德国土地管理制度及对我国的启示时间： 2016-07-05信息来源：贺超　作者：hjr_admin　责编：

   　 DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2015.10.012
 
    　在德国，宪法（《基本法》）明确规定了对私有财产的保护。私有财产主要是指私人所有的土地所有权（含建筑物所有权）。因此，宪法为土地私有制及其保护提供了最根本的法律依据。
 
    　德国《民法大典》规定，土地上的房屋建筑物是土地的组成部分从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。德国所有的土地都实行土地登记，即地籍登记。
 
    　作为实体法的德国《土地登记法》，则设置了土地登记的程序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的程序规则，使之与民法典所确立的规则相吻合，共同构筑了德国不动产物权的法律机制。
 
    　分散而又相互合作的土地管理制度
 
    　德国的土地管理分散在许多部门管理，形成各部门的分工合作制度。主要有州测量局、地方法院土地登记局、土地整理司等。另外，国家财政部主管农业用地评价和地产价值评价，州发展规划与环保部主管各级土地利用规划工作。德国土地管理重视土地立法，采用先进技术进行管理，重视对土地信息的保存、利用和完善。
 
　　土地规划和计划管理。德国土地发展规划分三级编制，分别是联邦级、州级和市镇级。联邦规划旨在勾画联邦共和国的总体发展结构，以此达到更人性化的空间布局，维护土地的长期可持续利用，保障国家的各个部分都有同等的生活空间。它由中央政府制定，主要确定规划总目标及土地利用要达到的效果。州级规划主要根据人口结构、数量、气候变化和城市的发展，综合考虑居民在交通、教育、医疗、娱乐等用地布局，保证了土地利用的合理性和节约性。
 
    　土地信息公开透明。由政府的相关机构或部门，定期向外界公开政务信息，如土地发展规划部门某个区域内土地所有权关系、私有住房、区域内土地价格及房屋价格等，保证了信息的真实准确。力求达到最大可能的透明性，从而保证了土地交易的安全与可靠。此外根据法律，评估委员会每年公布房地产市场报告、为私人和公司或法院撰写已完工或尚未完工的房地产评估报告、并负责制定地价图的标准价或“指导价”。
 
    　德国的土地登记管理部门，向市场和民众提供了不动产方面最可信赖的数据，并力求达到最大可能的透明性。
 
    　对我国土地管理的启示
 
　　注重土地利用的合理性和节约性。德国在均衡城乡空间布局和建设城镇化上，更注重土地利用的合理性和节约性，并按照主城区、副城区和周边子城镇的模式进行布局。一个大城市周围有多个副中心，集居住、办公、教育、医疗、餐饮、休闲等功能为一体，是一个设置比较完整、混合型的区域，呈网状分布于大城市周边，以高速公路相连接。
 
    　副中心使人们的活动范围减小，人们在生活、购物、休闲不必花费大量时间及金钱，公共设施分布均衡，较小城镇具备大城市所需要的基础设施，使城市之间基本无差别。
 
    　相较而言，我国在城镇化建设工作中，往往过于关注区域中心城市的发展，使其具备各种功能（如教育、医疗、金融、商业等），城市之间无功能差别、无互补。在规划上沿用“摊大饼”的方式，向周围无限扩展，造成城市内功能复杂，城市之间功能重复，形成了恶性竞争。因此。在土地利用规划和城市规划中应当统筹考虑建设卫星城市，可以节约利用土地。
 
    　公开透明土地价格，接受社会监督。在德国，房地产评估机构是独立于政府、企业、个人的机构。能够客观、公正的对于某个区域的地价及房价进行评估。为保证评估的公正有效， 政府发展规划部门定期向社会公布相关价格信息。
 
    　随着我国市场经济的发展，土地资源的市场价值备受关注。如何科学、客观、准确地评估出土地的市场价格，为经济的发展做出指导，已成为土地管理的重要内容。目前各个地方多采用基准地价评估的方法来确定土地的价格，该方法能准确评价出某一时点下测算的地价，却不能反映城镇土地未来的价格水平，因此在地价的准确性和公开性方面都存在较多问题。为了使评估出的地价不仅能为当前土地市场做出指导，也能为将来土地市场交易和政府决策提供准确的信息，需要建立一种能适时、准确获取地价变化信息的地价动态监测系统，来实现对市、县，特别是经济发展较快的大中城市的地价水平的定期修正和不断更新。
 
    　通过地价信息的共享， 不但可以为给市县政府决策部门提供地价信息， 也可以使投资者和社会大众了解土地管理法规政策，了解各地市场行情， 提升政府部门形象，促进地价与城市基础建设以及国民经济之间的协调发展。
 
    　（作者供职于宁夏自治区公共资源交易管理局）