略谈农村宅基地管理时间： 2016-12-04信息来源：唐浩　作者：hjr_admin　责编：

   　 DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2016.11.020
 
    　当前农村宅基地管理松散与布局不合理，造成了土地资源的浪费，制约了乡村的建设与发展，迫切需要一整套既符合当前及今后经济社会发展方向又具有实际操作性、可执行性、多方面配合施行的制度及措施，全面规范宅基地管理。
 
    　农村宅基地管理问题分析
 
    　乡村规划与实际脱节。很多地区的村镇规划仅仅是意向上的政府行为，既缺少村民参与，又不具有操作性。在规划的编制过程中，为了减少规划工作难度和片面追求乡村规模，不进行实地测量，而是直接在地图上规划。规划没有考虑农民意愿，导致农民不认可，实际用地难以按照规划执行。
 
    　法律未明确使用他人承包地的办法。现有的土地承包政策是2026年到期，而乡村规划的农村建设用地现状大多数是承包地。这就形成了农村居民选址建房以及实施乡村规划必须利用他人承包地，而现行法律又没有明确使用、占用他人承包地的协调与解决办法。
 
    　旧宅基地拆除机制实施不到位。按规定，农村居民在申请新占地建设住宅时，必须退出旧有宅基地交集体重新安排使用，但对于诸如住连体房屋的村民情况较为复杂且难以处理。现实中，这部分村民申请新宅基地占地建房时，收回其旧宅基地会导致其他居民居住受到影响，因此实际操作中往往采取将旧宅产权证收回注销，而不马上拆除的办法。这就造成了产权证虽然注销了，但房子还依旧归原户主所有的现象，从而形成了“一户多宅”。
 
    　此外，有些房屋因年久失修导致垮塌，产权人又暂时没有改建的意愿，也造成了宅基地空置的现象。一边是大量旧宅空置、宅基地占而不用，一边却是有意愿建房的村民无法利用空闲宅基地而必须占用耕地建房，造成耕地资源浪费。
 
    　基层执法难度大。对于农村违法占地建房现象，基层国土部门只能制止，却无权强制拆除，在制止无效的情况下，只能移交法院强制执行，但法院往往也不愿受理此类案件，从而导致大量农村违法建房难以得到有效控制，造成事实上的宅基地管理缺位和无序问题。
 
    　管理农村宅基地的对策和建议
 
    　结合实际编制乡村规划。一是落实规划编制责任，督促编制单位按照本地实际需求编制乡村规划。乡村规划不比城镇规划，其发展进度以农村村民人口增加为主，调整频率远没有城镇规划这么快，有效控制时间应加长，杜绝重复规划的情况，避免浪费资源。二是要以现有的交通网络为基础，结合地理现状，以引导村民集中居住为指导，最大化利用现有道路资源，根据地貌特点，建设农民集中居住区。同时，可设置乡村绿化用地和休闲区。
 
    　制定用地政策，化解“用地难”矛盾。及时出台用地政策，对为实施乡村规划而需要占用村民承包地的情况，可以按承包剩余年限和农业年产值给予补偿，补偿费用由用地人承担，土地所有权仍属集体。用于乡村绿化及公益的，以项目备案名义由集体在实施具体项目时承担占地费。
 
    　加强基层国土管理力量，严格宅基地审批制度。加大对农村基层国土管理人力、物力的投入，做到专人管理宅基地。在建房审批过程中要严格建房审批条件，严格执行“一户一宅”制度和拆旧建新制度，把好审批关。坚持按规划、按程序、按权限依法审批，对符合申请建房条件和用地条件的，实行规划选址、开工放线、竣工验收“三到场”制度，并实行建房用地“批前、批中、批后”全程管理，整治无规划和违反规划乱建设的行为。
 
    　建立农村宅基地退出机制。 对已在城镇购置商品房定居，并自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的村民，可按其退出宅基地面积给予一定的补偿，将宅基地调剂给符合条件申请宅基地建房的本村村民，补偿费用由建房人承担。对长期闲置且房屋已灭失的农村宅基地，为实施乡村规划可强制要求退出，但应给予一定的补偿，补偿费用由建房人承担。对因申请移基建房导致原房空置或继续使用的，可以拆除的依法拆除交还给集体组织，无法拆除的予以封存，费用由建房人承担。
 
    　加强执法，保障公平。村民违规建房，往往让人产生同情心理， 但对此类违法行为绝不能回避。一是要在农民建房前期积极介入，帮农民解决实际难题。鼓励农村居民利用存量建设用地建房，农民建房应优先选择原址重建，或充分利用村内存量建设用地、未利用地，引导农民居住有序集中。二是通过实地放样、房屋测绘等方式，做好调研和取证工作，及时发现并制止违规违法建设宅基地的行为。三是强化内部责任追究和奖惩，完善土地的动态巡查制度。建立违法用地的问责制，充分发挥各级政府耕地保护第一责任人的作用，共同制止违法占用行为。国土部门应和地方政府、法院、公安等联合行动，没收或拆除违法建筑，形成执法合力。四是对一户多宅和超标准建房的行为要进行罚款，并按超占面积制定相应的罚款标准。超标准建房占用费主要用于旧村改造、土地复垦和农村公益事业建设。
 
　    （作者供职于重庆市长寿区国土房管局洪湖管理所）