三四线楼市“去库存”陷入困境时间： 2016-07-13信息来源：林海彬　作者：hjr_admin　责编：

　　DOI:10.13562/j.china.real.estate.2016.08.017
 
    　2015年，楼市限购全面放开，地方政府多次出台救市新政，央行也多次降息降准，但商品房库存仍继续增加，不同城市之间的分化进一步加剧，一线城市、部分二线城市的房地产市场呈现出复苏态势，而广大三四线城市仍冷冷清清。三四线城市楼市会走出困境吗？
 
　　近日，笔者走访了一些中小城市，以期捕捉三四线城市楼市的最真实状态。
 
　　一、浙江省瑞安市——制造业为主的百强县
 
　　瑞安市，中国浙江省温州市代管县级市，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间，辖5个镇、10个街道，是全国最早的百强县之一，2013年中国最具投资潜力中小城市，瑞安市位列第31位。由于市场改革起步较早，吸引了大量的外来务工人员，2014年全市户籍人口在123万左右，根据六普数据，外来人口占到了全部常住人口的35%—40%左右，且大部分来自于外省。
 
　　1. 市场历程：泡沫狂欢后的艰难修复道路
 
　　瑞安市商品房市场起步于上世纪90年代，但规模一直很小，至今很大一部分家庭还是居住在“落地房”或者“农改房”（小产权房，一般一户家庭拥有5至6层垂直落地户型）。瑞安本土制造业发达，民资丰富，也带来炒作的基础，瑞安楼市真正的快速发展阶段为2007年左右开始的炒作热潮，也是一个典型的泡沫演绎的样本。在2008年的时候，瑞安就曾经炒作过“红证”（返回地指标，国家返回给村里的由村里根据实际情况进行分配给村集体），直接导致集体土地价格快速上涨。而房地产方面，由于经济发展好、制造业融资便利，推动本土炒房热潮，2008—2010年市场炒作氛围最浓的时候，瑞安高档楼盘的价格在4万/平方米以上，堪比北京、上海的房价，这与当时全国房地产市场调控的氛围背道而驰，也一度被媒体点名“批评”。
 
　　炒作之风也迫使温州市政府对开盘价格进行了指导，在此背景下，瑞安当时一个普遍预期4万以上的楼盘开盘价格定位29900元/平方米，开发商开盘当天要求所推房源一次性付款，但依然排起长队。连续的政策叠加温州民间借贷危机的出现，导致瑞安市场拐点，成交量大幅萎缩，2011年瑞安市一手房成交量只有不到一千套，创历史新低，从此进入漫长的洗牌阶段。
 
　　在过去的2015年，全国市场出现明显回暖，但是瑞安市场依然延续过去4年低迷的趋势，统计局数据销售面积同比持平，销售金额同比下降了22%，均价从2万左右的高点，一直回落到不到1.5万左右的水平。事实上，由于大多楼盘都采用暗降的方式促销，实际调整幅度要远大于统计数据，实际在40%—50%左右，市场降价的背后是向合理价格修复的艰难道路。
 
　　2. 去化情况：降价跑量依然是王道
 
　　不同于温州市呈现的多元房企结构，瑞安市房企大多为本土房企，比如华鸿、中梁等中小型开发商，浙江本土龙头绿城也在瑞安有多个项目，从这些开发商去化策略来看，降价促销是普遍现象。2015年，瑞安市商品房销售冠军为塘下镇的绿城玉园，平均去化率九成，市场去化较好除了本土的绿城口碑，同时还是在于降价幅度较大，而在瑞安市区的绿城璟园，目前在售价格已经和拿地楼板价接近。
 
　　3. 需求结构：改善型需求为主导
 
　　瑞安市的需求主要来自于改善、刚需和外来人口置业几大部分，其中改善为主流，“改善+刚需”大概占到八成以上。
 
　　（1）刚需加改善需求。瑞安市人口本身相当部分仍住在落地房和农改房中，虽然能够满足自住，但没有商品房的品质，包括电梯、物业服务等，所以一旦出现新商品房建设，都会有旺盛的置换需求。
 
　　（2）外来人口。瑞安市拥有高比例外来人口，新温州人主要来自于江西、贵州、安徽、湖北等地区，但外地人口在本地购房的比例很低，一般仅在10%或者以下，大多务工人员还是会选择回原籍地购房，主要原因依然在于购买力和归属感。部分房价较低的区域外来人口购房比例比较高，如一些5000—6000元/平方米的农改房。瑞安市政府提供少量人才公寓和人才新村，可以提供优质外来人才以很低的价格购买，但是还是有很多人会选择将这个权利转卖掉。
 
　　4. 未来趋势：本土需求空间大，需要的是合理定价
 
　　2月初首付比例下调后，瑞安市场尚未落地，银行的首套房首付比例还是集中在25%—30%左右，但在目前市场环境下，房企普遍预期调整到20%的可能性很大，会带来边际改善。返乡置业的需求和去年接近，大多为在外经商或者海外归国的家庭在老家置换商品房。目前，瑞安市仍处于去库存状态，市场需求存在，毕竟大部分人口需要改善房屋，而唯一需要等待的就是价格的进一步合理化回归。
 
　　二、甘肃省庆阳市——能源+农业
 
　　庆阳市位于甘肃省最东部，陕甘宁三省区的交汇处，全市总土地面积27119平方公里，总人口222.27万，辖1区7县116个乡镇，是国家级大型能源化工基地，石油、天然气和煤炭蕴藏富集，长庆油田的发源地，素有“陇东粮仓”之称。
 
　　1. 市场历程：需求不足、房价飞涨导致楼盘供应过量
 
　　庆阳市的楼盘主要经过了三个阶段：
 
　　（1）2009年—2011年，庆阳房地产市场持续升温，房价也随之走高，到2011年已经突破4200元/平方米，虽然无大型开发商进入，但当地许多企业纷纷转型做房地产开发。
 
　　（2）2012年调控稍有放松，加之新项目集中入市，在开发商以价换量的策略下，庆阳商品房市场的成交量倍增，而成交均价则降低了500元/平方米。
 
　　（3）2013年，在巨额库存压力下，房地产市场的成交量大幅缩水，价格也进一步下跌，2014—2015年虽然销量有所回升，但成交均价仍维持在4000元/平方米。
 
　　2. 去化情况：市场现状不容乐观，以房抵账现象普遍
 
　　通过对市区部分楼盘进行检查调研发现，仅有部分区位较好，规模较大的楼盘销售相对较好，如凤凰大境等在售楼盘月销售达到15套以上。部分规模小、配套设施不齐全、地理位置较偏的楼盘销售依然低迷。
 
　　庆阳市商品住房销售库存135万平方米，14000套。按照市政府提出城镇化率每年增加两个百分点的目标，市区城镇人口每年将增加0.5万人、1700户（每户按3人计），户均按120平方米计算，每年需新增住房20.4万平方米，再加上改善性需求购房和外来务工人员、新就业人员刚性购房需求，目前商品住房市场库存，至少需要2—3年时间消化。同时，由于房地产市场开发企业投资信心、居民购买信心支持的信心仍然不足，扭转市场下行走势的动力依然不足。
 
　　在新建商品房滞销和结构性过剩、企业融资极其困难的情况下，2015年房企整体资金短缺，以房抵账现象较为普遍，多数工程抵账房以较低价格投放市场，直接影响市场销售，企业为增加销售量，在成交价格上大幅优惠，形成恶性循环。
 
　　3. 需求结构：供过于求，未来以去库存为主
 
　　目前，庆阳市在售楼盘大约有20多个，大部分都是本土小开发商，中心人口密集区域以福利房和自有民房居住为主，县辖区城镇和农业人口绝大多数有自住房，目前的供应量较大。庆阳的房地产需求来源主要有以下几类：
 
　　（1）中心城区居民结婚及改善需求，由于老城市福利房年代久远，当地有条件的居民会购置新的商品房作为改善型住房，但由于城区人口无明显流入，一部分家庭子女长大后留在外地发展，故这部分需求量有限。
 
　　（2）外地务工人员回乡买房，一些在省会城市打工的年轻人，等手上有一定积蓄后会选择在庆阳购置商品房。
 
　　（3）县辖城镇人口及农业人口买房，由于庆阳市辖1区7县116个乡镇，乡镇有购买力的居民为了子女的教育以及医疗等资源，也会选择在市区购房。
 
　　但总结的几种购房需求不足以快速消化目前大规模的房地产供应量，除了油田资源外，本市并没有能够强力吸附外来人口的产业。
 
　　4. 未来趋势：政策叠加促进楼市去库存
 
　　为了促进当地的楼市去化，除了全面放开的限贷政策，当地政府也从金融、税收和公积金贷款等方面进一步加大了个人购房的支持力度。一是提倡货币化安置政策，鼓励被拆迁户自行到市场买房；二是由政府搭建平台，开发商自愿报名，实行政府团购商品房或政府组织拆迁户自主选择购买商品房作为棚户区改造安置房；三是鼓励党政机关和企事业单位组织新就业的人员以优惠价团购存量商品房。这一系列政策措施在一定程度上能刺激当地的存量房去化。
 
　　三、陕西省咸阳市——依托制造业的秦汉文化发源地
 
　　咸阳市位于陕西省关中平原中部，东临省会西安，辖2区20街，六普人口94万，为陕西省第三大人口城市，主要为本地以及附近县区人口，外来人口较少。目前西咸一体化不断推进，2014年1月6日，国务院正式批复设立西咸新区，成为第七个国家级新区。
 
　　1. 市场历程：面包价格低于面粉价格
 
　　2015年咸阳市房价下降约20%，均价在3400—3800元/平方米左右。当地一些龙头企业销售同比下降30%以上，投资性需求减少是主要原因。另一方面，咸阳毗邻西安，相距不足30公里，地理优势造成咸阳房价相对于本地人均收入虚高，这也是房价下挫的原因之一。咸阳房地产成本构成大致包括50%建安+20%国费+15%土地+15%利润以及其他，以咸阳西区为例，其成本普遍在每平方米3400元，而目前西区销售价格每平方米3200元左右的楼盘不在少数，低价跑量甚至不惜亏损经营已经是普遍的策略，求生存是摆在许多中小开发商面前最棘手的问题。
 
　　2. 库存情况：库存持续上升，套牢产业链
 
　　受房地产开发周期以及销售恶化的影响，2015年咸阳市房地产库存呈上升态势，去化形势严峻，目前房地产开发商普遍资金紧张。咸阳房地产开发以本地企业为主，华宇、亿龙、金泰是咸阳地区比较有名的房地产企业，但大多企业主要以自有资金以及自主募集资金为主，利用银行贷款水平十分有限。在目前这种形势下，要获取银行资金解燃眉之急更是难上加难，一些小开发商资金断裂，资金问题最严重的还在于施工单位，项目垫资普遍在30%—50%，更有甚者高达80%，通过层层分包，大小施工单位全部套牢。
 
　　3. 需求情况：“改善+投资”为主流
 
　　据了解，咸阳市刚需房一般占销售的三成左右，改善以及投资需求超过六成，政府以及事业单位员工是以往购房主力之一。目前市场疲软，房价大幅下挫，改善以及投资需求严重萎缩，刚需房独木难支。
 
　　4. 未来趋势：供需矛盾仍待消化
 
　　购房首付比例下调，仍未见落地。刚需疲软、投资以及改善性需求萎缩是主要矛盾；依靠农民工买房消化库存恐难有明显的改善，一方面需要完善的配套政策出台，另一方面咸阳距离西安太近，两个城市的房价差距不是很大，因此选择西安的概率更大。
 
　　四、湖北省荆门市沙洋县——囊括纺织+化工的农业大县
 
　　沙洋县，地处湖北省中部，现辖13个镇，1个省级经济开发区，是全国最年轻的县之一，全县人口约65万，面积2044平方公里，2014 年全县GDP约200亿元，素有“江汉明珠”“鱼米之乡”“小汉口”“湖北八大历史重镇”等美誉。
 
　　1. 市场历程：去化率陷入低谷
 
　　全县在建及拟建房地产开发项目约30个左右，合计面积约25万平方米。房价在2013年左右最高达到3400元/平方米，随后开始一路下跌，现在均价约2500—3000元/平方米，其中沙洋县城新开盘6个项目，平均去化率10%左右。
 
　　2. 库存情况：福利房积压需求

　　（1）金融地产利益链绑定
 
　　本地开发商在之前获取了大量土地，政府由于存在政绩压力，往往对开发商施压较为严重。当地开发商新建楼盘往往是为了从银行获取贷款以维持经营，如若土地未能开发，难以从银行获得贷款，再者由于本地开发商经营多年，已存在较多银行贷款未能归还，因而银行为了让开发商持续经营也不得不给开发商贷款，供开发商开发楼盘，进而导致本地供给端过剩。
 
　　（2）福利保障房挤压需求
 
　　由于本地开展社会主义新农村建设，政府在县城外围开拓了大片新农村社区，这类社区属于福利房，而本地经济结构以农业为主，大量的农村居民将自己分到的田地转租给大户耕种后可入住新农村社区，仅2015年县城周围新开拓两片新农村社区，每片社区可容纳居民500户，因而对本地商品房市场形成大量挤压。
 
　　3. 需求结构：本地居民为主
 
　　（1）本地居民消费行为偏差
 
　　本地居民以农户为主大多数均只有高中甚至初中学历，因而居民消费行为存在偏差，本地居民在购房时往往“买涨不买跌”，在房价下跌过程中，本地居民往往预期会存在更低的价格因而不愿意置业。
 
　　（2）周边城市对本地需求的分流
 
　　沙洋县紧靠荆门市和荆州市两大地级市，车程均在1个小时左右，因而靠近荆门市的乡镇更倾向于在荆门市的外围开发区掇刀区和荆门市内置业，荆门市内房价均价约在3500—4000元/平方米，掇刀区房价约3000—3500元/平方米，在房价差距不大的基础上，往往市区对本地居民更具有吸引力。同理，靠近荆州市的乡镇往往更倾向于在荆州市置业，导致本地的需求被周围城市分流。
 
　　（3）刚性需求不足
 
　　已有住房居民年龄结构偏大，节俭意识较为强烈（沙洋县曾为全国贫困县），本地改善型需求并不大，因而刚性需求多半来自于年轻适婚年龄人口，这部分人口一部分随着外出就业就学在当地置业，另一部分外出就学回本地工作人群多半会选择发展前景更好的荆门市就业，同时受制于本地经济发展较慢（全县无火车通车）因而本地年轻人口外流倾向强烈，刚需严重不足。
 
　　4. 未来趋势：恶化趋势仍未改善
 
　　首付比例下调后，本地市场仍未见落地，仍然集中在30%左右，由于供给端持续性供给和需求端不足，本地库存去化难度较大，2014—2015年新开盘平均去化率均不到10%，已经有楼盘开发商出现跑路情况，现该楼盘已被当地贷款银行接管。
 
　　作者系重庆骏邦房地产顾问公司CEO