多渠道化解农村宅基地紧缺难题时间： 2016-07-11信息来源：李军　作者：hjr_admin　责编：

    　DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2015.02.021
 
    　近年来，城市房价高企，环境污染较为严重，而农村环境不断改善，经济日益发展，返乡建房的村民人数越来越多，使得农村宅基地供应日趋紧张。解决农村村民建房宅基地紧缺的难题成为目前农村建房工作的重要课题。
 
    　宅基地紧缺的原因
 
    　根据我国相关法律的规定，农村村民有权在本村本组获得宅基地，但实际操作过程中，农民建房存在许多困难。
 
    　新增村民建房用地指标偏少。过去，村民建房用地指标比较松，导致存量宅基地面积较大，而一些地方当前是按照人均可供给宅基地面积的指标来预测农村宅基地面积的需求量，势必使得农村能够获取的建设用地指标偏少。再加上地方政府优先考虑重点项目的用地需求，从而导致农村村民建房用地指标少之又少。
 
    　存量宅基地难以挖潜。过去，土地使用比较浪费，导致了存量建设用地面积过大。挖潜存量建设用地的首要条件是农民必须自愿将超过法律规定的面积腾退出来，但要让农民自愿牺牲已有的财产去解决宅基地紧缺的难题，除非有合理的置换政策，否则，存量宅基地挖潜无从谈起。
 
    　土地利用总体规划存在问题。土地利用总体规划的编制过程过于简单，缺乏深思熟虑，也缺乏详细和深入的调查。规划只注重指标的落实，不注重指标的实施，没有将有限的建设用地指标布置在合适的位置上。一个重要的问题是，规划的建设用地没有考虑水文、地质、居住环境等因素，而只是简单地考虑交通、生活便利程度等因素，使得所规划的建设用地根本不适合建房，或者建房成本过高而使得农民无法承担，导致了指标的浪费。另一个重要的问题是，规划的新增建设用地主要集中在中心村或主要道路沿线，也就是说规划是以村为单位进行布局考虑的，没有将指标分解到组。然而目前大部分地区的政策要求村民建房的首要条件必须是本组的村民，这就造成了甲组有地，乙组无地，从而造就了有规划用地，却无建房用地的结构性用地短缺。
 
    　以组为单位来供给宅基地难度非常大。目前以组为单位来供给宅基地，在村民建房用地指标偏少的客观现实下，无法解决宅基地供应紧张这一现实问题。村民建房地域界限扩展到村，与我国目前农村土地确权到组，土地归组集体所有也相互冲突。
 
    　解决宅基地紧缺的对策
 
    　由于经济水平的差异，一些地区没有条件实施集中居住。针对目前农村建房用地短缺现状，保证急需建房用地，应从以下几方面着手。
 
    　严格控制和规范农村村民建房。坚决杜绝未批先建、乱批乱建、随意扩大宅基地面积的行为。严格执行一户一宅制度，将新增村民建房用地面积限制在120平方米以内。对不按法律规定，造成土地浪费的当事人要给予适当的经济惩罚。
 
    　进行存量宅基地的挖潜。要把农民从原有的宅基地上有步骤有计划地请出来。对“一户多宅”、超标准占地依法应当退出而不能退出的，可由集体经济组织实行有偿使用；对闲置宅基地、空置住宅，由集体经济组织制定激励措施和补偿价格标准，实行有偿收回；对于在外就业、户口已经迁移，或者户口虽未迁移，但在城市有稳定职业的农民，鼓励其退出宅基地，并将其纳入城市社保体系和住房保障体系，使其享受城市经济适用房政策。健全完善社会保障制度，加大集中安置房建设力度，确保退出宅基地和承包地经营权农民的长远生计和安居乐业。有条件的地方还可以利用城乡建设用地增减挂钩政策，实施集中居住，改变因分散居住造成的土地浪费，从而缓解宅基地供应紧张的局面。
 
    　将村民建房的地域界限扩展到村。根据土地利用总体规划编制过程中以村为单位进行建设用地指标落实这一规划思路，将村民建房的地域界限扩展到村，即村民获取宅基地的首要条件必须是本村村民，而非本组村民。
 
    　科学调整规划。调整规划时，应该尽量使零散的新增规划建设用地向中心村整合。至于一个村需要多少个居民点，如何分布，需要根据农村居民点目前的布局现状和一个居民点能容纳的人口数科学确定。同时，要对那些根本不适合建房，建房成本过高的新增规划建设用地，进行调整，布局到可以建房的地方，杜绝建设用地指标的浪费。
 
    　加快土地流转。土地流转的加快，农业机械化水平的提高，都可以减小耕作半径对居民点分布的制约。目前，随着我国农村摩托车、农用车的普及，土地整理项目的实施，生产用机耕道越来越完善，且“村村通”，水泥道路基本到户，机耕道与农村道路、农村道路与主要干道基本连通，可以说，耕作半径对居民点布局的影响越来越小，这对于农村村民建房向中心村靠拢、向主要道路靠拢是一个利好的局面。
 
    　（作者供职于湖南省长沙县国土资源局）