工业用地增效对策——以江西省宜春市工业园区为例时间： 2017-03-23信息来源：高胜 李杰 张华庚　作者：hjr_admin　责编：

DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2015.01.013
 
　　工业园区经济具有资本集中化、经营集约化、企业集群化的优势，但它作为建设用地“大户”，如何做到节约集约用地，保证建设用地供应，实现保护资源和保障发展两不误，将是各级政府和土地管理部门需要解决的现实问题。
 
　　本文以江西省宜春市工业园区土地利用情况为例，就其在工业用地集约利用方面存在的问题，提出了相应的建议和对策。
 
　　低效用地阻碍园区发展
 
　　目前，宜春全市共有工业园（区）9个，其中国家级经济开发区1个，省级经济开发区8个。截至2013年底，9个园区共有签约企业1747家，平均投资强度为每亩132.82万元，平均容积率在0.7左右。
 
　　宜春市的工业企业存续周期，一般中小企业约为10年左右，大企业约为15年～20年。部分工业企业退出多为受产业和市场因素影响，也有少部分企业因土地利用效率低由政府收回或作闲置土地清理处置。
 
　　据调查，这些园区土地利用中主要存在的问题包括：
 
　　土地供需矛盾突出。以宜春市经济开发区为例。按照新一轮土地利用总体规划（2006年～2020年），全园区允许建设用地空间为1.8万亩，截至2013年底，只剩下4500亩可供使用。全市每年约需用地总量在6万亩，每年实际能报批土地大约在3万亩，尚有用地缺口3000亩左右。土地供需矛盾十分突出，往往出现“项目等地”状况。
 
　　入园门槛低。有的项目争取了省重大项目用地指标，而项目规模达不到入园合同要求，土地报批征收后，不能按批准面积供地，造成批而未供。个别园区由于过去在招商引资过程中，对入园企业把关不严，土地占而不用或少用，出现圈地囤地现象。其中有的企业为了达到多圈地目的，虚报投资金额，取得土地后，为应对闲置土地清理处置，采取零星建设方式，使查处无从下手；也有的企业由于市场原因长期处于停产、停建状态，严重影响了后续企业的进入。
 
　　土地低效利用。据了解，园区内个别企业投资强度在80万元/亩左右，建筑容积率只有0.47，年亩均税收不到2万元。这与市政府规定的“工业园区新入园项目，亩均投资强度150万元以上，容积率1.0以上，亩均税收5万元以上，高新项目亩均投资强度力争300万元以上”要求存在较大差距，土地利用效率偏低。
 
　　土地收回无章可循。园区在收回拥有合法使用权，且投资强度达到了规定要求的25%以上的低效利用土地时，没有操作性强的法律条文，处置低效利用土地难度较大，路径不多，手段和措施不够有力。目前基本上是采取经济补偿这一个办法，容易使当事人讨价还价，收回土地成本增加，难度大。
 
　　而且收回低效用地涉及多个部门的职能，需要各部门形成合力，克难攻坚。但目前，宜春市尚没有形成一个强有力的部门协调机制。需收回的项目用地，基本上都要市领导出面才能协调解决，长此以往工作难以推动。
 
　　工业用地成本收益出现倒挂。按照现行的财政政策，土地出让后，必须提取出让金总额的20%用于“6项基金”，扣除提留后的土地出让收入偏低，有的甚至不及土地的征收报批成本。
 
　　同时，一些工业园区为吸引企业入驻，虽然表面执行的是规定的工业用地最低价格，但一般都会以奖励的形式给予一定比例的优惠和返还。由此造成工业用地收益不足，甚至出现成本收益倒挂的现象。
 
　　差异化供地为用地增效
 
　　在土地供需矛盾日益凸显的背景下，宜春市应大力促进节约集约用地，建立健全工业用地差别化政策，走建设占地少、利用效率高的土地利用新路子。
 
　　实行工业用地差别化政策。一是严格控制工业项目用地规模。对单个工业项目用地规模实行限额分级审核制度，县（市、区）单个工业项目用地200亩及以上，市本级单个项目用地300亩及以上的，出让之前须报市专家评审会评审，评审通过后才能启动出让程序。从严审核建筑容积率（市本级1.0、县市0.8以上）、投资强度（达到150万元/亩以上）、亩均税收（市本级5万元/亩/年、县市3万元/亩/年以上）、绿地率、建筑密度、非生产性用地等6项指标，对占地少、效益高的企业优先保障用地需求，达不到考核指标要求的不予安排供地。
 
　　二是实施工业用地差别化定价机制。对世界500强、国内200强工业企业项目用地，出让起始价按不低于所在地级别基准地价70%设定；对于关系民生工程或高就业工业项目，出让起始价按不低于评估地价75%设定；对科技含量高、税收高、产品附加值高和投资强度大的优质项目，出让起始价按不低于评估地价80%设定；对全市经济起引领、发展、带动作用的新兴产业，出让起始价按不低于评估地价90%设定；对不符合产业转型升级的产业，原则上不安排供地。
 
　　三是合理调整工业用地供应方式。严格控制单宗土地供应面积，禁止一次供地分多期开发的供地方式。土地使用权人取得国有土地使用权后必须按合同约定的期限开发建设，进而缩短项目建设周期。
 
　　四是鼓励企业租赁土地。对于符合建设规划的工业仓储、短期工业用地等可以不以出让方式供地的，试行有偿租赁方式使用国有建设用地。
 
　　将企业按产业类型分类，不同的产业类型对应不同的租赁年限：重点扶持的工业产业，租赁期不超过20年；技术成熟型产业，租赁期不超过15年；技术含量低、受市场影响大的产业，租赁期不超过10年。同时，鼓励小微企业租赁标准化厂房。
 
　　强化工业用地供后监管。一是完善工业项目用地“两个合同”管理。新增工业项目《招商入园合同》和《国有土地使用权出让合同》须明确约定产业类型、规划条件、土地出让金额、开竣工时间、开发时序、投入产出要求和违约责任等，明确项目转让限制条款，约定政府优先收购权。工业项目所在工业园区（开发区）会同产业准入评审相关部门对工业用地《招商入园合同》和《国有土地使用权出让合同》的履约情况进行认定，凭认定意见办理相关手续。对未通过履约认定的，不得通过项目竣工复核验收，并限期整改，同时根据工业项目履约情况差别化实施财政扶持、税款征收、用电用水、信贷等政策。
 
　　二是构建闲置土地处置长效机制。对构成闲置的土地及时下发《限期开工通知书》、《闲置土地认定书》，并由所在工业园区（开发区）根据闲置情况、闲置原因拟定闲置土地处置方案。因企业自身原因造成土地闲置的，严格按照《闲置土地处置办法》进行处置。因政府原因造成土地闲置的，由政府相关部门严格审核后，出具书面证明，待政府原因消除后，签订补充合同，重新约定开竣工时间，所有闲置土地不得办理融资抵押。
 
　　三是分类分档征收土地使用税。进一步加大对土地使用税征收力度，根据企业的亩均税收贡献大小，综合考虑企业的土地利用效率、绿色环保、安置就业等因素，实行分类分档征收土地使用税政策。
 
　　四是鼓励企业节地挖潜。在满足消防条件、符合安全生产要求的前提下，对提高容积率建设多层厂房的工业企业，免收提高容积率部分的土地出让金；对在现有厂区内翻建生产性用房或建造多层厂房且容积率大于1.0，参照新建厂房的标准给予奖励。
 
　　五是严格考核土地“两率”工作。强化对县（市、区）政府、市经开区土地供应率和利用率考核，实行新增建设用地指标分配与“两率”挂钩。对考核年前2年供地率未达90%，上一年度供地率未达80%，考核年当年新增建设用地供地率未达50%的县（市、区）、市经开区，分别按相应比例差扣减下一年度新增建设用地计划指标。同时逐年增加土地利用率权重因素，对考核年前3年“批而未用”占比大于35%的县（市、区）、市经开区，除民生工程和国家重点工程用地外，暂停受理新增建设用地审核审批。
 
　　（作者供职于江西省宜春市国土资源局）