从地租角度看城市更新时间： 2016-12-04信息来源：高喆 彭阳　作者：hjr_admin　责编：

    　DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2016.11.013
 
    　在国家严控超大、特大城市建设用地增长的背景下，上海、深圳率先进入城市更新阶段，广州、武汉等城市也越来越多地通过存量用地挖潜获得发展新空间。城市更新俨然成为超大、特大城市国土、住建部门工作的重点之一。
 
    　相对于已广泛开展的城市更新实践，其理论探讨则相对滞后。现有研究更多是遵循西方原理研究框架，从社会学角度解释我国城市更新的动力机制。但考虑到当下以房地产开发为主要形式的城市更新，本质上是通过“产权归零+空间再造”改变更新地区地租增长与分配格局、获得更新动力，这使得从地租角度探讨城市更新问题变得非常重要。基于此，笔者拟以地租理论及其分支学说为基础，从地租视角诠释中国城市更新的若干问题。
 
    　地租理论溯源
 
    　一般认为，我国城市更新始于上世纪90年代，最初以政府主导的棚户区改造为主，2000年前后城市更新进入以房地产开发为主要形式的“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造阶段。2014年后，随着中国经济进入新常态，市民意识觉醒，城市更新开始转向以经济增长与城市功能升级并重阶段，城市更新的对象、方式与参与主体更加多元。但不论在哪个阶段、以哪种模式，城市更新都主动或被动涉及地租的生产与重新分配，因此弄清地租生产与分配规则成为理解中国城市更新的关键。
 
   　 对这一规则的最初揭秘分散在亚当斯密、李嘉图、马克思等政治经济学专著中，如《国富论》《政治经济学及赋税原理》《资本论》等，而真正能够应用于当下语境的部分则包含在地租理论若干重要假说中，以马克思主义地理学家Neil Smith的租差理论（Rent Gap Theory）及地理学家Chris Hamnett的价值差理论（Value Gap Theory）为主。
 
   　 租差理论的核心思想可概括为“绅士化城市更新”，其根本动因是投资资本回归内城的结果。资本之所以回归则是因为内城（旧城）租差的扩大（潜在地租与实际地租的差值）给资本带来可盈利的空间。租差的扩大由两方面决定，一是建筑质量。建筑越衰败，实际地租增长越慢，甚至下降。二是城市发展的速度与质量。城市发展越快、质量越高，潜在地租增长越快。租差理论认为衰败的建筑妨碍了潜在地租的实现，从而产生了租差，因此相比于城市化率稳定的地区，处于高速城市化的城市中建筑衰败的内城将会形成更高租差，激励城市更新发生。
 
    　不同于租差理论的分析逻辑，价值差理论强调产权变化会对土地及其附属物（地上建筑）市场收益产生影响。其思想核心在于相比于不完全产权，具有完全产权的土地及其附属物能够实现更高的市场收益，从而激励不完全产权物业发生更新。
 
    　城市更新中的地租驱动
 
    　我国城市更新在2000年前后的兴起与集体爆发，不能简单归结于国家“退二进三”政策的刺激，而是有着经济学上的必然性，这种必然性从地租的视角可解释为快速扩大的租差形成了足够的利润空间，激励了城市更新活动的发生。
 
    　我国大量住宅和工业建筑都是在1949年后建成，其经济耐用年限在30年～50年，由此估算，2000年以后我国城市原建成区（即旧城、旧村、旧厂地区）建筑物已陆续达到经济耐用年限峰值，使得经济学上建筑本身对实际地租的贡献归零或接近零。同一时刻，中国进入高速城市化阶段。数据显示，2000年～2014年，我国城镇化率由36.2%提高到54.8%，年均增长1.3个百分点；城市建设用地面积从1981年的6720平方公里扩增到2014年的4.99万平方公里，年均增长率达6.27%；并且保持了极高的社会固定资产投资增长，这些都使得城市原建成区的潜在地租快速提高。事实上，近年各地基准地价及房地产价格的快速上扬正是潜在地租增长的外在表现。如武汉市2004年居住用地最高基准地价（换算成楼面地价）为1374元/平方米，2014年上涨到6066元/平方米，年均涨幅31.7%。这可以看作是我国城市更新动力机制较为恰当的经济学解释。
 
    　那么，新的问题随之出现：为什么在城市原建成区有些地区发生了更新，有些地区则没有？根据价值差理论，产权形式对土地及其附属物的市场价值有着决定性影响，完全产权下，土地及其附属物所有者具有更强的投资倾向以保持物业的价值。此外，完全产权下，收益既可通过租赁、也可通过转让（买卖）实现。在当前租售比严重偏离的情况下，具有完全产权的物业能够获得更高的市场估价，造成其实际地租较非完全产权物业高，这些都妨碍了完全产权物业地租差的扩大，减少了城市更新发生的几率。相对而言，旧工厂的划拨用地、旧村庄的农村集体用地都属于不完全产权，相比于具有完整的土地及建筑产权的房改房更容易发生城市更新。
 
    　城市更新的影响及规划应对方向
 
    　基于以上分析，2000年以来我国城市更新表现出的强烈房地产开发倾向是资本追逐地租红利的必然结果，这一趋势在地租红利消失之前都很难改变。换句话说，如果没有完善的制度设计和精准的规划干预，城市更新带来的城市红利将很难惠及普通民众，相反，城市更新带来的一系列负外部性，如施工带来的环境、噪音污染、交通拥堵、快速上涨的房价将由所有民众一并承担。因此城市更新中以保障公共利益为目的的规划应对就显得尤为重要。
 
    　规划应对应当涉及三个方面，一是进行城市风貌的管控，二是实现城市功能合理供给，三是保障地租红利的公平分配。在风貌管控方面，以获得地租红利为目的的城市更新必然带来城市原建成区城市风貌的变化——建筑强度（容积率）增加、建筑密度降低、街道尺度改变，由此带来旧城风貌与新建建筑的协调问题，特别是与历史保护建筑的协调亟须制定相关规划以及国土政策，加以规范引导。在城市功能供给方面，当前以房地产开发为主的更新项目将原有的城市工业用地更新为高密度居住小区，此举虽然为旧城引入了高收入人群（绅士化），但也造成了中心城区产业空心化、就业机会减少、公服设施不足、交通拥堵等问题，因此，如何在土地供给层面保证高质量、数量充足的城市功能供给也是亟待解决的问题。在收益分配方面，如何通过财税、土地及规划政策组合干预，实现将一部分地租红利转移到公共领域，是另一重要方向。其涉及到土地的批、征、供、用各个环节，需要理论及实践层面的共同探讨。
 
　    （作者供职于武汉土地利用和城市空间规划研究中心）