宅基地退出应充分考虑农民权益时间： 2016-07-08信息来源：王芳 胥国海　作者：hjr_admin　责编：

    　DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2015.12.020
 
　　农村宅基地管理工作面广量大、情况复杂，面临不少困难。仅以江苏省盐城市盐都区为例，该区目前共有农村宅基地约18万户，农村人均居民点用地约206平方米，许多都是独门独院，土地粗放浪费的现象比较严重。多数村庄农民建筑排列无序，村内道路、给水、排水、通讯等基地设施配套性、共享性差。此外，村庄建设规划编制滞后，农村累积了不少应拆未拆、一户多宅、违章建筑等问题。部分城郊或沿路农民擅自改变农村宅基地用途，用宅基地及家前屋后的空地建成了小工厂、门面房及饭店等。
 
　　如何探索合理的农村宅基地退出机制，拓展用地空间实现节约集约利用是亟待研究和解决的问题。
 
    　赋予农民多样化选择的权利
 
    　农民宅基地用益物权的处置应当尊重农民的意愿，充分发挥政府引导作用，综合考虑农民的生产生活习惯，以及他们的适应能力和接受过程，因势利导、顺势而为，保障农民合法权益。任何组织和个人都不得强迫农民退出或收回宅基地。
 
    　鼓励农民进驻农村新型社区，或者到城市、集镇买房。加快公共租赁住房建设步伐，结合城中村改造和新城建设，配建一定比例的公共租房等保障性住房。如盐都区在新城、产业集聚区等逐步开建农民工公寓，主要涵盖了农村进城务工人员和进城落户农民。对自愿退出农村原有宅基地的农民，除了给予相应补偿之外，应安排农民租住公租房和入住农民工公寓。符合新安排宅基地条件和自愿拆除旧房、退出宅基地的农民，还可到镇（街道）选择安置点，按年度限价选购安置房。农民购买的安置房可入市交易，直接增加农民的财产性收入。符合新建、迁建条件的农民，可有选择地到农村新型社区（农民集中居住点）建房。
 
    　合理确定补偿办法和标准
 
    　对于农户拆旧补偿，盐都区规定：根据房屋评估价格，对自愿拆除旧房、宅基地复垦且符合城乡建设用地增减挂钩入库条件、需要直接进城进镇购买商品房或限价安置房的农户，每户给予6万～8万元的一次性货币补偿；退出宅基地暂不符合城乡建设用地增减挂钩入库条件的，按标准给予一次性货币补偿；对自愿拆除旧房、宅基地复垦且符合城乡建设用地增加挂钩入库条件，需要进农村新型社区（农民集中居住点）安置的农户，每户给予3万元的一次性复垦补助；退出宅基地暂不符合城乡增减挂钩入库条件的农户，每户给予1万元的一次性复垦补助。
 
    　农民住宅应按评审通过的规划实施建设。新建农户住宅在自愿的基础上由所在镇统一招标代建或由农户自建，统一招标代建的按成本价与农户结算。全额返还或免除农民安置小区、农民集中居住点基础设施和公共服务设施区本级收取的行政性收费、事业性收费和服务性收费。农村新型社区生态环境、基础设施、公共配套由镇级政府统一投建。支持零散居住农民退宅还耕和老旧村庄整体拆迁，加快向城市、集镇和农村新型社区集中。农民退宅还耕的一次性货币补偿和复垦补助由农民所在镇级人民政府承担。
 
    　保持“两权”不变
 
    　宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，应当按照有关法律法规和政策规定加以保护。
 
    　国土部门应建立专门的分类管理台账，规范完善土地证权注销及变更登记有关工作，及时跟踪监测宅基地退出动态，做好指导服务工作。乡镇人民政府（街道办事处），要认真做好宅基地有偿退出政策的宣传贯彻，加强对农民申请或退出宅基地基本条件的审查把关，引导和推进农民居住向社区集中。对进城进镇进社区的农民，要保持原有农村土地承包权和集体资产收益权不变。农民承包地可以自主经营、自行流转或以承包经营权入股土地股份合作社；组建社区股份合作社，将村集体经营性资产折股量化到人，保证离地农民继续享有集体资产的收益权。
 
    　提高农村城镇化水平
 
    　按照“总体规划、分步实施”的原则，各乡镇根据经济发展条件及群众意愿，量力而行、循序渐进，最终全面实现增加耕地有效面积，节约集约利用建设用地，提高农村城镇化水平的目标。
 
    　一是按照城乡建设用地增减挂钩试点的原则，将宅基地等建设用地与农民集中居住点、拟用于城镇建设用地的地块（即建新地块）共同组成拆旧建新挂钩项目区。各乡镇（街道）根据实际编制拆旧计划，建立拆旧备选项目库。城乡建设用地增减挂钩节余土地指标应采取市场化运作的方式，所得收益全部用于农民集中居住点建设。
 
    　二是各乡镇（街道）根据土地利用总体规划，结合新农村建设，科学制定和实施村庄改造和归并整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平。如盐都区由区财政注资成立农村集体建设用地经营公司，农民退宅还耕后节省的建设用地由农村集体建设用地经营公司统一收储运作，按每亩15万元的标准向镇级支付复垦补助。同时按每户4万元的标准向新建农民集中居住点支付基础设施配套费，用于平衡集镇和新型农村社区基础设施和公共服务设施的配套投入。
 
    　（作者供职于江苏省盐城市国土资源局盐都分局）