浅谈农村集体建设用地流转市场体系的建立时间： 2017-03-28信息来源：杨红　作者：hjr_admin　责编：

DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2015.10.009
 
　　当前农村集体建设用地流转主要的模式
 
　　转权让利。即将集体建设用地所有权先转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。浙江宁波、温州，山东威海，江苏常州、昆山等地采取了这种模式。其核心内容是“同种产权、同一市场”，不管规划区内还是规划区外都严禁集体建设用地不经过征用直接入市流转，不再保留集体土地所有权，强调政府在土地出让市场的主体地位。
 
　　保权让利。以土地所有权与土地使用权分离为原则，在保留其集体建设用地所有权不变的基础上，按照一定程序允许土地在符合规划的条件下进行流转，土地收益大部分留给集体经济组织的流转模式。该模式的核心是“两种产权、同一市场、统一管理”。江苏苏州、无锡，安徽芜湖等地采用了这种模式。
 
　　规划区内转权让利，规划区外保权让利。对规划区内和规划区外区别对待，规划区内的集体建设用地采用传统的征地模式，即“转权让利”模式；而规划区外的集体建设用地则直接入市流转，即“保权让利”。浙江杭州市等地采用这种模式。
 
　　关于建立农村集体建设用地流转市场体系的六点建议
 
　　完善农村集体建设用地产权制度。产权的明确界定是农村集体建设用地流转的前提。从各地实践经验看，应主要从明晰所有权归属、完善产权结构和推进土地确权登记发证3个方面，来完善集体建设用地产权。一是农村集体经济组织所有应作为集体建设用地所有权归属的主要形式；二是在坚持农村集体土地所有制的前提下，明晰占有、使用、收益、处置等各项权能，赋予农村集体所有权主体以出让、租赁、入股、抵押等方式处置集体建设用地使用权的权利，赋予集体建设用地使用权转让、出租、抵押、继承的权能；三是加强集体土地产权确权、登记、颁证，确认产权主体。
 
　　合理界定集体建设用地流转范围。城中村及规划区外的现有存量集体建设用地中，依法取得用于工矿仓储、商服用途并符合规划可转为经营性用途的其他建设用地，可明确为集体经营性建设用地。建设项目确需使用集体农用地的，除政府按规定征收的土地外，符合规划安排可转为集体建设用地的，在依法办理转用等相关手续后，可明确为集体建设用地。
 
　　建立集体建设用地市场交易管理制度，探索完善城乡统一的建设用地市场运行机制。一是完善集体建设用地流转价格形成机制，逐步建立与城镇建设用地定级估价体系相衔接的集体建设用地价格评估体系，通过市场机制决定土地价格。二是按照探索建立城乡统一建设用地市场的要求，依据国有建设用地市场交易管理制度，修改完善形成适用于集体建设用地入市的市场规则。三是完善集体建设用地交易机制。明确集体建设用地入市应在统一规范的土地有形市场以公开、公平、公正的方式进行，改革完善集体经营性建设用地使用权登记管理制度，切实保障供需双方合法权益。
 
　　健全农村集体建设用地入市收益分配制度。探索建立兼顾国家、集体、个人土地增值收益分配机制。按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，总结农村集体建设用地流转试点经验，出台和试行农村集体建设用地有偿使用收益分配办法，形成合理有序收入分配格局。
 
　　完善政府调控、服务、监管职能，探索形成城乡统一建设用地市场的管理制度体系。一是按照更好发挥政府作用、正确履行政府职能的要求，健全政府土地市场管理制度。二是改革流转市场服务机制，构建完备的集体建设用地交易信息网络。建立适应农村集体建设用地入市的投资管理制度，引导商业银行和其他金融机构按照商业原则，为农村集体建设用地提供与国有建设用地同等的金融服务。三是建立适应农村集体土地所有权特征的建设用地开发利用监管制度，切实加强政府监管集体建设用地供应和利用的职能。
 
　　健全和完善农村集体建设用地流转相关税收制度。城乡土地市场体系建设“同权”是根本。但在此过程中，国家的税收政策也应进行相应的调整，使农村集体建设用地和国有建设用地负担相同的税费，实行集体与国有建设用地统一的税收制度。现阶段我国与土地相关的税种除耕地占用税外，均未将农村集体建设用地全部或者部分纳入征税范围，包括城镇土地使用权税、土地增值税和契税等。所以，要探索集体土地所有权主体承担纳税义务的途径。
 
　　（作者供职于国土资源部土地整治中心）