工业用地供应问题浅析时间： 2016-12-03信息来源：王顺祥 许晶　作者：hjr_admin　责编：

    　DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2016.08.009
 
    　近年来，为提高工业用地使用效率，我国一些地方在工业用地出让方式方面进行了系列探索，如在现行固定年期出让基础上提出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让等，较好地保障了工业经济发展和提高了使用效率。但是现行工业用地供地方式存在的问题也不容忽视。
 
　    现行工业用地供应方式存在的问题
 
    　从批到供时间较长。目前各地基本都是“先有项目再有地”的审批模式，或者先有国有土地再上项目，片面理解了土地用途管制和征地供地制度。工业用地往往是先招商，再征地拆迁，再供地，时间跨度较长，一般而言征地拆迁需要6个月，土地出让需要2个月，从征到供需要8个月，而有的工业项目时间性非常强，错过了最佳落地时期，项目就要落空。
 
    　用地成本不断上涨。从国土资源部发布的公报可以看出，2011年～2015年，全国105个地价监测城市的工业地价从652元/平方米上涨到760元/平方米，5年上涨16.56%。而根据国家统计局发布的数据，2015年12月工业生产出厂价格指数仅为2011年12月的88.02%，下降了11.98%。相对于工业产品价格而言，工业用地成本上涨较多。
 
    　忽视了土地资产在工业经济和房地产经济中的差异。在工业经济中，土地资产是作为无形资产来核算的，取得成本通过摊销的方式计入产品价格；而房地产经济中，土地资产是作为流动资产来核算的，取得成本是直接一次性计入房地产价格。
 
    　工业用地出让底价标准值得商榷。国家对工业用地公布了最低价格并要求，现行工业用地出让地价的底线是不低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。这一提法虽然有合理性，但其忽略了年期概念，即从农村集体或用地单位手中取得的土地，未来出让的总年期理论上是无限期的，但出让50年就要收回取得成本、土地前期开发成本和规费明显不妥。因此，在实践中，一些地区依然会通过各种途径返还土地出让金。
 
　    重批轻管现象严重。一些地方政府和企业存有重视资本而轻视资源的观念。批地之后，对工业用地的管理并不是非常重视。工业用地监管需要多部门合作，客观上也存在一定难度。由此带来的结果是供地前设定的投资强度、容积率、建筑密度等指标不达标，造成土地利用效率不高，甚至形成闲置土地。
 
    　改进工业用地供地方式的建议
 
    　先租后让或续租是工业用地供地方式改革的首选。根据国家规定，目前工业用地可供选择的用地方式共有4个：长期租赁、先租后让、弹性年期出让、现行固定年期出让。弹性年期出让和固定年期出让无法彻底解决批后监管和实质上降低用地成本问题，实用性不强。长期租赁面临租金分年收取问题，操作性也不强。先租后让或先租续租能够在后续出让或续租时考核用地效率，实现批后监管，并且能够实质性降低企业用地成本，提高企业竞争力，形成我国招引外资、留住本地资本、促进科技创新的竞争优势。
 
    　先租后让或续租须解决以下问题：一是初始租赁期限问题。根据工业企业投资建设的规律，企业从投资建设到投产一般不超过5年，初始租赁期可限定在5年以内。二是地价问题。这里涉及3个地价。首先是初始租赁地价，这可以在评估基础上适当下浮，形成价格优势；其次是租赁到期后出让地价，这可以在初始租赁时就确定，以调动企业积极性；最后是租赁到期后续租地价，这可以按当时政府发布的租金价格确定。初始土地租金可一次性收取。三是供地方式问题。国家没有限定租赁供地是协议还是招拍挂，但从市场公平的角度，应当采用招拍挂方式，并且可以验证租金标准的高低，接受各方监督。租赁期满后，可以协议出让或协议续租。四是续期条件问题。在初始租赁供地时，由负责招商的部门提出投资强度、产出、税收等方面的约束性条件并负责监督实施。五是对达不到续期条件的土地和已建工程的处置问题。已建工程在竣工备案后将建安成本价报送政府备案，未通过竣工备案的，以审计结果为准。达不到续期条件的，土地使用权由政府无偿收回，已建工程可按建筑物性质进行年限折旧后补偿，如产生纠纷，政府可主动起诉主张权益，要求企业撤出。六是规划许可问题。由于《城乡规划法》没有对土地租赁如何办理规划设计条件、建设用地规划许可证做出明确规定，在目前法律未修改的情况下，可省去建设用地规划许可证，直接办理建设工程用地规划许可证。
 
    　改进现行征供地制度。一是加强对工业用地的储备，将土地利用总体规划和城市总体规划确定的工业用地提前征地拆迁，实现土地等项目，而不是项目等土地。二是实行预招拍挂制度。即在土地尚未完成征地拆迁时组织招拍挂租赁供地，约定完成征地拆迁时间，实现征地拆迁与公开租赁并联操作，缩短工作时间，避免土地闲置。
 
    　（作者分别供职于江苏省南通市国土资源局和南通大学）