房地产市场去库存需要精准化时间： 2016-04-17信息来源：邹士年　作者：hjr_admin　责编：

        摘要：我国当前的商品房市场一方面供给还在逐步增加，库存总量不断攀升，另一方面随着调控对于投机性需求的遏制和前期住房需求的释放，需求增速放缓。整体库存量大成为我国当前房地产市场最大的压力，“去库存”成为中央确定的2016年五大经济任务之一。并且库存的区域差异越来越大，三、四线城市去库存压力最大。面对全国复杂的商品房库存现状，一方面要理性看待库存消化的客观规律，不可操之过急，更多发挥市场自身在去库存中的作用，各级政府做好相应的政策服务，地方政府应充分发挥其主动性；另一方面对于去库存要因地制宜，加强去库存的精准化，积极发展地方经济，将去库存与改革相结合，不仅仅为了库存而去库存。
        关键词：房地产市场 去库存 精准化 改革
        邹士年，国家信息中心经济预测部，副研究员，主要研究方向:  宏观经济、发展战略、房地产经济等。
 
        新世纪以来，中国房地产伴随着城镇化和住房商品化的快速发展而发展，房地产开发总量不断快速增长，房价不断攀升，房地产市场创造了极大的需求，成为新世纪以来中国高增长的巨大拉动力量。但随着我国经济进入新常态，经济增速放缓，房地产市场的供求关系也在发生重大变化，房地产销售面积累计同比增速出现趋势性下降，房地产库存不断增加，表明中国房地产市场整体上供给大于有效需求，而这种供需的不均衡在地区上差异越来越大，化解房地产库存成为中央经济工作会议确立的2016年五大任务之一。
 
        一、我国当前房地产库存现状
 
        虽然“去库存”成为我国当前重大任务之一，但对于房地产“库存”并没有统一的衡量标准。一般按照口径大小可以分为三个层次：最窄的口径，就是指商品房待售面积，2015年底我国的商品房待售面积为71853万平方米，而2015年的销售面积为128494.966万平方米，按照这样的销售速度，现有库存只需要6.72个月就可以销售完毕，这显然不值得担忧。第二种口径就相对宽，除了待售面积，还加上在建的施工面积。截至2015年底在建施工面积为735693.3687万平方米，即使按照2013年销售高峰的需求计算，这部分库存需要5.64年消化，但在建面积中有些是期房，已经销售出去，因此，去库存时间会低于5.64年。第三种口径，除了待售商品房和在建商品房外，还要考虑待开发土地面积，按照容积率为2.5计算，2015年12月待开发土地面积为36638.48万平米，折算楼面积为88561.32万平米，按照2013年销售需求，这部分也需要消化8.4个月，加上在建面积商品房去库存时间需要6.34年。
 
        考虑待开发面积还没形成供给，而在建面积一部分已经销售，所以，本文以2000-2015年的新开工面积减去销售面积计算出库存面积为556599.92万平米，再除以最新三年的销售面积均值，得出去库存周期是4.4年，这一数据显然是偏高的。但是，这一去库存周期是根据全国数据来计算的，实际我国当前的房地产市场具有极强的区域差异，大部分一、二线城市和地区的去库存周期往往会低于4.4年，而广大的三、四线城市显然会高于这一数据，去库存压力较大。
 
        二、房地产去库存的提出及意义
 
        早在2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上，新任住建部部长陈政高就对完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”，这应该算上层首次提出楼市“去库存”。从那时起“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。随后的一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出限购、降低税费、打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。这些措施确实取得一定的效果，在一些一线城市甚至重现房价暴涨局面，但是，全国的房地产库存仍然快速上升，尤其是三、四线城市，在诸多利好政策下去库存的效果并不好。严重的房地产库存已经成为中国经济的潜在风险点，因此，2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同年11月11日，国务院常务会议上李克强强调要 “以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。12月21日闭幕的中央经济工作会议明确将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一，并提出将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段。可见，去库存已经被上升到相当的高度。
 
        众所周知，房地产市场是一个资本密集型的市场，楼市的高库存给金融体系带来巨大风险。我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，但2015年底达到1.67%。银行的不良贷款率上升虽然不全是房地产市场造成的，但显然与资本密集型的房地产行业关系密切，而且库存加剧了很多中小房地产企业的破产，从而形成大量呆坏账。
 
        三、去库存路径可行性分析
 
        对于当前楼市库存的严重性社会各界没有异议，但是对于如何有效去库存很多建议还只是理论层次的，实施起来可能都会大打折扣，有必要进行深入分析。目前比较流行的去库存途径主要有以下一些：第一种通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过以深化户籍制度改革为核心的一系列制度改革加快农民工市民化。但是，这一途径的实施效果需要考虑以下因素：一方面很多收入相对较高的农民往往在一、二线城市就业，即使买房他们更希望在一、二线城市购买，而需要加大去库存的是广大三、四线城市。另一方面，很多农民工确实有购房需要，但是更多的是潜在购买需求，因为有购买能力的已经购买，而这些有潜在需求的农民工面对高房价很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，由于他们就业具有一定的不稳定性，这种按揭也会具有一定的风险。而为了加快房地产去库存对农民工实施快速市民化，必然会带来比农村人口更高的社会保障需求，对已经缺乏土地收益的地方财政提出严重的挑战。
 
        第二种比较认同的去库存路径是扩大政府购买。也就是打通政府的保障性住房市场与商品房市场之间的通道。包括由政府提供的棚改安置房、公租房和租赁等都通过货币化安置方式进行，由政府给予享受保障的居民一次性货币补贴，由居民自己去购买商品房，或者是政府收购存量商品房作为保障性住房，也就是政府不再新建保障性住房。这是目前最为现实也最理想的一种去库存方式，而且由政府去与开发商进行议价，不但有利于加快去库存，也利于降价，更减少政府重复建设带来的资源浪费。但是，这种去库存的数量非常有限，尤其对于库存严重的三、四线作用可能更有限。
 
        第三种通过降房价去库存。这种想法显然只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但商品房市场跟一般商品市场显然不一样，人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期，会进一步降低购房需求，所以，通过团购或者政府购买保障性住房这种隐性的降价往往效果更好。
 
        第四种通过取消限购和发展租赁市场去库存。虽然这两种途径对化解房地产库存有作用，但是我们必须认识到租赁市场在一、二线城市需求更大，对于广大三、四线城市租赁市场规模并不大。而取消限购实际上很多三、四线城市早已取消了，对于人口流入速度较快，环境承载压力大的一线城市，限购显然不仅仅是针对房地产市场的，也是对人口增长的限制，暂时显然不可能取消。
 
        另外，现在比较一致的看法就是要去库存必须大力放松房地产信贷等相关政策，诸如降低首付比例、继续降息等等。但是，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松调控，就会助长房地产市场的投机行为。当前一线城市房地产市场的过热已经暴露出当前市场环境下房地产调控政策非精准化的弊端。
 
        四、精准去库存的相关建议
 
        针对当前房地产库存区域情况差异较大的特征，应从调控思路和手段上都要精细化，不应采取“一刀切”的政策，应根据各市、县，甚至各楼盘库存状况，实施精准去库存。
 
        （一）去库存思路要精准
 
        去库存不是为开发商兜底，更不是赤裸裸救市，去库存类似于工业的去产能，是我国当前经济改革的重要内容之一，目的也是优化经济结构，提质增效。去库存的主要手段是通过市场，而非行政，政府在去库存过程中的主要作用是信息收集与发布，政策支持和市场服务等，引导房地产市场平稳着陆。去库存是一项十分紧迫又持久的工作，各个地方政府要意识到去库存的深刻意义，要积极、稳妥、有序地发挥有形之手作用推进去库存，不要再打“土地财政”的主意。同时，我们也必须清醒意识到，很多去库存措施不会有“立竿见影”的效果。特别是在一些经济内生动力、人口聚集能力、居民支付能力不足的中小城市，楼市的库存消化有待于产业的发展、配套设施的完善、功能布局的优化等，住房需求需要逐步培育。
 
        （二）各地楼市库存信息要精准
 
        去库存的第一步就是应该摸清楼市家底，搞清区域内库存数量、库存结构、库存的地段分布、库存商品房的开发主体等信息，只有对库存状况的精准把握，才能做到“有的放矢”，各市、县根据实际制定政策时，才能按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，实施精准去库存。而且，在存量消化工作没有完成之前，尤其要严控新库存的增加。
 
        （三）加强经济社会改革要精准
 
        当前商品房库存问题，很大程度上与我国经济及社会体制具有极大关系，二元经济体制导致的要素市场还不能自由充分流动。因此，除了那些特大城市外，加快户籍制度及与其相关的社会保障制度改革，让农民工不但进城落户更容易，在各个城市之间的流动也更容易。加快住房公积金制度改革，把农民工、个体户纳入公积金制度当中。发挥财政政策作用，通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。加快推进农村土地产权制度改革，让农民从土地流转中获得更多的土地收益，增加农民的购买力。在税收制度上，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。
 
        （四）抓中小城市经济发展促房地产去库存
 
        当前，房地产去库存压力最大的是广大的三、四线城市，这些城市的房价相对于一、二线城市是重要的产业竞争优势，但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后，导致产业发展缓慢，就业难度大，使农村人口就近转移的优势无法发挥，城镇化规划的人口增速不但无法实现，甚至还出现人口流失。我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力，导致空间布局的畸形化，使大城市越来越大，城市病日益严重，小城市却得不到应有的发展，甚至造成小城市的萧条和空心化。应通过政策、税收和资金支持三、四线城市经济的发展，公共服务能力的提升，提高这些城镇吸纳“新市民”的能力，既化解这些城市房地产库存压力，又化解大城市的人口和环境压力。

        （五）促进房地产企业并购重组增强去库存能力
 
        对于当前经济社会而言，去库存显然只是手段，目的是降低高库存对金融和经济体系带来的风险。而本轮房地产市场变化中最容易遭遇危机的显然是高库存的房企，因此应从房地产行业供给的角度进行调控，鼓励房企的兼并重组，加大房地产行业集中度，增强房地产企业去库存能力和金融风险承受能力。
 
        参考文献：
        李宇嘉，《房地产去库存：有为与不为》，《上海证券报》，2016.1.22。
        纪睿坤、葛逸瑶，《中央“去库存”基调已定 楼市后续政策如何加码?》，《21世纪经济报道》，2015.11.18。
        余水工，《2016 年房地产“去库存”几大可能路径分析》，前瞻网，2015.12.29。
        邹士年，《房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松》，《中国证券报》，2016. 2. 15。
 
        （责任编辑：田小秋）