宏观经济
“去库存”目标如何实现时间: 2016-06-25信息来源:胡存智 作者:hjr_admin 责编:
DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2016.04.004房地产在国民经济和社会发展中发挥着重要的作用,也为民生改善作出重要贡献。但是,受外部经济和自身发展周期的双重影响,近年来房地产业出现房价偏高、库存过大、产能过剩、需求过度和不足并存等问题。为实现房地产业持续健康发展,要按照党中央、国务院“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的要求,完善住房供应体系、优化房地产供给结构,适时推出合作产权房产品,增加市场有效供给,以供促需、扩大消费需求,实现房地产市场持续健康发展。
当前住房体系存在的房屋产品供应结构性问题
住房供应产品结构性缺失,中低价房屋有效供给不足。现行住房供应体系只包含商品房和保障房,保障房用来保障低收入人群居住,商品房满足高收入人群居住和投资需求。一般来说,当房地产市场平稳时,两类住房足以涵盖全社会各类群体,但当房地产市场价格上涨过快,房价超出社会购房平均支付能力时,中低收入甚至中上收入群体都可能无力购买商品房,这时两类住房为主的住房供应体系就无法涵盖全部社会群体了。2014年,住房建设部虽然在6个城市部署开展了“共有产权房”试点,但或许因为住房名称不太科学,或许因为各地仍偏于按保障房产品进行试验,既未正式纳入住房供应体系,也未广泛推出此类住房。中低价房屋产品的供给不足,致使中低收入甚至中上收入群体处于保障性住房“买不着”、商品房“买不起”的尴尬境地。
房屋产品供应缺乏价格和产权梯度序列,商品房居住与投资的组合关系单一,房地产市场难以实现调控。在以商品房和保障房为主的住房供应体系中,居民要么以完全市场价格和100%的产权购买商品房,要么选择保障房;市场缺乏在价格和产权上平缓过渡、梯度衔接的中间房屋产品。在房价高企的城市和地区,由于无其他价格的房屋产品可供选择,不同收入群体的居住和购房需求难以满足。
缺乏其他价格梯度房屋产品的单一商品房市场,不利于房地产市场的调控。由于商品房居住功能和资产价值组合关系固化,对房价较高的市场进行调控时,如果目的是满足社会居住需求,调控就必然会干预、抑制商品房价格,损害房地产资产价值,妨碍市场机制的发挥,打击房地产经济;如果只顾商品房市场价格,又只能满足高收入人群的需求,造成社会其他群体购房困难,引发社会问题,使调控陷入两难境地。
现存房屋类型众多,但未纳入住房供应体系,游离于市场之外,造成管理混乱。由于现行住房供应体系只包含商品房和保障房两类性质截然不同的房屋类型,在商品房价格持续多年快速上涨、保障房供应不足的情况下,各地各部门为解决社会现实困难,往往“因人设房”、“因地造房”,兴建了福利房、集资房、棚改房、回迁房、定向安置房等名目繁多的住房种类。这些房屋产权不明、归属不清,无法准确体现并保障不同市场主体权益,游离于住房供应主体系之外,不仅干扰房地产市场,还给管理带来极大困难。
推广合作产权房,化解商品房库存,提高有效供给
增设新的房屋产品类型,是推动住房供给侧改革,优化产品供应结构的有效途径。其中,合作产权房较为符合当前需求。
合作产权房,亦可称比例产权房、共有产权房。是介于商品住房和保障性住房之间的新住房类型。房屋由市场定价,政府按一定比例(如20%~80%)折让配售给特定置业购房群体,以满足居民居住为主兼顾保值需求的政策性商品房。合作产权房的产权由购房者与政府按比例共有,购房者拥有产权的比例按购房款占房屋市价的比例计算,折让降价的比例作为政府产权保留。房屋由购房者居住使用,转让变现时双方可按比例分享增值收益。合作产权房可针对无房户、住房困难户、城镇新增户、需要社会扶助人员、特殊人才等特定群体进行销售,供求数量和折让价格比例根据各城市住房发展目标、市场价格状况、特定购房群体收入水平等由政府分年分批确定。
为此,应主动实施住房供应体系改革,推出合作产权房,迅速形成市场供应,真正落实“去库存、补短板”,促进房地产市场持续健康发展。
形成由“商品住房、合作住房、保障住房”三类房屋组成的新型住房供应体系,奠定房地产市场持续健康发展的基础。对应“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房建设发展目标,在目前的基础上增加设立合作产权房,构建包括“商品住房、合作产权住房、保障住房”三类房屋类型的住房供应体系。明确各类房屋定位和产权,广泛兼容不同的投资购买能力,实现价格和产权的平滑衔接,平衡市场与福利、居住与投资的关系,满足全社会居住消费需求。
由于三类房屋的住房供应体系具有多梯度的房价和产权序列,可以很好兼容现有房屋并实现规范管理。操作上,除商品房外,可以将目前已存在的众多房屋类型按实际包含的产权和价值状态归并整合到合作产权房,实现新旧住房供应体系平稳过渡、衔接。
优化房屋产品供给结构,将当前部分库存商品房转为合作产权房,通过市场实现“去库存”。在商品房库存过高的城市和地区,应通过减免税费或退回部分出让价款等方式,将现存商品房转为合作产权房,减少商品房的无效供给。同时,可按新型城镇化目标,把落户城镇的农业转移人口、在改造的城镇棚户区和城中村居住的人口、中西部地区就近城镇化的人口作为特定扶助群体,分类分批确定商品房价格折让和产权比例,促进合作产权房的购买,通过满足特定扶助群体居住和多层次投资需求实现“去库存”。
增加有效供给,在高房价城市和地区逐年分批供应合作产权房,促进房地产市场持续健康发展。在高房价的城市和地区,应按照新增进城人口和特定扶助群体的住房需求,通过逐年分批推出合作产权房,增加有效供给,落实“补短板”。经过按设定条件筛选和一定时间的轮候,使首次购房的中等收入群体在政府资助下“住得上、买得起”。同时,推出合作产权房可有效分流商品房需求压力,不仅有利于抑制房价过快上涨,还为放开商品房市场,更好发挥市场调节作用提供了基础和条件。
总之,推出并迅速供应合作产权房,可以大大增加政府调控房地产市场的有效性:商品房与高收入群体购房支付能力相宜,不受价格高低困扰,可放手交由市场调节;合作产权房按市场规则折让,使中低收入群体“住得上、买得起”;低收入群体有保障房“兜底”,无惧市场波动。有利于政府精准调控市场,促进房地产市场长期稳定健康发展。
(作者为中国土地估价师与土地登记代理人协会会长)