信贷支持土地收储困境时间： 2016-05-04信息来源：饶军萍 雷贵优　作者：hjr_admin　责编：

        2010年，农发行推出新农村建设贷款品种，在支持农村土地收储整治和农民集中住房项目建设上取得明显成效。以农发行三明市分行为例，从业务开办以来至2014年末，三明市分行累计获批土地收储整治项目29个，批复贷款65.58亿元；已向29个项目累计投放贷款44.53亿元，贷款余额37.81亿元，占全部贷款的62.05%，占中长期贷款的78.3%，支持收储整治土地3.16万亩，覆盖三明市9个县（市）和2个区，取得了明显支农效果。
 
        但由于目前政策层面上的一些限制以及条件要素上的一些不足，使农发行在支持农村土地收储整治贷款项目时仍存在一些困难和问题。
 
        政策性因素制约明显。信贷支持的土地收储项目其对象是土地，还款来源主要为土地出让收入，作为一种引致需求，土地市场需求与国家发展规划、国家宏观经济环境、财政货币政策、行业产业政策等因素密切相关。在当前房地产市场调控的大背景下，土地市场呈下行态势，土地交易受到抑制，市场活跃度下降，土地价格走低，政府土地出让收入减少，政府财力受影响，土地出让市场饱和度指标达不到贷款条件要求，导致无法支持；同时在防控风险的理念下，势必在支持力度上更加谨慎。
 
        符合准入条件的项目有限。一是农用地转用和集体土地征收获批指标有限。农发行信贷支持的土地储备项目中农用地转用和集体土地征收面积占60%～70%以上，而国家对农用地转用和集体土地征收的审批非常严格，受到当地新增建设用地指标的限制，可获批的指标非常有限。二是规模项目少。土地资源区位特征明显，受山多地少的地形地势自然条件限制，无法成片收储，总行审批权限上收后，项目规模要达到要求难度较大。三是县域收储项目受到限制。目前，农发行在项目选择上主要倾向于省级、地市级平台承贷的大中城市周边郊区（县）土地收储，在时间上设定县级土地收储中心土地储备贷款需隔12个月才能重新申请该类贷款，作为经济欠发达地区的二级分行，可支持的项目被进一步压缩。
 
        抵押物落实难。目前土地储备项目主要由借款人所有的土地使用权进行抵押。一方面，第一还款来源主要依赖信贷所支持地块或其他地块的出让收入，与作为第二还款来源抵押地块存在同质化因素，一旦土地市场下行，出让难以达到预期，将同时影响第一、第二还款来源，导致抵押担保虚化。另一方面，土地作为稀缺资源，需在流转中实现价值，而作为抵押物的地块均已具备出让条件，在土地供不应求时期，政府为尽快实现收入，需出让抵押物，在较长的贷款期内，抵押物不能固定，常存在变更抵押物的可能，而土地储备项目往往规模较大，为保证足值抵押，要寻找到抵押率达到要求的地块并非易事，抵押物落实有一定难度。
 
        贷款管理难度大。一是贷款投放存在不确定性。土地收储建设项目大多规模较大、工期较长，所需批文手续较多，受“贷款新规”制约，在信贷规模趋紧时期，贷款资金会因工程进度与计划规模脱节，可能出现急需资金时无贷款规模可投放，从而影响项目进度，增加项目成本，而有贷款规模时因资金滞留账户不能投放而闲置。二是贷款资金使用监管难度大。土地收储项目承贷主体或实施主体常承担多个项目的建设，资金容易被打捆使用，导致贷款资金使用方向的偏离；资金支付依据真实性难以把握，土地项目涉及面广，手续材料复杂，如征迁补偿款的支付主要依据征迁补偿协议、收据及清册等材料，对这些材料的真实性无法核实。三是实现“卖地还贷，封闭管理”的难度大。主要是：土地出让情况监测难度大，目前所有土地出让均需通过上网公告，但是公告宗地名称、面积、坐落位置、规划指标等并不一定能与项目土地相对应，因此，不一定能及时发现项目土地是否已出让；土地出让收入监管难，按照规定，土地出让收入直接缴交国库，不通过农发行账户核算，无法及时掌握土地出让现金流，也无法及时扣收贷款本息；“卖地还贷”要求在操作上有难度，即若支持项目土地出让，按照卖地还贷的要求，不论该项目贷款是否到期，必须先还贷，政府无法用足贷款，但若没按计划出让，又必须按照合同约定偿还当年应归还的贷款，从而加大了地方政府偿债压力，打乱了政府预算，为此政府可能采取措施规避农发行的做法要求，诱发政府信用风险，甚至可能多个项目集中还贷时造成政府信用危机。
 
        专业人才缺乏。当前农发行项目评估类人才的缺乏，使得农发行在对项目的介入评估中关于工程设计的可行性、投资概算的合理性、项目经济效益的确定性、项目风险的可控性等方面的分析只能依赖专业机构出具的研究报告结果和建议，在培育服务项目上缺乏有助于项目运作的见解和独立判断。
 
        作者单位：中国农业发展银行三明市分行；中国人民银行三明市中心支行
 
        （责任编辑  植凤寅）