工业用地出让应考虑企业发展周期时间： 2016-07-11信息来源：丁红军　作者：hjr_admin　责编：

　　DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2015.08.026
 
　　目前，我国各地的工业用地出让大多采用了最高年限（即50年），真正实施工业用地弹性出让、灵活确定土地出让年期的极为少见。现行工业用地出让最高年限限制了土地资源的有效配置和低效用地的盘活利用，缺乏对企业低效用地制约机制，难以协调受让人土地使用权益与公共利益的矛盾。因此，在当前的土地利用状况下，适时推行工业用地弹性出让，缩短土地使用年期，非常必要。
 
　    确定合理的出让年限
 
    　推行工业用地弹性出让，出让年限应基本控制在企业的发展生命周期范围内，可以根据企业发展的实际情况，采取有效措施，更好地掌握工业土地资源配置的主动权，在保证企业一定自身利益的前提下，有效实施低效利用土地的退出机制，为土地资源长期高效利用提供保障。
 
    　确定合理的出让年限，在尽量不影响土地出让收益的情况下降低企业前期投入成本，保证土地可持续利用，是当前需要研究的内容。以某宗工业用地为例，若土地年收益为1万元，土地还原利率为7%，采用收益还原法计算不同年期的土地价格，结果如下表所示：
   
    　从表中的计算结果，我们不难发现土地价格与出让年限并不是成线性关系，10年期的修正系数为0.4917，15年期的修正系数为0.6375，50年期的修正系数为0.9660，70年期后的收益对地价影响已经很小。由此可见，过长的出让年期不仅不会带来高额的土地收益，而且给土地资源的长效利用造成了不利影响，对于工业用地15年期而言，修正系数已经过半，企业可以减少近一半土地成本，同时15年也接近企业发展周期，实施起来较为合理。因此只要出让年期恰当，地方政府可以获得更多的出让收益，对于节约集约用地也大有裨益，项目投资主体也可以较大地节约前期投资成本。
 
    　确定合理的出让价格
 
　　根据《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）有关规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。以阜宁县为例，处于13等工业用地地区，工业用地最低价为96元/平方米。
 
　　因此，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金应按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，同时不得低于《全国工业用地出让最低价标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币5年期存款利率。实行浮动年期的工业用地出让价格，将会增加出让价格的计算步骤，国土部门在实际操作过程中应不断提升业务技术水平，结合各地实际建立起科学合理的比较因子，从而实现浮动年期和最高年限保护价的直观比较。
 
    　依法保障企业合法权益
 
    　项目用地的审批和建设必须要达到建设用地规划指标体系所规定的相关标准，如容积率、投资强度、建筑密度等，而实行短年限的土地供应方式后，企业必然会考虑厂房和设备等的固定资产投资是否会受到影响，能否收回成本等。若到期后确因规划控制等原因不能成功续期，或因政府原因造成项目提前退出，地方政府对企业投资建造的房屋建筑应进行合理的补偿，可以采取重置成本价减折旧的方式对原有企业进行补偿，依法保障企业的合法权益。
 
    　如果工业用地实行弹性出让，企业还会密切关注到期时的土地出让金价格水平。因为企业用地到期后的土地价格可能是现行土地价格的几倍，续期出让金是否按第一次出让合同时的50年出让金水平进行折算，还是按续期限时的土地出让市场价格计算，将会极大影响企业实行弹性出让方式获取土地使用权的积极性。因此，地方政府在实施浮动年期土地出让过程中，应出台相应的扶持和优惠政策，国土部门在签订出让合同时，对出让年期届满后续期涉及的土地出让金等条款作详细载明，尽量打消企业的顾虑。
 
    　建立全程监管系统
 
　　国土部门在工业用地弹性出让中，须建立起建设用地全程监管系统，构建好批前严控、批中严管、批后严查的跟踪管理体系，确保工业用地弹性出让得到有效监管。批前严控项目用地准入，完善供地审查、交地订桩、竣工验收；批中严管用地单位资金投入、建设进度、建筑密度；建立与工商、税收、供电等部门数据资源共享机制，批后严查工业产值、财税贡献、吸纳用工人数，实现工业用地弹性出让“事前、事中、事后”全程跟踪服务与长效管理。
 
　　根据产业类型和生产经营周期确定各类企业用地出让年限和用地定额，在工业用地法定最高年限内，推行工业用地弹性出让，以长期租赁、先租后让、租让结合等多种形式，供应各类工业用地。但长期租赁、先租后让、租让结合供应的工业用地，也必须通过招标、拍卖、挂牌等程序。同时，建立工业用地绩效考核机制。根据工业项目的行业特性，建立工业用地弹性出让扶持政策和奖惩制度，设置用地准入与退出门槛，对于未能按照用地协议进行投资开发的企业，提高其土地持有成本，并引导其腾退用地，实施产业转移。
 
    　（作者供职于江苏省阜宁县国土资源局）