即可，但如果所拆迁的房屋涉及到国有土地性质，就需要按照另外的规定来履行相关程序。如在拆迁前需要获得相关拆迁许可，这无疑会加大拆迁难度，进而降低拆迁效率。对于具有国有土地性质的房屋，其在拆迁前需要办理土地收回等手续，正常情况下，这一办理过程非常长，进而延长房屋拆迁周期。

　　2. 征地报批与拆迁审批在时间上存在矛盾。集体所有土地上的房屋拆迁申报流程相对简单，中间不会有太多的审批部门，只需县级相关部门批准公示即可。但在此之前需要取得土地征收方案批准文件，该文件的获取时间较长（有些土地征收方案甚至需要由省级人民政府或国务院批准）。由此可以看出期间的手续办理过程相当复杂， 这与短期内完成拆迁的要求存在时间上的矛盾。

　　3. 合法性与合理性之间的矛盾。从合法性角度来看，农村房屋拆迁必须对整个拆迁环节进行规划，以确保各个环节的实施均具有合法性。其中包括安置问题、补偿问题等。从合理性角度来看，农村房屋拆迁必须结合当地实际情况，既要考虑到当下的拆迁任务，还要考虑后期拆迁中可能产生的问题等。因此，农村房屋拆迁如何做到既合法又合理，是一个非常难以解决的矛盾。

　　（四）拆迁力量不足，拆迁人员素质低下，相关部门行政执法水平有待提升

　　1. 农村房屋拆迁力量不足、拆迁人员素质低下。近些年来，各地方政府加大了农村房屋拆迁力度，但限于拆迁力量不足，为完成拆迁任务，只得临时聘请相关人员。这些临时聘请来的拆迁人员大多素质不高、对拆迁工作的重要性认识不足，尤其对拆迁方面的法律法规很不了解，导致他们在农村房屋拆迁工作中态度粗暴，进而激化社会矛盾。

　　2. 面对复杂的农村房屋拆迁工作，各级政府相关部门的行政执法水平有待提升。一方面，行政执法水平已经被纳入到各级政府官员政绩考核中，各级政府相关部门必须着力提升行政执法水平。另一方面，农村房屋拆迁工作量巨大，涉及到的问题越来越复杂，各级政府相关部门的依法行政水平必须与时俱进。


　　（一）农村集体土地产权不清

　　在农村房屋拆迁过程中， 经常会出现农村集体土地产权不清的问题。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”但“集体所有”的本质缺少所有权主体，这一所有制使得人们对于农村集体土地的所有权存在一定困惑。虽然《中华人民共和国土地管理法》明确了乡镇农民集体、村农民集体和村民小组农民集体是农村土地集体所有权的代表，但在实际生活中，该规定很难得到落实。由于这一缺陷的存在，乡镇政府在处理农村土地时，直接将其管理权与所有权相结合，进而导致集体土地在一定程度上变成了国有土地。

　　（二）拆迁法律法规规定不够完善

　　从法律角度来看，征收集体所有土地、开展农村房屋拆迁完全是合法的，其实质是对民事权利以及财产进行调整。当然，在对集体土地房屋进行拆迁过程中，相关部门必须严格按照相关法律法规程序，同时设定一系列严格条件进行自我约束。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但截至目前，我国尚未就集体所有土地房屋拆迁制定一部相对独立的法律，相关农村房屋拆迁工作主要依据《物权法》和《土地管理法》，同时没有任何法律对公共利益区分作出明确规定。因此，在土地使用方面，对土地性质的确定完全由政府定义。这种做法，势必会导致农民利益受到侵犯，最终引发群众与政府之间的矛盾。

　　（三）政府管理机制存在缺陷

　　一是政府及相关拆迁部门对违章建筑的处罚力度不够，对于违章建筑的危害性认识不足，其结果是违章建筑越来越多。二是政府在经济社会发展中忽略了农民最基本的住房需求问题， 导致农村住房困难户越来越多。三是对国土部门建设不够重视，国土部门工作人员相对较少。随着城镇化建设步伐的加快，农村房屋拆迁的工作量越来越大，国土部门应接不暇。四是政府相关部门对于农村房屋建筑的基础资料管理缺位，对农村房屋建设审批不严。五是对农村房屋拆迁后的安置房建造问题没有给予足够重视，导致被拆迁农民在较长时期得不到妥善安置。


　　（一）尽快出台有针对性的法律法规

　　目前我国农村集体土地上的房屋拆迁工作基本处于“无法可依”状态，农村房屋拆迁仅仅参照城市房屋拆迁是远远不够的。各省份根据各地实际情况陆续颁布实施的相关土地征收与房屋拆迁补偿条例，其补偿标准差别也较大，不利于农村房屋拆迁工作的深入推进。一些地方政府利用新一轮产业转移的机会，对不同区域土地制定了差异较大的拆迁补偿价格，严重损害了被拆迁农民的切身利益。必须制定全国性的、统一的标准法律规范对这项工作进行指导，具体而言，就是出台有针对性的农村房屋拆迁法律法规，同时制定切合实际的拆迁管理办法，规范拆迁程序、统一补偿标准，为相关部门依法行政提供法律依据，进而切实保护农民合法权益。

　　（二）对补偿范围予以法律规范

　　1. 拆迁补偿要公平、全面。农民对农村房屋及构筑物、附属设施享有所有权，对农民房屋及附属建筑、构筑物和与之配套的生产、生活设施等要严格按照补偿标准进行补偿，包括农民房屋的院落、空地也要按照规定给予补偿。

　　2. 违章建筑不予补偿。对未经相关部门许可或没有取得相关建设和规划部门许可的违章建筑，包括私自在农耕土地上建造的房屋，相关部门在调查核实后不予补偿。

　　3. 对在拆迁范围和规则确定后出现的新建房屋不予补偿。一些农村居民在房屋拆迁部门发布拆迁公告、划定拆迁范围后，依然大量加盖房屋、搭建简易设施或构筑物，试图获取更多补偿款。对于此类违章建筑，相关部门一经调查核实，坚决不予补偿，相反还要进行批评教育。

　　（三）对补偿方式予以法律规范

　　货币补偿和房屋补偿是目前我国普遍采取的两种房屋拆迁补偿方式。一般情况下，对农村房屋拆迁主要采取货币补偿方式，这有利于被拆迁农民根据家庭需要重新选择房屋建筑位置和面积，对政府相关部门和被拆迁者都有好处。但大多数农民对世代居住的生活环境已经习惯，不愿意轻易迁移。因此，相关部门要出台措施，对部分被拆迁农民实行产权置换，以解决农民的后顾之忧，为农民安置就业，切实维持新农村建设的和谐与稳定。

　　（四）对补偿标准予以法律规范

　　1. 采用产权调换的补偿标准。实施房屋产权调换要在对房屋价格进行有效评估后的基础上进行。在房屋产权调换过程中， 政府应当解决好拆迁房屋与房屋调换产权之间的差值问题，充分做到公平、公正，只有这样才不会引发矛盾。期间，政府有责任提供与合同约定面积相同的房屋供被拆迁农民选择。

　　2. 采用货币补偿的补偿标准。根据国有土地房屋拆迁有关规定，在对农村房屋进行拆迁前，相关部门要对所拆迁房屋进行相关登记，内容包括：房屋用途、房屋面积等。登记过程中，被拆用户要积极配合，严禁弄虚作假。房屋补偿要在遵守相关规定的前提下，充分考虑农民实际情况，结合房屋实际位置、面积及房屋新旧程度等因素进行补偿。此外，还要充分考虑农民房屋的建筑质量、装修程度、被拆迁房院落及其他相关附属建筑等因素，确保农村房屋拆迁公平、公正。

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