关于房地产市场走势及政策取向的几点看法时间： 2016-04-17信息来源：徐启元　作者：hjr_admin　责编：

        摘要：2016年以来出现的新一轮房市回暖总体保持稳步回升态势，主要呈 “在回暖中分化、库存逐步下降、房贷风险可控”的特点；但一线城市房价存在的急剧波动风险、商业地产和三、四线城市库存消化难题以及开发投资回升乏力的问题也应予以重视。下一步，建议国家应保持全局性政策稳定可预期，增强市场各类参与者的信心；各地应进一步因城施策完善差别化分类调控措施，促进市场健康发展；房地产开发企业和购房者宜顺势而为，根据自身实际安排好开发节奏和购房时机。
        关键词：房地产市场  形势分析  调控  政策建议
        徐启元，国家发展和改革委员会综合司，主任科员；中国人民大学财政金融学院，博士研究生。本文为作者个人观点，不代表单位立场。
 
        近期，一线城市房价暴涨再次成为全国舆论“焦点”，部分热点二线城市房价也开始“蠢蠢欲动”，市场对房地产走势的看法也出现严重分歧，有的声音认为“京沪永远涨”，有的则持“房地产崩盘论”、“房地产金融崩溃论”，但事实上以上观点都不可取，本轮以中央经济工作会议确定的“去库存”任务为背景的房市回暖具有与以往不同的特点。
 
        一、对当前房地产市场运行的基本看法
 
        （一）总体态势：在持续回暖中不断分化
 
        近一段时期，全国住房交易量稳步增加，房价重回升势。中国指数研究院数据显示，2月份全国50个代表城市新建商品住宅成交量增长32.6%；百城住宅价格同比上涨5.3%，连续7个月上涨。但与过去几轮房市回暖不同，本轮房价上涨非“普涨”而是呈持续分化，呈“冰火两重天”态势。2月份，在一线城市房价同比大幅上涨21%的同时，二线城市房价仅上涨1.5%，三线城市房价仍未扭转跌势，下跌0.5%。在整体“供过于求”的大环境下形成“供不应求”的小气候，是一线城市房价急涨的根本原因。在住房需求持续释放、新房供给下滑的双重作用下，2015年年中北、上、广、深住房库存消化周期即已降至12个月以内，今年2月份全部降至10个月以内，其中上海仅有4个月。一线城市这种库存偏低、供求偏紧的状况在2009年、2011年都曾引发房价“暴涨”。再加上，这些一线城市可供开发的土地后备资源不多，土地供应减少，近期房价涨幅最高的深圳2013—2015年三年仅供地8宗，市场对未来供给短缺的预期进一步推高房价涨幅。同时，近期出台的降低首付比例、下调契税及营业税等政策，在一定程度上使得需求集中释放；股票市场动荡加剧，资金避险保值需求上升，部分回流一线城市房地产市场。
 
        （二）市场主流：以刚需和改善性需求为主
 
        在宏观经济下行压力仍然较大的背景下，本轮房地产市场回暖中投机性购房比例是历次中最低的。房产中介机构房天下数据显示，2015年6月—2016年2月北京二手房交易中首次置业比例超过50%，上海、广州均超过30%，深圳超过20%。万科反映，二、三线城市房地产市场也以首次置业的刚性需求为主，比如2015年沈阳首次置业客户占52%左右。随着全面二孩等政策落地实施，以“卖小买大”、“卖远买近”为主的改善性需求持续释放，正在接替刚性需求，逐步成为房地产市场的主导力量。链家地产交易数据显示，2015年北京、上海二手房交易中三居室及以上户型的成交量占比分别达到54%和55%，天津改善性需求占28%。房天下数据显示，西安等二三线城市改善性需求释放也较为明显。
 
        （三）住宅库存：逐步向合理区间回归
 
        住房城乡建设部监测显示，在销售持续回暖带动下，90个重点城市商品住宅库存已连续5个月减少，2月份消化周期缩短至13.4个月，已接近12个月左右的健康水平。由于经济发展水平、人口流动走向等关键变量的差异，本轮房地产市场回暖总体是由低库存地区向高库存地区、由中心城市向周边区域渐次回暖。目前，一、二线城市住房库存基本降至合理水平，部分一线城市库存出现紧张，但三、四线城市消化周期仍然偏长，局部人口净流出地区还面临“无人买房”的窘境。中国指数研究院监测的典型城市库存，一线城市平均消化周期为8.4个月，二线城市平均为10.7个月，而三线城市平均仍高达21.7个月。
 
        （四）杠杆风险：房贷风险总体可控
 
        近日媒体炒作首付贷问题，引发各方面对房贷风险高度关注。部分中介机构为促进住房交易主要在二、三线城市推出的首付款融资业务，首付贷额度可达首付款的50%甚至更高，这也意味着在首付比例已降至20%的情况下，变相将实际首付比例降至10%以下，进一步增加杠杆。但从调研情况看，首付贷等领域风险总体可控。链家地产估算，目前全国首付贷规模至多在100—150亿元，且违约率极低，与去年8.7万亿元的销售额相比，对整体房地产市场影响可忽略不计。同时也要看到，我国居民部门杠杆率总体偏低，2015年末住户贷款余额26.7万亿元，相当于当年国内生产总值的39.5%，明显低于国际通行85%的警戒线。因此，当前房地产市场驱动的居民部门债务率上升仍在可控范围内，不会明显增加金融部门系统性风险。
 
        二、房地产领域需要关注的几个风险问题
 
        当前房地产市场虽总体呈回暖态势，但高度分化的区域市场走势使得各方面对未来预期存在一定分歧，不排除出现 “房价波动风险高于预期，而去库存、促投资进展低于预期”的情况。
 
        （一）房价上涨重点关注一线城市——可能出现急剧波动
 
        本轮房价上涨并非“普涨”，主要是几个一线城市“急涨”，个别城市甚至脱离正常区间出现“指数型”上涨。关于下一步房价走势，目前房地产开发企业与中介机构在判断上存在一定分歧。房地产开发企业销售“一手房”，认为房价存在跳涨可能。主要原因：一是当前不少一线城市库存“告急”，供求紧张状况短期不会改善；二是2013—2014年一线城市产生的“地王”即将于今年下半年以及明年上半年入市，而目前市场价格还不足以弥补新盘成本，开发商有提价需求；三是一线城市土地储备明显不足，中国指数研究院数据显示一线城市住宅用地平均储备量仅够开发1.1年，导致土地价格的非理性上涨甚于房价，新成交土地价格普遍高于周边房价，“面粉贵过面包”使市场形成涨价预期；四是房价持续上涨可能吸引更多投资投机性需求参与，苏州等少数城市已出现炒房苗头。中介机构经营“二手房”，大多担忧下半年房地产市场可能降温甚至出现房价下跌。原因有三：一是去年以来新房和二手房成交面积均创历史新高，一定程度上透支未来购房潜力，购房需求可能“来得快、去得也快”；二是宏观经济运行继续承压，居民收入增幅不及房价涨幅，购房者支付能力趋弱；三是由于二手房市场供需双方均为“散户”，对市场波动、政策变动高度敏感，目前已有部分城市着手研究应对房价过快上涨的政策措施，如果房地产市场政策出现偏紧的信号，可能影响“脆弱”的二手房价格上涨。
 
        （二）库存压力重点关注商业地产和三、四线城市——去化难度依然较大
 
        虽然住宅库存整体水平逐步回归合理区间，但仍有两类库存可能成为“老大难”问题。一个是商业地产仍呈全面过剩态势，是去库存的“痛点”、“难点”。受宏观经济下行、网络购物冲击等影响，商业地产经营模式遭遇挑战，库存严重程度甚于住宅。截至2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积达3.6亿平米，预计2016年将突破4.3亿平米，消化难度极大。以四川为例，商业、办公用房可售周期达50个月左右。另一个是经济疲弱、人口流出的地区房地产库存去化较慢，主要是东北和中西部的三、四线城市。克尔瑞信息集团统计，2月份长春、沈阳、大连等地库存消化周期环比增幅仍高达20%以上，其中大连库存增加至32.9个月。如果考虑三、四线城市开发商已购置未开发土地，“隐形”库存还会远高于目前统计，根据链家地产统计，三、四线城市存量土地消化周期长达 4.3年，部分城市超过5年。
 
        （三）未来发展重点关注开发投资——房地产投资增速回升幅度可能弱于市场回暖程度。
 
        突出表现为，土地购置作为开发投资的先行指标仍在下滑。2015年全国开发企业土地购置面积下降31.7%，今年以来也未见明显好转。一线城市虽然土地需求十分旺盛，但政府推地数量、优质土地储备“双减少”。中国指数研究院对全国300个城市的监测数据显示，今年前2个月一线城市由于无地可供土地月均成交面积下滑56.1%，二线城市也下降了12.9%；对于三、四线城市，开发商拿地普遍较为谨慎，土地成交面积在去年下滑的基础上又下降10.3%，预示全年开发投资回升空间将受制约。此外，虽然目前购房者通过首付贷、众筹等创新方式加杠杆和炒房的规模都比较小，但过度的金融创新“野蛮生长”也可能导致风险积累过快，必须及早予以关注和监管。
 
        三、对房地产市场调控政策取向的判断和相关政策建议
 
        房地产“去库存”是2016年供给侧结构性改革的重点任务之一，也是经济平稳运行的重要支撑，国家势必会保持“去库存”大政方针不变，坚持促进住房合理消费的总基调，但针对房地产市场由以往“普涨”转向“分化”的新变化，必然会区别对待、因城施策出台差别化调控政策。在当前形势下，本文就政府应如何加强和改善房地产调控，房地产企业、普通购房者应如何把握好国家政策动向，合理安排好开发节奏和购房时机，提出几条具体建议。
 
        （一）国家应保持全局性政策稳定可预期
 
        一是着力化解商业地产库存。应允许符合条件的商业、办公用房等项目调整规划，将其改造为电商用房、科技研发型地产、创客空间、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，拓展商业地产市场需求。指导地方降低住宅小区配建商业用房的比例。二是密切监控房地产金融风险。应加强对首付贷、众筹等新产品的合规监管和风险控制，适时将中介机构、开发企业开展的金融业务纳入监管范围。比照新房交易政府强制资金监管，研究推广深圳二手房交易资金监管模式，对全国二手房交易资金实行全方位强制监管。三是应尽快实施综合与分类相结合的个人所得税改革，对于符合条件的刚性或改善性购房家庭按揭贷款利息给予抵扣。
 
        （二）各地应进一步完善差别化分类调控
 
         一方面，一、二线城市应发力供给端。加大对部分库存已降至合理水平城市的土地供给力度，特别是一些房价上涨过快的一、二线城市，加快供地节奏。允许地方根据实际调整完善“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的政策，对个人购买家庭唯一或第二套90平米以上住房的减按1%征收契税，满足改善性需求比例提升的新趋势。应研究出台支持城市旧房更新改造的综合性支持政策，通过提高建筑容积率来增加供给。另一方面，三、四线城市要挖潜需求端。支持农业转移人口在城市购房，对符合条件的新市民首次购买城镇住房，给予财政补贴、税费减免等优惠。进一步提高三、四线城市棚户区改造货币化安置比例。通过中长期政策性贷款支持、减免行政事业性收费等措施，引导和鼓励有条件的企业收购或长期租赁库存商品房，作为公共租赁住房出租。
 
        （三）房地产开发企业和购房者宜顺势而为
 
        对于房地产开发企业，在目前土地市场比较火爆、溢价率急升的情况下，应根据自身实力和经验选择合适的拿地策略，一线城市虽然房价上涨预期、购买能力均较强，但如果按目前的高价拿地，一旦房价涨幅不及预期则容易发生亏损。对于三、四线住房自有率、库存均较高城市的开发商，应着眼于吸引改善性购房需求，在允许的情况下尽快修改设计规划，向市场提供更高品质、更高档次、更具特色的改善性住房。对于购房者，还应区别所处的城市类型、区别购房能力分类决策。一线城市库存水平较低，“好房”供不应求，刚性需求如有合适房源宜尽快购买，改善性需求应等房价稳定后再行置换。在近日深圳、上海接连出手降温楼市的情况下，投资性资金很可能向热点二线及省会城市溢出，这些城市房价出现一波上涨的可能性较大，对于有好房源的自住型购房者宜果断出手。而对于高库存三、四线城市，购房者可以从容选择合适房源，新进城农民更应借好政府鼓励“新市民”购房的政策东风，用足银行量身定制的信贷产品，以更低的成本在城市选择合适住房。

        （责任编辑：田小秋）