众说纷纭房产税时间： 2016-07-07信息来源：高峰　作者：hjr_admin　责编：

    　DOI:10.13816/j.cnki.cn11-1351/f.2015.07.007
 
    　不动产登记引发社会再次关注房产税
 
    　2015年3月1日起，国土资源部正式启用新的不动产登记权证，不动产登记全面提速。业界普遍认为，该政策的实施去除了征收房地产税的重大技术障碍。因为在大多数人看来，不动产统一登记意味着房产全国联网，一联网就能查清房产，这相当于为房产税的开征提供了必要条件。
 
　　事实上，房产税的推出需要经过产权确认、队伍专业化、出台立法细则等三大步骤，不动产登记制度的实施，实质上已经让产权确认环节有了技术基础，房产税的开征迈出了第一步。
 
　　房产税的开征，因为不动产登记制度的实施而渐行渐近。人们关注的焦点不再是房地产税会不会开征，而是如何征收？是按照家庭拥有住房套数来征，还是按照面积来征？根据专家的观察，按照面积征收的方式接受程度更高。
 
　　财政部财政科学研究所原所长贾康在2015年两会期间接受媒体采访时表示，我国房地产税不能简单照搬美国“普遍征收”的模式，见1平方米就征1平方米，这种方式不适合中国，别的不说，体制内的人就受不了。而应该落在有支付能力、比较富裕的人头上，坚持“调节高端”原则。他认为可以按照两个技术路线来征收：一条路线是按照家庭拥有的房屋套数，第一套房不征税；另一条路线是按人均面积，不管是多少套房，扣除一定的人均面积后再征税。贾康同时还表示，房地产税按套征收的可能性更大。
 
    　贾康的观点一直被认为是最近几年在房地产税方面最为接近官方的态度。因此“按套征收可能性大”的表述，被人认为具有较强的指向性。
 
    　按套征税惹争议
 
    　对于“按套征税”的说法，社会上存在较大的争议。笔者认为，“按套征税”的提法并非完全没有道理，因为“按套征税”方式更符合国情。考虑到部分体制内人员的承受能力，他们收入不高，如果是按面积征收，这部分人员肯定接受不了，因此必须要考虑给予相应的免征部分。 还有部分离退休人员，工资收入不高，从而导致这部分人群同样也面临“养房难”的问题。
 
    　但问题在于，按套征收又会面临单套面积大小不一的尴尬情形，因此这种方式存在不合理的地方。这是因为每套住宅面积不尽相同，有的只有七八十平方米，而有的则超过140平方米，属于“豪宅”，都按同等方式征税，显然不太合适。
 
    　因此从某种程度上来说，按面积征收更为合理。但也存在一定的缺陷。而如果单纯按照面积来征收，那么城市核心地段与郊区偏远区域的住宅，又如何确定其征税金额呢？如果两者都按照一个标准来纳税，那么对于远郊区域的住宅持有者而言，显然是不能接受的。
 
    　面积是重要标准
 
    　在不久的将来，住房子要缴税将成为所有人需共同面对的问题。那么，房地产税到底如何征收才更为合理？
 
    　开征房地产税，肯定会增加房产持有成本。从某种程度上说，房地产税与物业管理费有些类似，住房子就要交物业管理费，同样也要缴税，这是一个理儿。但作为一个虽然早就存在却一直没有实施的税种，一旦开征老百姓多少还是有些不太适应。
 
    　国外的做法是面向所有住房征收，只要拥有住宅，就必须缴纳房地产税。但我国国情与国外成熟市场有别，比如前述的部分收入较低的公务员为福利分房，部分收入很低的离退休人员面对高房价难以承受税负的情形，因此在制度设计上应该会给予基础用房免征的优惠措施。
 
    　出于这种考量，到底是“按套”还是“按面积”征收房产税？从上海和重庆房产税试点做法来看，民众普遍接受的方式是“按面积”。
 
    　其具体做法为，由公立第三方评估机构对住宅价值进行评估，然后在扣除相应免征部分之后部分实行征税。以上海一个3口之家为例，根据上海市统计局公布的数据显示，到2014年末，上海城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米，那么可认定该家庭基础住宅面积为105.3平方米，如果家庭拥有住房面积超出该数值，则超出部分的应该缴纳房地产税。
 
    　同时，在对住房征税时，还有一些问题需要厘清，比如是否存在重复征税的嫌疑。
 
    　房地产税开征之后，是否还需要继续征收转让环节的税费，是否还需要保留土地开发环节的土地增值税，该税种虽然是面向房地产开发企业征收的，但最终还是会转嫁给购房者。在制度设计过程中，需要认真考虑多税种、多环节、多次征收是否合理的问题。
 
    　另一个关键问题是，房屋价格如何合理确定？因为这涉及到房产持有人养房成本问题。就目前市场行情而言，房价虚高，如果按照市场价纳税，对于自住家庭来说显然并不合理。所以如何建立合理的纳税标准，也是国家在立法过程中需要认真面对的核心问题之一。
 
    　（作者为中国城市经济文化研究会秘书长）