推进农村宅基地发证的对策时间： 2016-12-04信息来源：马美芬　作者：hjr_admin　责编：

   　 DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2016.09.019
 
    　浙江省杭州市余杭区在推进农村宅基地发证的过程中，遇到了宅基地私下流转、一户多宅、多占超占及违法建设等问题。笔者结合实践工作，提出解决这些问题的对策，以供大家讨论。
 
　    农村宅基地发证面临的问题
 
    　违法用地。农村宅基地违法用地现象主要表现为：一是少批多占。如余杭区，多属平原地区，按规定农村宅基地面积一般在125平方米左右，但有些农民因为生活需要，须饲养家禽、家畜，堆放柴草、粪堆，放置农机具等，规定的宅基地面积往往会不够用。二是未批先建。对未批先建宅基地非法行为，部分村组干部以各种名目收取费用后便置之不理，导致其成为既定事实，难以依法进行处理，由此严重制约着农村宅基地使用权登记发证的步伐。
 
    　农村宅基地私下流转。根据我国的现行法律规定，农村宅基地使用权只能在本集体经济组织成员内流转，禁止不同集体经济组织成员之间流转。但事实上，农民私下出租、转让、抵押、入股联营等流转现象较为普遍。
 
    　存在“一户多宅”现象。根据现行法律政策，一户只能申请登记一宗宅基地，但是农村村民“一户多宅”现象普遍存在，导致一些农村宅基地无法进行土地登记。一是建新未拆旧，近年来随着农村物质生活水平不断提高，农民为改善居住条件而建新房，由于管理松懈造成新房建成、旧房未拆现象，形成了事实上的“一户多宅”；二是由于村民继承祖上房屋或接受赠与等造成“一户多宅”；三是村民自行购买造成“一户多宅”。
 
    　土地权属纠纷。根据《土地登记办法》第18条规定，土地权属有争议的，不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因：一是农民之间存在权属纠纷，自觉申请土地权属纠纷调处的积极性不高。一方面邻里之间调解不成容易进一步激化矛盾；另一方面权属纠纷调解不成而引发官司和难以支付诉讼费用。二是政府部门调解力度不够，使有些权属纠纷案件历时多年至今还悬而未决，造成土地登记无法进行。
 
    　农村房屋空置确权问题。由于种种原因，目前在农村闲置空房的现象有所增加，如农村父母双故后遗留的闲置房屋和已经取得城市户口的原村民在农村的旧房等。过去宅基地管理只注重宅基地的审批、划拨和面积核对，而缺乏严格的监督和约束制度，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋、限期交出旧宅基地，这样就出现了占新不腾旧现象。这些房屋一般破旧且无人居住，不仅影响规划，而且占用了宝贵的宅基地，难以收回。
 
    　加快推进宅基地发证的对策和建议
 
    　分时段处理农村宅基地超占问题。实践中，农村村民超面积占用宅基地的现象很普遍。在宅基地确权登记时应根据不同的时间段作出处理。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理, 并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
 
    　规范登记行为解决“一户多宅”的登记问题。对于一户村民申请第二宗宅基地登记的现象，土地登记机构在登记发证过程中，要严格把关。应以现有的法律政策为基础，根据产生“一户多宅”的不同原因，分情况进行处理：1. 建新未拆旧造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民未拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。2. 因继承造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构应该受理。农村宅基地使用权能否作为遗产依法继承，《继承法》没有明确规定，但《继承法》明确规定房屋可以继承，继承人继承了房屋的同时，也自然可对房屋所占范围的土地进行使用。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定，除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。所以，继承的宅基地应予以登记。3. 村民接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。4. 村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。
 
    　规范农村空置房屋确权。对于村民父母双故后遗留的闲置房屋，应当按照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条关于“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”的规定，将土地权利确定给合法的继承人；对于已经取得城市户口的原村民在农村的旧房，应当根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”的规定，将土地权利确定给原房屋所有人。如果空房坍塌、拆除，则不应当确定宅基地使用权。已经确定登记使用权的，应当由农民集体报经县人民政府批准后，收回土地，并向土地登记机关申请注销土地登记。
 
    　对于已经存在的宅基地违法用地、权属存在争议、产权不明晰等问题，要按照《土地权属争议调处办法》依法进行处理。关于复杂的权属问题，要做好土地权属争议的查询处置工作，根据当地实际情况，制定处理政策，分阶段进行处理后补办用地手续，再进行土地登记。
 
    　（作者供职于浙江省杭州市国土资源局余杭分局）