完善农村宅基地管理的建议时间： 2016-12-05信息来源：陶花　作者：hjr_admin　责编：

   　 DOI：10.13816/j.cnki.cn11—1351/f.2016.09.018
 
    　近些年，一些地区在城乡一体化的实践中探索了农村宅基地管理和退出路径，并通过村庄布局规划的实施转变了原有散居模式，优化了国土空间布局。但是，实践中还存在一些问题，须加以改进。
 
    　宅基地管理中存在的问题
 
    　收回制度不健全导致盘活难。尽管现行《土地管理法》第六十五条确立了宅基地收回制度，并原则性规定了宅基地使用权收回的几种情形，但对宅基地收回涉及的具体政策界限、收回程序等却没有作出相应规定，导致实际管理中真正收回的宅基地寥寥无几。一方面，宅基地取得的无偿性、使用的无限期性以及无留置成本，使村民更倾向于尽可能多地占有宅基地，而非集约高效利用土地。另一方面，由于现行法律政策仍然限制农民住房的自由转让，农村不存在合法公开的房地产市场，所以闲置农宅无法在城乡流转和循环利用，造成农村土地资源的巨大浪费。据计算，目前江苏省常熟市平均一户宅基地占地面积约1.1亩，按照已安置8000户农户的统计，可盘活8800亩集体建设用地。
 
    　农宅置换房的政府资金投入巨大。农民出于传统观念以及房屋产权保护意识，不愿轻易自行退出闲置宅基地，如果退出，必须给予一定的经济补偿。但这部分补偿资金如何解决，是制约宅基地退出的一个重要因素。例如：常熟市通过农宅置换商品房、承包土地换社保、失地（水）农（渔）民安置补偿等一系列政策来促使农民退出农宅，但是历经了5年的农宅置换政策，所需资金量巨大，按照每户150万元的投入成本计算，到2030年共计拆迁安置4.8万户农户，则政府财政总共需要720亿元资金来保障安置房建设。即便这样，还是不能完全满足广大农民的拆迁、解危解急等各类置换需求。
 
    　完善宅基地管理的对策和建议
 
    　规划先行，优化完善政策规划体系。近几年，常熟市先后制定出台了一系列政策意见，初步形成了加快城乡一体化发展、整体推进宅基地逐步退出的政策体系。在此基础上，一是应尽快形成镇村建设规划体系，全面组织实施集镇控制性详细规划、保留村庄组团式基础设施和公共服务规划、保留村庄综合整治控制性（修建性）详规、村级工业用地整合优化规划等规划的编制（修编）工作。确保规划建设的相对统一，道路交通等配套基础设施涉及到规划调整的要提前谋划，尽量一步到位，保证规划的严肃性，同时着力推进“多规合一”，努力做到各项规划有机结合无缝对接。二是应尽快出台综合整治村庄宅基地的管理意见，促使全市区域的宅基地管理都能有法可依并根据分类区别对待。
 
    　主动作为，多渠道筹措建设资金。政府可以将耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、当年新增财力和相关建设类专项资金中整合筹集，突破传统融资模式，有效整合和使用存量资源资产抵押等多种筹资形式，鼓励社会力量多元投入推进城乡一体化示范小区建设。目前常熟市海虞镇政府和中新苏州工业园区开发集团股份有限公司合作开发中新海虞花园城区域1.66平方公里新型城镇化项目、梅李镇人民政府和中船集团合作开发梅李东部4.6平方公里新型城镇化项目等合作开发模式，起到了较好的示范作用。未来，可探索把城乡一体化示范小区建设、农村公共设施建设进行整体打包，纳入政策性银行特惠政策的途径；积极尝试商品房回购、货币化安置等办法，多措并举解决资金瓶颈问题，并深入探索农村新型社区管理模式，组建业主委员会、推行居住地管理等方式全面提高集镇规划建设管理水平，提升集镇承载和集聚能力，有效推动农民居住自愿向集镇集中。
 
    　规范审批，纠正农宅无序翻建行为。农宅翻建在短时期内的确解决了一部分解危解急农户的需求，但是农宅的数量持续攀升，一定程度上削弱了对集体土地的有效管理，也损害了大部分农民的切身利益。对此可参考苏州市对保留村庄宅基地建房的一系列管理办法，制定符合常熟市实际的农宅建设管理意见，规范原宅翻建审批行为。综合整治区农宅翻建由各镇按照市级统一管理意见进行常态化规范管理。
 
    　以人为本，引导农民自愿退出宅基地。在引导农民住宅向社区集中， 推动农村人口向中心村（镇）集聚、耕地向适度规模经营集中的过程中，应尊重农民意愿。村庄改造和社区建设是现阶段农村土地利用转型的两种方式，但是要防止急躁冒进，大拆大建。农村宅基地退出是一个自然而然的过程，应与经济成长阶段、产业升级、城市提供稳定就业机会程度等相适应，与进城农民能否在城市体面安居等情况相衔接，让农民安居乐业。
 
　    （作者供职于江苏省常熟市国土资源局虞山分局）